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商品房買賣中，房產證辦理是購房者的核心權益。北京大興一起案件中，購房者因開發商逾期 3 年未辦理產權證起訴解除合同，開發商以 “超過約定解除期限” 抗辯。法院最終判決解除商品房預售合同及借款合同，開發商需返還房款、賠償利息并承擔剩余貸款。這起案件明確了開發商逾期辦證的根本違約認定標準，為購房者維權提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳浩（購房者）

被告：甲公司（房地產開發有限公司）

第三人：乙銀行（提供購房貸款的金融機構）

涉案房屋：大興區黃村鎮六號房屋

（二）爭議焦點

法院對涉及仲裁條款的借款合同糾紛是否有管轄權？

陳浩能否以開發商逾期辦證為由解除商品房預售合同？

商品房預售合同解除后，借款合同及相關費用應如何處理？

（三）事件經過

2017 年 2 月 24 日，陳浩與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定購買大興區六號房屋，總價款 342.44 萬元，其中首付款 172.44 萬元，向乙銀行貸款 170 萬元。合同補充協議明確：甲公司需在陳浩交清資料、稅費及收房后 720 日內辦理不動產轉移登記；逾期未辦證的，陳浩可在 720 日屆滿后 30 日內書面提出退房，逾期未提視為放棄權利。

2018 年 9 月 18 日，陳浩與乙銀行簽訂《個人購房借款 / 擔保合同》，約定貸款 170 萬元支付給甲公司，借款合同載明 “糾紛由北京仲裁委員會管轄”。陳浩依約支付首付款并辦理貸款，2019 年 8 月交納契稅 9.78 萬元、印花稅 0.17 萬元，甲公司開具全額房款發票。

合同履行中，甲公司未按約定在收房后 720 日內（即 2021 年前）辦理產權證。截至 2025 年 1 月，涉案房屋仍未取得初始產權登記，不具備過戶條件。陳浩多次催告無果后起訴，要求解除商品房預售合同及借款合同，甲公司返還房款、賠償利息及稅費，乙銀行則主張借款合同應繼續履行或由仲裁管轄。

甲公司抗辯：陳浩未在 720 日屆滿后 30 日內提出退房，已喪失解除權；房屋已交付使用，購房者無實際損失，合同不應解除。

二、案件分析

（一）法院管轄權的認定

法院對案件主管問題的判定明確了審理依據：

雙重法律關系的關聯性：本案涉及商品房預售合同（陳浩與甲公司）和借款合同（陳浩與乙銀行）兩個法律關系。借款合同雖約定仲裁條款，但商品房預售合同是借款合同的基礎，兩者關聯密切，法院為避免當事人訴累，對全案一并審理并無不當。

仲裁條款的適用限制：借款合同的仲裁約定僅約束借貸雙方，但本案中陳浩主張解除借款合同的前提是商品房預售合同解除，屬于因基礎合同引發的關聯糾紛，法院有權合并審理。

（二）商品房預售合同的解除條件

法院認定甲公司構成根本違約，支持合同解除：

約定解除權與法定解除權的平衡：雖然補充協議約定 “720 日屆滿后 30 日內未提退房視為放棄權利”，但甲公司逾期辦證已超 3 年，且至今不具備辦證條件，無法明確履行期限，導致合同長期僵局，陳浩無法實現取得產權的合同目的，符合《民法典》第五百六十三條 “遲延履行致使合同目的不能實現” 的法定解除情形。

根本違約的認定標準：甲公司未取得初始產權登記，屬于開發商的核心義務違約；逾期時間遠超合理期限，且無證據表明其積極推進辦證事宜，主觀過錯明顯，構成根本違約。

（三）合同解除的法律后果

根據《民法典》及相關司法解釋，法院對責任承擔作出如下判定：

房款及利息返還：合同解除后，甲公司需返還陳浩已支付的首付款 172.44 萬元，并按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）支付自 2019 年 8 月 23 日（房款發票開具日）起的利息，彌補購房者的資金成本損失。

貸款合同的一并解除：依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，商品房預售合同解除后，借款合同目的無法實現，應一并解除；甲公司需向陳浩支付已償還的貸款本息（截至判決生效日），并向乙銀行支付剩余未還貸款本息。

稅費返還：契稅、印花稅是基于購房產生的必要支出，因合同解除無法辦理產權登記，甲公司需返還陳浩已交納的契稅 9.78 萬元、印花稅 0.17 萬元。

三、裁判結果

法院判決：

確認陳浩與甲公司 2017 年 2 月 24 日簽訂的《北京市商品房預售合同》于 2025 年 1 月 2 日（甲公司收到起訴材料日）解除；

確認陳浩與乙銀行 2018 年 9 月 18 日簽訂的《個人購房借款 / 擔保合同》于 2025 年 1 月 2 日解除；

甲公司于判決生效后 10 日內返還陳浩購房款 172.44 萬元及利息（以 172.44 萬元為基數，自 2019 年 8 月 23 日起按同期 LPR 計算至實際付清日）；

甲公司于判決生效后 10 日內向陳浩支付已償還的貸款本息（以乙銀行核算金額為準）；

甲公司于判決生效后 10 日內向乙銀行支付未償還的貸款本息（以乙銀行核算金額為準）；

甲公司于判決生效后 10 日內返還陳浩契稅 9.78 萬元、印花稅 0.17 萬元。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范要點

重視辦證條款約定：簽訂預售合同時，需明確約定辦證期限、逾期責任及解除條件，避免 “短期限放棄解除權” 的苛刻條款；對 “720 日內辦證” 等模糊表述，應補充約定 “開發商取得初始登記后多少日內協助過戶”。

及時主張權利：發現開發商逾期辦證后，應通過書面函件催告并留存證據；即使超過約定解除期限，若開發商長期無法辦證導致合同目的落空，仍可依據法定解除權維權。

留存交易憑證：妥善保管購房合同、付款發票、契稅印花稅票據、貸款還款記錄等，為主張房款返還、利息賠償提供依據。

（二）開發商的合規義務

積極履行辦證義務：開發商應在項目竣工后及時辦理初始產權登記，主動向購房者告知辦證進度；對可能延誤的情況，需提前與購房者協商延期方案并簽訂補充協議。

不得濫用格式條款：類似 “逾期未提退房視為放棄權利” 的條款，若未采取合理方式提示購房者注意，可能因排除對方主要權利被認定無效；開發商不得以格式條款規避辦證義務。

承擔違約責任的范圍：除返還房款外，開發商還需賠償購房者的資金占用損失（如首付款利息）、已還貸款本息及稅費等直接損失，不得推諉責任。

（三）借款合同的處理規則

“商品房 + 借款” 合同的聯動解除：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商品房買賣合同解除后，借款合同可一并解除，開發商需承擔剩余貸款償還責任，購房者無需繼續還貸。

仲裁條款的應對策略：購房者在簽訂借款合同時，需注意爭議解決方式約定；若涉及仲裁條款，可在起訴時主張因基礎合同解除引發的關聯糾紛由法院管轄，避免程序拖延。

（四）類似糾紛的維權路徑

協商優先：初期可通過開發商協商解除合同、返還房款及賠償損失，協商時明確提出辦證現狀、逾期時間及法律依據，增強談判籌碼。

行政投訴：向住建部門投訴開發商逾期辦證問題，通過行政監督督促開發商推進產權辦理。

訴訟維權：協商無果的，及時起訴并申請財產保全，查封開發商名下財產，確保判決生效后能順利執行；訴訟中重點舉證開發商的違約行為及合同目的無法實現的事實。

本案中，法院突破 “約定解除期限” 的限制，以 “根本違約” 認定合同解除，充分保護了購房者的合法權益。購房者在商品房交易中，應密切關注產權證辦理進度，對開發商的逾期行為保持警惕；開發商則需嚴守合同義務，避免因長期違約陷入法律糾紛。唯有雙方誠信履約，才能維護商品房市場的健康發展。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）