買房置業(yè)本是人生大事，誰都希望能買個稱心如意，然而，嘉定區(qū)庵橋路818弄鉑悅翔灣小區(qū)的不少業(yè)主，卻在收房時遭遇了巨大的心理落差。

他們當初在售樓處選房時，疊墅沙盤模型呈現(xiàn)的是每棟樓頂層都是精致的閣樓，可交房時卻變成了連屋頂都沒有的露天圍墻。

更為糟糕的是，因為是無頂?shù)脑O計，每逢大雨天氣便出現(xiàn)積水倒灌，直接導致頂樓住戶屋頂滲漏，頂層化身為"天然蓄水池"。

因為閣樓沒頂，下雨后直接變成"天然蓄水池"

鉑悅翔灣小區(qū)是由上海繡申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造的，小區(qū)由小高層與疊墅組成，疊墅頂層的"閣樓"設計成為矛盾的焦點。

記者現(xiàn)場看到，該空間四面墻體完整，外立面甚至安裝了可開啟的窗戶，與樓下房間別無二致。然而抬頭望去，頂部竟然完全露天。一旦刮風下雨，這里就很容易積水。

頂部完全露天

從小區(qū)業(yè)主金先生稱，“從我拍攝的照片和視頻顯示，頂樓南面裝了飄窗，墻壁粉刷了白色涂料，除了沒有屋頂，四周確實像房子的樣子。”業(yè)主金先生還被告知，現(xiàn)在解決方案是，漏了報修，修不好就再修。

業(yè)主金先生稱，當初售房時，沙盤模型明確顯示，疊墅頂層設計為閣樓。開發(fā)商也曾承諾，小區(qū)一旦驗收通過，就會為大家把屋頂加蓋上，或者允許業(yè)主自行建造。

然而現(xiàn)實卻是，從去年交房至今，所謂"閣樓"的屋頂一直不見蹤影。“現(xiàn)在他說為了容積率，如果屋頂搭完就沒有容積。”金先生表示不理解，“這我就不太懂。”

對此業(yè)主認為，開發(fā)商的這種做法等于埋下了隱患。更關鍵的是，這個所謂的"閣樓"實際上與業(yè)主家內(nèi)部并無通道相連，完全是一個公共區(qū)域，業(yè)主根本無法合理使用。

而且，開發(fā)商該還告知金先生，“圖紙就是這樣的，我就是安裝圖紙造的，造完以后區(qū)里嘉定區(qū)就這樣驗收通過的。”

圖為涉事小區(qū)

開發(fā)商為何這樣操作？

有沒有頂和"容積率"

到底有什么關系呢？

為此，記者曾多次聯(lián)系開發(fā)商上海繡申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但對方始終不肯露面。

建筑專家道出了其中“貓膩”，這是開發(fā)商的一種套路。在購買頂層住宅或疊墅時，開發(fā)商常會以贈送閣樓、買頂層送露臺等宣傳來吸引購房者。如果實際可銷售面積超標，項目竣工驗收就會出問題。只要驗收的時候不設頂，讓這個空間不計入面積，容積率就能達標了。

而實際上，開發(fā)商想法就是在鉆規(guī)則的空子，給到購房者可以“贈送面積”的假象，似乎可以買到賺到的幻覺。

圖為管懷圣受訪

上海房地產(chǎn)專修學院教師 一級建造師管懷圣：

根據(jù)建筑面積計算規(guī)則規(guī)定，不設頂不計入建筑面積。常規(guī)拍賣一塊地的時候，有規(guī)定容積率，根據(jù)容積率反推可銷售面積。假如超過可銷售面積，項目竣工驗收就有問題。先是規(guī)劃設計審核，審核高、長、寬，容積率多少，然后施工圖設計由審圖公司審核圖紙合格證明，施工階段再由屬地建管部門對現(xiàn)場有無違反國家強制性條文規(guī)定的施工進行審核。

如果后期業(yè)主自行封頂

那是否會算作違建呢？

嘉定區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關負責人明確表示，當初批準的規(guī)劃圖紙上，該位置并無屋頂設計。因此，若業(yè)主要求加頂，將被視為違建。

圖為嘉定區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關負責人受訪

嘉定區(qū)規(guī)劃和自然資源局住房 和公共服務項目科科長：

從規(guī)劃審批圖紙上，它上面就是一個不上人的平屋頂，這些坡面其實算是立面造型。涉及建筑面積增加，就是一個違建行為。

建筑專家表示，這個所謂的“閣樓”除了沒有屋頂，外立面外開窗一應俱全。

根據(jù)相關建設規(guī)范，這種設計是不合理的，審圖公司等單位對此也負有責任。

建筑專家指出，該房型是一個不上人屋面，作為常規(guī)構(gòu)造應該按照幕墻玻璃進行處理，而不是做外開窗。審圖公司在施工圖審核過程中，要考慮功能、實際使用效果，而且有的構(gòu)件構(gòu)筑物要便于維修，把構(gòu)造沒有屋頂?shù)氖彝獠糠稚献隹砷_啟窗，審圖公司在審圖上是有一定失誤的。規(guī)劃階段只審核高度、寬度、容積率，具體窗型，可開啟窗還審核不到這一塊。

圖為涉事小區(qū)

2024年6月30日，鉑悅翔灣小區(qū)竣工，交付至今還不到一年，尚在開發(fā)商保修期內(nèi)。

目前給出的解決方案是"頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳"。但業(yè)主們并不買賬，擔心這樣的方式無法根治漏水問題。

對此，嘉定區(qū)建委副主任表示，他們的常規(guī)監(jiān)管是檢查開發(fā)商是否按圖施工。針對小區(qū)漏水情況，后續(xù)將督促開發(fā)商加快解決。

王震波 嘉定區(qū)建管委副主任：

目前來看是按照設計圖紙施工的，整個屋面設計就是不上人的，屋面也做了相應排水系統(tǒng)，符合設計要求的，窗戶設計應該按圖施工的。我們會和規(guī)劃、房管部門，包括和屬地南翔鎮(zhèn)一起，督促開發(fā)商，和業(yè)主做好溝通協(xié)商處置后續(xù)工作。

小坊提醒

當"按圖施工"成為設計缺陷的擋箭牌，審圖監(jiān)管的失位更值得警醒。

小坊也提醒購房者，沙盤再美，不如圖紙一張、白紙黑字。

來源：新聞坊