比房企暴雷更可怕的事：你的存款正在為爛尾樓買單

房貸與存款間的利率博弈：銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的隱蔽路徑

恒大集團(tuán)公布的2.4萬億元債務(wù)缺口，恰好與全國7.5億平方米商品房待售庫存形成殘酷對(duì)照。摩根士丹利關(guān)于“四年樓市虧損7萬億”的估算，在現(xiàn)實(shí)面前顯得過分保守——僅已暴雷房企的公開債務(wù)就超5萬億，這還不包括地方城投的隱性負(fù)債。

河北保定某購房者2018年以6800元單價(jià)購置的房產(chǎn)，如今中介掛牌價(jià)僅報(bào)4800元，賬面虧損29%還不含貸款利息。此類案例正在國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中得到印證：2024年上半年百城新房價(jià)格同比下跌6.5%，二手房跌幅達(dá)7.8%。更嚴(yán)峻的是，全國法拍房數(shù)量較三年前激增178%，平均成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的72%。

巴克萊銀行研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)價(jià)值縮水已造成約130萬億財(cái)富蒸發(fā)，相當(dāng)于2023年全國GDP總量。當(dāng)房產(chǎn)從增值資產(chǎn)變成債務(wù)黑洞，中產(chǎn)家庭被迫面對(duì)資產(chǎn)重構(gòu)的困境。某省會(huì)城市銀行信貸部經(jīng)理透露，近三個(gè)月房貸提前還款申請(qǐng)量同比增加40%，而新增住房貸款同比下降35%。

金融系統(tǒng)表面承擔(dān)著最大損失份額。根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)披露數(shù)據(jù)，2021-2023年商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款余額增長220%，但真正的代價(jià)轉(zhuǎn)移發(fā)生在三方面：

存款利率進(jìn)入"1時(shí)代"，六大行三年期定存利率從3.25%降至1.95%，居民年利息收入減少超4000億

信貸資源結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移，2023年制造業(yè)貸款增速18.2%而房地產(chǎn)僅增1.7%

理財(cái)收益持續(xù)走低，固收類產(chǎn)品平均收益率跌破3%，較2019年下降40%

這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁形成閉環(huán)：銀行通過壓低存款利率對(duì)沖壞賬，實(shí)體經(jīng)濟(jì)因信貸收縮喪失活力，居民財(cái)富在資產(chǎn)貶值和收益下滑中遭受雙重?cái)D壓。

地方財(cái)政的窘迫更令人觸目驚心。西南某地級(jí)市2024年土地出讓計(jì)劃完成率不足四成，當(dāng)月公務(wù)員薪資延遲發(fā)放引發(fā)關(guān)注。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金占地方財(cái)政收入比重已從峰值42%降至25%，但基建投資和債務(wù)付息壓力卻有增無減。

政策層面的矛盾現(xiàn)象同樣值得警惕。鄭州推出的房票安置政策本是創(chuàng)新之舉，通過收購存量房解決拆遷安置需求，首批5000套房源有效縮短去化周期。但部分城市仍在新建保障房，中部某省會(huì)2024年計(jì)劃建設(shè)保障房5萬套，同期商品房庫存高達(dá)15萬套。這種并行策略客觀上形成供給踩踏，部分區(qū)域保障房價(jià)格僅商品房六成，直接沖擊市場定價(jià)體系。

破解困局需要系統(tǒng)性方案。蘇州工業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)具有參考價(jià)值：通過稅收優(yōu)惠吸引112家生物醫(yī)藥企業(yè)聚集，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)率突破50%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政結(jié)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性優(yōu)化。深圳針對(duì)恒大項(xiàng)目采取的特殊處理模式，以120億政府資金撬動(dòng)2000億債務(wù)重組，但成功關(guān)鍵取決于資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值評(píng)估精度。

更根本的是重建市場信心機(jī)制。當(dāng)華東某樓盤因開發(fā)商暴雷導(dǎo)致交付延誤時(shí)，業(yè)主自發(fā)組織的質(zhì)量監(jiān)督小組全程參與施工驗(yàn)收。這種基層自組織模式配合政府保交樓基金，使項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)交付。這證明市場修復(fù)不僅需要政策輸血，更需要信用體系的重構(gòu)。

南京已出現(xiàn)創(chuàng)新解決方案：部分房企將滯銷樓盤改造為青年公寓，與本地企業(yè)簽訂十年租約后實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。這種存量資產(chǎn)盤活模式讓項(xiàng)目獲得銀行續(xù)貸支持，避免加入法拍行列沖擊房價(jià)體系。

截至2025年6月，全國已有27城出臺(tái)商品房轉(zhuǎn)保障房政策，但執(zhí)行差異極大。鄭州模式下政府按評(píng)估價(jià)85%收購，而某些城市收購價(jià)僅為評(píng)估價(jià)50%。價(jià)格剪刀差的合理性成為政策成效的關(guān)鍵變量，過低的定價(jià)雖減輕財(cái)政壓力，卻會(huì)引發(fā)新輪資產(chǎn)貶值恐慌。

這場持續(xù)數(shù)年的調(diào)整終將留下深刻烙印。230萬套已登記爛尾樓牽扯著數(shù)百萬家庭，鋼材經(jīng)銷商王先生在房企暴雷后被迫關(guān)閉經(jīng)營20年的公司。危機(jī)代價(jià)最終體現(xiàn)在就業(yè)崗位消減，建筑業(yè)從業(yè)人數(shù)較峰值減少18%，相關(guān)設(shè)計(jì)、建材、中介行業(yè)裁員潮仍在持續(xù)。

（數(shù)據(jù)來源：財(cái)政部官網(wǎng)、國家統(tǒng)計(jì)局季度報(bào)告、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)行業(yè)白皮書）