今天，中國歷史上第六次也是改開后第二次中央城市工作會議閉幕，通報中午已發。小鎮昨晚在《》一文提前進行了方向性判斷，對照今天的通稿，可以說完美命中，就像是比著通稿寫的一樣，這說明小鎮對決策和政策傾向的判斷經受住了考驗，暫不需要調整認知模型。 在《》一文中進行了詳細對比，就不再贅述了。 學習通稿，小鎮有幾個體會。

第一、在加強統一管控的基礎上，針對“好學生”適度放松。

政府與市場的關系貫穿所有領域，城市發展也不例外。

過去城市發展高度以地方政府為主導，體現在部分城市的發展忽視客觀規律，領導一拍腦袋想怎么開發就怎么開發，其中也受到房地產開發商、招商引資等因素的影響。比如很多新城之所以開發，就是想著換個地方搞房地產，而一些地鐵不走最優化的路線，一定要繞著擬開發小區轉，顯然是為房地產開發服務。

但這次會議強調把握“城市發展規律”，就是要對過去曾經出現的城市開發的盲目性說“不”，更要對過去一段時間的糾偏進行固化。

所以，也就能感覺到，相比2015年城市工作會議有很多轉折性表述，這次沒太大變化，基本是前幾年已經開展的。

比如這次列為重要抓手的“城市更新”，早在2019年的中央經濟工作會議就已經進行了部署，提到“加強城市更新和存量住房改造提升”，2020年、2023年提出“實施城市更新行動”，2024年則調整為“大力實施城市更新”，2025年初國常會研究的第一件事就是“城市更新”，重視度不斷提升。

既然是一項脈絡清晰、長期推進的工作，那么這次會議也沒有必要非得出新。這也令有些市場機構比較失望的，在會前，除了小作文說的加大財政收儲這完全不可能的幻想，比較現實的想法是希望國家能夠在城市更新上加力，中央財政加大舉債，支持更多項目建設。類似4月28日發改委在新聞發布會上提出的地下管線“五年4萬億”這樣的概念。

但這種想法顯然不了解目前的決策傾向。小鎮原本想將增量刺激、產能過剩、城市與房地產這幾項合并在一起談《未來決策傾向》，就是因為這幾個的內核之一就是中央是否加大舉債力度。

目前決策層的做法更傾向于穩，不會為了短期數據盲目加力，目標是更加宏大、長遠的未來。這一點之后單獨展開談。

既然說是糾偏，不讓各城市由著性子搞開發，而是尊重“城市發展的規律”，那為何小鎮還說加強統一管控？

很簡單，的確要求尊重“規律”，但這個“規律”的認識來自中央，通稿總結黨的十八大以來經驗，就明確提到“黨中央深刻把握新形勢下我國城市發展規律，堅持黨對城市工作的全面領導”。所以尊重“規律”，也就等于要貫徹中央的意志，中央關于城市發展提出的重要論述、劃定的紅線、描繪的方向，必須繼續貫徹。

但也不是完全沒有例外，“好學生”也就是城市發展水平高、治理強的城市，能夠獲得一定的放松和資源傾斜。這是“好學生”理應享受的優待，但其他大多數城市就不要多想了。

最大的優待體現在這句話：“著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力”，這是七大重點任務的第一項的第一句話。

小鎮昨天在《》中提到，站在政府角度，把握城市發展規律最重要的就是統一規劃，基礎就是考慮城市的承載能力，基于承載能力確定了人口總量上限、生態控制線、城市開發邊界的“三條紅線”。

因此，“提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力”就意味著允許部分城市可以適度打破“三條紅線”，但這是有前提的，必須能夠有效解決“大城市病”，比如水源、交通、公共服務等等問題，只要判斷綜合承載能力提升了，那么就可以獲得更多的優待，包括土地指標。

但這種優待仍然是特例。一定要注意通稿的整體基調是限制單體城市規模，更要考慮中國大多數城市的治理情況，如果放松，很難想象會玩出多少花活，中央的監督能力是有限的，對大多數城市采取近似“一刀切”的嚴格要求，才能對符合條件的“好學生”單獨進行監督。

在通告中也有非常具體的細節，說明國家對單體城市規模仍然持限制態度。這就是“五、著力建設安全可靠的韌性城市”下面強調的“嚴格限制超高層建筑”。

城市的邊界終究是有限的，要想提高人口規模，必然要向天空尋求突破，那就是蓋更高的高樓。但這一點已經被國家認為不符合未來城市發展方向，今年4月新發布的《住宅項目規范》里面也說得很清楚，最高的高層Ⅱ類住宅也被限制低于80米，而考慮到每層不低于3米的限制，意味著27層以上的住宅很難獲批。

住宅如此，商業也如此，只不過標準有所不同。

既然超高層建筑被嚴格限制，再加上國家對宜居宜業等生活配套建設的要求，顯然，絕大多數城市的規模就被限制住了。

第二、中國城市發展正式進入存量時代。

建議回顧小鎮的一篇舊文，去年12月24日《》。在這篇文章，小鎮介紹了美國1950年代至1970年代開始的“住宅郊區化”，1950年的美國房地產結束了大規模增量擴張的階段，開始進入存量提質提效為主的階段，大體跟中國當下差不多。

當時二戰結束，大批移民涌入美國，美國城市治安和公共服務惡化，于是更多富人和企業選擇前往美國大城市周邊小城鎮，在交通、通信等技術的發展的支持下，小城鎮成為美國資金、人才聚集區，成為新一輪科技和產業革命的爆發地。

這就是美國的“住宅郊區化”，伴隨城市和房地產發展模式根本轉變，以及科技和產業革命帶來的新力量，從居住生活角度，就是從追求面積的量，轉變為追求居住品質。

但小鎮介紹美國這段歷史，不是說要照搬美國，在城市郊區搞什么所謂的別墅區，這就大錯特錯了。要學習的是美國“住宅郊區化”的理念，而非具體做法，比如中國城市公共服務供給更加充分、均等，所以中國由增量擴張到存量改善的轉變，主要陣地仍然是大大小小的城市，只是要避免過度集中在大城市、中心城市，要圍繞中心城市發展都市圈、城市群。

這就是中國城市發展乃至房地產的下半場，這次會議，明確提出“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”，這個判斷至關重要，圍繞這個判斷，決策和政策也會發生相應調整。

過去快速增長階段，就是以房地產和土地財政作為城市擴張的動力。現在土地財政不可持續，房地產新建房相比2020年高點已經萎縮了六成，目前已經處于底部，全國范圍量價走出來估計要到明年下半年，就算走出來，也不可能回到過去。

那么在新的“穩定發展期”“存量提質增效為主的階段”，要建立什么樣的城市發展模式？如何實現新的“人、房、地、錢”的聯動？

這是未來需要探索的，但小鎮判斷，不會再有如土地財政這樣全國通行的模板，不同地區、不同城市要有不同的做法。

第三、創新是城市發展的第一位，國家繼續向科技、產業、制造業傾斜。

這次創新成了具體工作的首位，帶有統領其他城市發展工作的意味。

這就意味著，決策層仍然秉持“星辰大海”的夢想。（參考《》《》）

在會議召開前，一些方面頻繁發聲，主要就是秉持西方派、市場派的人，認為國家過度強調制造業和工業，應該等一等，好好消化下過剩的產能，而不是把資金繼續投向工業和制造業，實際暗藏的觀點就是沒必要如此重視科技創新。當然為了站在道義的高地，綁定了一些很正確的理由，比如認為需要把更多資金用于投資人，提振消費、改善民生等。最近比較活躍的就是摩根士丹利的中國團隊，這個團隊幾年如一日呼吁中國政府加大刺激，主要理由不斷變化，去年以前是避免日本式衰退，今年5月前是對沖關稅戰，6月之后修改為提振消費、改善民生。

改善民生當然是必需的，最近十幾年，僅中央財政在直接民生保障上的投入比例就實現了翻番，民生直接支出占GDP的比重從2008年的4%提高到現在的8%，相比OECD20%以上確實差距不小，這也是西方派認為中國民生投入不足的主要論據。

但需要注意的是，中國在民生保障上的投入，與西方尤其美國不同，還有很多改善民生的投入并沒有直接列入對應美國的民生支出項目中，比如脫貧攻堅、三農建設、農村基本公共服務提升、良好的城市治安等等，這些難道不是民生保障嗎？（參考《》）

中國未來當然會不斷加強民生保障，但一定是循序漸進、緩慢增長，絕不可能短期內搞突擊，這是經濟發展的大忌。俄羅斯“休克療法”前車之鑒不遠。

而這次城市工作會議，將“著力建設富有活力的創新城市”列為城市發展具體任務的第一項，已經表達了中央的態度。注意這一項下面的具體提法，第一個就是“發展新質生產力”，只要看到“新質生產力”這個詞，就知道這是再談科技創新、產業升級、實體經濟、制造業等等。

“創新”尤為突出，相信與近年來以人工智能、具身機器人、新能源汽車等為代表的科技突破密切相關，城市成為創新的主陣地。

創新，也將成為統領未來城市發展的核心。未來中國大城市之間的考核，很重要的一項就是創新成績。

這也是小鎮說中國下一階段，會學習美國“住宅郊區化”的經驗，但不會盲目照搬。

“住宅郊區化”的核心，就是看創新的動力出現在哪里，美國出現在小城鎮，而中國出現在城市。

第四、如何理解“內涵式發展”。

本次會議提出“以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線”，“高質量發展”已經比較熟悉了，“內涵式發展”是一個相對新一點的詞，但也早已經提出了，而且應用在諸多領域。

所謂“內涵式發展”，源自20世紀90年代的“集約型發展”，都是強調處理好規模擴張與質量提升的關系，所以在經濟領域之外，最先拓展到教育領域進行實踐。比如2012年教育部《關于全面提高高等教育質量的若干意見》第一點就是“堅持內涵式發展”。

小鎮在昨天《》判斷主線是“高質量發展+精細化改造”，這個“精細化改造”就是“內涵式發展”實務落實的核心做法。

如何理解呢？

這要從雄安說起，別忘了，雄安別名“未來之城”。

很多人非常關心雄安。

在小鎮看來，雄安是一個雄心勃勃的社會實踐，就是要探索如何更高效地提高城市運轉效率，讓城市更加宜居宜業，更具安全韌性，更有利于創新和產業發展。

任何新的想法、新的模式都可以先在雄安嘗試，試試看到底行不行，如何改進和提高。

其他城市不可能推倒重建，只能在存量基礎上進行改造，而這個改造成本很高、難度很大，就需要盡可能一次性成功，但是沒有做過的事情，誰敢僅憑紙面推論就認定一定可行？

于是，雄安這塊試驗地就很重要了。雖然其他城市不可能像雄安這樣新建，但雄安探索出來的經驗、模式乃至教訓，經過提煉之后，可以推廣到其他城市。

小鎮上次去雄安，是2019年，還跑了雄安馬拉松，當時就連市民中心都還在施工，普遍非常荒涼，交通極為不便。當時拍的照片就不發了，實在有些拿不出手，就只放一張獎牌吧。小鎮覺得，去一個城市跑幾十公里，是了解一個城市非常重要的一環。

六年過去了，小鎮很想再去看看。現在實在太熱，不適合戶外體驗，準備等涼快一點再去，不去看紙面的規劃、經驗、總結，就是通過個人步行、騎車、公交、開車等等，盡可能把整個城市轉一圈，感受與其他城市的不同，屆時再好好談談雄安和“內涵式發展”。

當然，除了雄安，還有很多城市的實踐探索，可以成為更多城市學習效仿的經驗，這些經驗也會被中央提煉后進一步推廣。

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