苗野｜發自北京

環比上漲0.4%，同比上漲6.0%……

在整體市場仍處調整期的大環境下，上海新房價格的這兩項數據均領跑全國。

7月15日，國家統計局發布2025年6月70城房價數據。與長沙并列全國環比漲幅首位的同時，上海也成為四個一線城市中唯一實現新房價格同比上漲的城市。北京、廣州和深圳的新房價格同比分別下降4.1%、5.1%和2.5%。

“下半年隨著已出臺政策不斷落實、土拍市場熱度傳導以及優質項目持續入市，預計上海新房成交將保持一定規模?！敝兄秆芯吭褐笖笛芯坎靠偨浝聿芫ЬП硎?。

6月，上海新房成交面積為57.4萬平方米，環比減少7.2%。成交節奏呈現低開高走趨勢，在最后一周供應推動下成交“翹尾”，沖上20萬平方米以上的高度。

成交結構呈現明顯的高端化趨勢。在成交前十榜單中，有3個單價超過10萬元的豪宅產品，其中2個位列榜單第一和第二位，即新楊思板塊的翡雲悅府和老西門板塊的上海壹號院，分別成交3.17萬平方米和3.11萬平方米，成交均價為11.59萬元/平方米和18.75萬元/平方米。

從戶型面積看，中高端改善類項目持續發力144平方米以上大戶型同比上漲6.9%，雖漲幅較前期收窄0.2個百分點，但仍是市場主力增長點。

“這種結構性因素直接推動了上海新房價格指數的上漲。”上海中原地產市場分析師盧文?表示，上海房價漲幅領跑全國，體現出一定韌性，也凸顯了強者恒強的格局，高價“網紅盤”撐起了上半年平穩收官的市面。

市場分化在價格端體現得尤為明顯。位于徐匯中央公園生活區的海上·清和璽參考均價11.28萬元/平方米，位于老靜安曹家渡板塊的信達信安里高層均價13.6萬元/平方米，其風貌別墅總價5686萬元起，以19.98萬元/平方米的單價形成區域價格洼地。

“上海市區土拍持續走高，溢價率普遍30%以上，未來中環新房起步價能達到14萬元/平方米以上。”某新盤銷售顧問說，徐匯東安新村地塊樓板價13.3萬元/平方米，預計未來售價20萬元/平方米。

6月已過會項目中，有21個項目當月開啟認購，認購率大于100% 的項目有11個。

如保利海上印6月13日開盤推出80套房源，均價79905元/平方米，認購率約250%，入圍分53.15。越秀招商和樾長寧6月29日開盤推出48套房源，均價13.88萬元/平方米，去化率100%，認購率約177%。

“認購率高的項目共性特征明顯，所處板塊市場熱度高、區位條件優越、產品力強。”盧文?表示，上海中心區高端項目與郊區普通住宅的冷熱反差日益顯著，這也揭示了當前樓市的復雜性。

上海滯銷盤的“重災區”在遠郊，價格上均價低于6萬元/平方米、認籌率低于50%的樓盤開盤46次，占比接近七成。上半年，新場板塊的璟瀾灣、奉發賢薈悅邸、奉發右岸晶邸等項目在認籌期間出現無人認購的現象。

與新房市場形成鮮明對比的是，上海二手房市場持續承壓。6月二手住宅價格環比下降0.7%，同比下降1.3%，降幅較上月擴大0.1個百分點。當月二手房成交1.86萬套，環比減少3.15%。

中指研究院監測顯示，當前上海二手房掛牌量始終維持高位，市場以價換量特征明顯。部分房東為促成交易，議價空間甚至較上月繼續擴大。隨著7、8月傳統淡季來臨，上海二手房成交量可能跌破1.5萬套，未來兩個月呈現“短期量縮，價格繼續調整”的走勢。

來自上海市房管局的統計數據顯示，今年1～6月，上海市一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。一手住房價格指數環比保持上漲態勢，1～5月環比累計上漲2.7%。

綜合來看，上海成為了這輪房地產行情復蘇的“領頭羊”。

在市場人士看來，支撐上海新房價格預期的，是持續攀升的土地成本。自2024年6月上海取消土拍限價以來，核心區地塊樓板價普遍突破12萬元/平方米。

在6月19日的土拍中，楊浦區地塊經過95輪競價，最終以35億元總價成交，樓面價達9.55萬元/平方米。這一價格雖高，但相較周邊在售新盤和二手房價格，仍存有利潤空間。

徐匯區去年出讓的綠城小米地塊、宸嘉龍華地塊，未來售價預計直逼18萬～20萬元/平方米，而目前在售項目如海上清和璽僅11.5萬元/平方米，形成明顯價格倒掛。

政策面存在期待空間。6月13日國常會提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，市場預期下半年政策力度可能進一步增大。

“政策需精準匹配不同城市的發展階段與市場需求?！?8安居客研究院院長張波認為，京滬優化限購、核心城市降低首付比例，加上專項債收購存量房等方面發力，將會對市場有長期的提振效果。

高端住宅的堅挺與普通住宅的承壓，新房與二手房市場的冰火兩重天，共同勾勒出調整期樓市的真實面貌。市場各方對政策寬松的期待與淡季壓力交織，未來幾個月的房價走勢，將檢驗上海樓市的真正韌性。