新房在價格、產品力、交易條件上全面占優。

呂穎雅/發自廣州

2025年上半年，廣州二手房市場迎來一波修復行情。

據克而瑞數據顯示，今年1~6月，廣州二手住宅成交面積531.67萬平方米，同比上漲16%，創下近四年同期新高。不過，這波升溫走勢并未持續太久。進入二季度后，市場熱度明顯回落，自3月觸及階段高點后，成交量已連續三月下行，價格同步下探，業主議價空間擴大，二手房市場份額亦首次跌破60%。

多位房產中介經紀人表示，高性價比新房源源不斷入市，對二手房市場形成明顯分流，帶動掛牌量上升；與此同時，改善型購房者急于出售原有房源換房，也在一定程度上推動了價格回落。

二手房被動讓價求成交

今年春節后，廣州二手房市場一度出現“開門紅”。荔灣區的房產中介經紀人陳琳（化名）回憶稱：“年初客戶回流迅速，看房熱情高，成交周期短，市場氛圍極為活躍。甚至出現‘今日看房、次日成交’的高效交易?！?/p>

然而短短兩個月后，熱度驟減。自4月起，市場明顯轉冷。6月成交量9246套，創年內次低水平，成交重心也從年初的積極入市轉為觀望博弈?！拔覀冮T店4到6月的成交量減少了三分之一，連帶看客戶都減少，業主心態也明顯變弱?！标惲毡硎尽?/p>

這輪市場降溫，既是前期政策紅利和積壓需求釋放后的回落，也受到新房集中入市的沖擊?？硕饠祿@示，僅6月，廣州新入市的新規項目多達11個，推貨量占比近六成，認購量占全市九成。新房不僅在價格和產品力上優勢明顯，靈活的付款方式與豐富的增值服務，也在實際交易中形成競爭優勢。

“新盤的殺傷力太強?！焙Ｖ閰^的房產中介經紀人王婷（化名）坦言，“五一”和年中節點，不少新盤加碼渠道傭金，推動經紀人積極帶客。相比之下，二手房若不主動讓價，很難吸引客戶。

王婷舉例稱，她的一位客戶在同一片區糾結于一二手房之間：一手新房120平方米，二手房140平方米，總價基本持平，但由于新房是新規戶型，兩者實用面積接近，且開發商提供延后3個月支付首付款、贈送管理費與家電禮包等權益，二手房唯一優勢僅?！凹促I即住”。

從價格走勢看，國家統計局70城數據顯示，6月廣州二手房價格環比下降0.7%，同比降幅達5.9%，在一線城市中跌幅居首?？硕饠祿@示，2025年上半年廣州二手住宅成交均價為26879元/平方米，同比下調6%，議價空間擴大至12%，較去年同期增長5個百分點。

上述房產中介經紀人均表示，如今買家普遍抱有“等你降價”的心態，砍價幾十萬元幾乎成為交易常態。

隨著掛牌量激增、競爭加劇，越來越多業主選擇主動降價拋售，多個曾經的“明星小區”價格加速探底。例如，天河東圃的蘭亭盛薈，從高峰時期的“8”“9”字頭跌至“4”“5”字頭；黃埔云埔板塊的萬科東薈城，成交價已回落至2萬~2.5萬元/平方米，部分兩房甚至出現“1”字頭；海珠光大花園較新的組團從“8”字頭跌至“5”字頭；荔灣廣鋼新城多個項目也從“5”字頭跌至“3”字頭。

低總價房源占主導

從成交結構來看，低總價房源正在成為二手市場的主力。

“我們原以為永遠買不起市區房?！苯衲?月，“95后”夫妻李先生與陳女士在越秀區北京路附近購得一套60平方米的小戶型，總價僅198萬元。這對在廣州工作五六年的年輕夫妻坦言，過去一直在附近租房，沒想到能在市中心實現“安家夢”。

這類購房者正在成為市場的“新中堅”。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年上半年，廣州總價200萬元以下的二手住宅交易占比已達46%，比2024年同期上升13%。而總價200萬元以上的各價格段則普遍回落，尤其是300萬元以上房源，成交占比明顯下降：300萬~500萬元、500萬~800萬元、800萬元以上，分別下降了4%、5%、7%。

李宇嘉分析稱，低總價房源走強，與政策端優化密切相關。首付比例下調、貸款利率走低，使得原本“夠不著”的年輕剛需群體、新市民開始集中入市。而中間價位段的需求則受到制約。改善型客戶的“賣一買一”路徑受阻，一方面原有房源跌幅加大、變現難度上升，另一方面中心城區優質房源價格堅挺，置換成本反而更高。

以廣州為例，200萬元以內房源，首付可低至30萬元，貸款利率3%左右，對積蓄有限的年輕人而言，購房門檻已顯著降低。

“當前市場的成交主力還是剛需客戶，改善客戶很多都轉向新盤了?！币晃粯I內人士表示，像珠江新城、天河北這類高總價板塊目前交易極為清淡，掛牌很多，但實際成交極少。

盡管短期內受到新房集中沖擊，市場成交結構出現變化，但業內普遍認為，二手房依然是廣州樓市的“底盤”。

李宇嘉表示，隨著新型城鎮化推進、公共服務均等化水平提升，各地“以舊換新”、老舊小區改造、城市更新等政策落地，二手房無論是在價格錨定、還是在交易層面的需求端，都會繼續發揮支撐作用。同時，各地積極調整住房發展新規，以減少對存量舊規新房產品和二手房交易的影響。

克而瑞報告分析，隨著近年來一手住宅新增供應持續收縮，二手房由于具備“所見即所得”的產品透明度，以及地段優越、性價比高、供應充足等優勢，未來仍將在市場中扮演重要支撐角色。