北京
（今日競拍現場，中房君攝）
陳躍/發自深圳
上一個深圳單價地王，已經是十年前的事。
深圳“單價新地王”今日誕生！
近期以來，深圳土拍市場持續火熱，6月19日，聯發以12.12億元競得龍華區A817-0619宅地，溢價率達46.6%。
7月7日，中海拿下龍華區A802-0309宅地，競價高達108輪，最終成交價23.7億元，溢價率40.7%。
7月14日下午，深圳交易集團22樓交易大廳的競拍人氣達到頂峰，被稱為“前海壓箱底宅地”的T201-0232宗地迎來出讓，起拍價為11.58億元，土地面積僅8287.15平方米，是近兩年來深圳公開出讓過面積最小的商品房宅地。
但地塊仍舊吸引了12家房企報名競拍，是今年以來深圳宅地出讓報名房企最多的一次，包括華潤置地、中海、金茂、招商蛇口、中建壹品、華發、天健+深業聯合體、綠城、越秀、中鐵、建發、保利置業。
由于競拍房企多、熱度高，地塊一開拍，現場主持人便宣布，將競價幅度由原先的500萬元直接提升至1000萬元。
最終，經過146輪、超過1小時的現場激烈競價，招商蛇口以21.55億元拿下了今日地塊，溢價率高達86%，樓面地價更是突破“8字頭”，達到84180元/平方米。
至此，T201-0232前海宅地不僅刷新了近三年來的深圳宅地溢價率，也直接打破了長達十年的深圳“單價地王”紀錄，成為“深圳新地王”。
2015年，泰禾在深圳拿下院子項目，創下了79907元/平方米的樓面地價，并牢牢占據了深圳“單價地王”榜首至今。去年12月，華潤中海聯合體拿下的后?？偛炕乜們r地王，其樓面地價也僅70387.83元/平方米。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前，包括深圳在內，在建筑設計規范調整、高端住宅開發方面的地方激勵政策相對滯后，當前市場形勢下，高端改善型產品的需求潛力較大，項目供應相比上海、杭州等地偏少。
其分析稱：“在區位、地塊、出讓條件三重優勢下，地塊創下高溢價率、高樓面價就在情理之中。作為自貿區土儲較大的開發商，招商拿下在預料之中，可以實現產業、商業、城市、配套等一體化開發，實現綜合收益最大化?！?/p>
有業內人士預計，該地塊的保本價或在12萬元/平方米以上。
01
優質的前海宅地
全程強勢的招商蛇口
在今日的競拍現場，招商蛇口全程顯示出了對前海T201-0232宅地的志在必得。
下午三點，競拍正式開始后，無論是與華潤置地、保利置業在地塊總價達到17億元~18億元的激烈爭奪，還是總價達19億元~21億元時，直面中鐵置業、深業+天健聯合體輪流舉牌的更積極應價，手拿77號競價牌的招商蛇口頗有“一夫當關，萬夫莫開”的氣勢，最終強勢拿下地塊。
競拍結束后，有其他家參與競拍的房企人士向中房君表示：“心服口服，人家在成本上的控制做得比我們好?！?/p>
中指研究院數據顯示，今年上半年，招商蛇口權益拿地金額為206億元，位列頭部房企第八，上半年全口徑新增貨值470億元，排名行業第九。
根據掛牌信息，今日招商蛇口拿下的T201-0232地塊，位于前海合作區桂灣片區，土地面積8287.15平方米，建筑面積25600平方米，容積率3.1，起始價為11.58億元，起始樓面價約4.52萬元/平方米。
地塊按照“價高者得”的原則確定競得人，出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工，4年內竣工，層高不超過80米。
從地理位置看，T201-0232地塊的整體條件十分優越，區位優勢顯著，片區內擁有山姆會員旗艦店、卓悅INTOWN購物中心、前海壹方匯等大型商業配套，毗鄰三地鐵交會的前海灣站，西側則有瞰海景觀資源。
（今日出讓地塊現狀，圖源：深圳交易集團）
前海桂灣片區的上一次宅地供應已是2021年，為位于T201-0232地塊東側的深業云海灣項目，彼時，成交樓面價約4.1萬元/平方米。該項目2023年開盤，備案均價約9.2萬元/平方米，開盤當天去化率約98%，銷售額破百億元。
深圳中原研究中心數據顯示，目前，前?！叭秊场卑鍓K（桂灣、前灣、媽灣）的新房供應并不多，僅有前海時代尊府、灣啟紫荊府等4個樓盤在售，備案均價區間在8.5萬元~10.5萬元/平方米。
值得關注的是，過去三年，前海也通過“商改住”調規，釋放出了多塊宅地。
2023年4月，前海進行了被行業稱為“史上最大手筆”的一次大調規，集中在媽灣板塊的十四、十五、十六開發單元，在原來的主導功能基礎上，主要增加了“居住功能”，業內測算，調規后媽灣增加了將近46.6公頃的二類居住用地，涉及建筑規模約130萬平方米。
如開發單元十五，主導功能由“以商業、商務公寓、居住等功能為主”改為“以商業、居住、商務公寓等功能為主”，而調整最大的十六單元，更是從原本并無居住用地的規劃，直接增加了超過24公頃的宅地。
2024年5月，前海通過調整規劃，新增了3宗二類居住用地。其中2宗地明確建設配售型保障性住房，三宗地宅地總建面超過11萬平方米。
業內普遍認為，前海宅地的陸續釋放，一方面能增加深圳市面上的豪宅產品供應，滿足對應的高端市場需求，其次，調規也與前海目前的商業供應過量有一定關系。
截至第二季度末，仲量聯行報告顯示，深圳甲級寫字樓的空置率為26.5%，分區來看，福田CBD空置率17.6%，南山科技園25.1%，前海的空置率最高，為36.6%。
02
一邊出讓一邊掛牌
深圳宅地供應速度開始加快
今年上半年，深圳僅出讓3 宗居住用地，較去年同期增加 2 宗，但仍處于近年來低位，龍崗、龍華、光明各成交 1 宗。
本月開始，深圳的宅地供應陸續增加，“補貨”速度明顯加快。
今日出讓的前海T201-0232宅地，便是于一個月前的6月13日正式掛牌，緊接著，6月30日，深圳再度掛牌核心區域的兩宗宅地。
其中，龍華區民治街道的A815-0036宅地計劃于7月30日出讓，起拍價19.06億元，另一宗位于寶安新橋街道的A319-1225宅地，則將于8月4日出讓，起拍價10.9億元。
7月7日，龍華區上架一宗宗地號為A815-0037的宅地，起拍價為12.54億元，計劃于8月8日出讓。
中房君留意到，上述多宗宅地，均延續了今年深圳土拍的寬松出讓條件，地塊的容積率均≤3.1。
據中國房地產報大灣區盤點，自今年4月以來，深圳通過調整用地性質，一口氣釋放了十余宗純粹的住宅用地，位于深圳各區域核心位置，其中，寸土寸金的南山區便調整出了3宗宅地。
而這些宅地的調整前用地性質，涵蓋了商業性辦公用地、交通設施用地、醫療衛生用地、一類工業用地甚至部分公共綠地。
進行土地用途的調整以外，為吸引更多的房地產開發企業參與競拍，在居住用地的多項規劃指標上，深圳也在不停做出優化和讓步，無論是在宅地的區位、大小、指標抑或是競拍門檻上，都有更多的為房企“減負”的趨勢。
正是因此，行業也對深圳下半年的土拍市場、樓市表現，均有了更強的信心。
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