“爺爺奶奶留給我的房子終于保住了！”日前，拿到民事判決書的小季激動地給江蘇省南通市海門區檢察院辦案檢察官打來電話，表達自己的深深謝意。這個好消息背后，是小季5年尋求救濟、據理力爭的艱辛，也是檢察機關守護未成年人權益的監督歷程。

　　深陷房產訴訟泥潭，未成年人權益受損

　　小季生于2001年10月。2006年4月，在小季父母見證下，爺爺奶奶將一套商鋪贈與年僅4歲半的小季，并辦理了產權證明，明確房屋所有權人為小季。

　　小季的母親張某沉迷炒股，父親長期在外地工作，鮮有時間陪伴小季。2018年11月，為填補股市虧損，張某虛構丈夫做生意急需資金的事實，瞞著家人四處向他人借款。為便于借到錢款，張某一方面騙取公婆的身份證、戶口本、房產證等資料，將公婆的一套房屋過戶到自己和丈夫名下，另一方面偽造丈夫的授權委托書和公證文書，違規辦理了不動產抵押登記，把公婆的那套房屋和小季名下的商鋪都當作自己債務的抵押物設定了抵押擔保。

　　2019年5月，張某無力歸還巨額借款，向公安機關投案自首，供述了自己用騙取的公婆房屋抵押借款的犯罪事實，尚未成年的小季這才知道自己名下的商鋪已經被母親抵押給了陳某。同年11月，張某因犯詐騙罪和偽造事業單位印章罪被法院數罪并罰，合并執行有期徒刑八年六個月，并處罰金30.5萬元。

　　2020年5月，小季向集中管轄南通行政訴訟案件的南通經濟技術開發區法院提起行政訴訟，要求南通市海門自然資源和規劃局撤銷不動產抵押登記證明。法院經審理認為，行政機關已經在職責范圍內盡到審慎的審查義務，連房屋登記機關都無法識別材料真偽，陳某相信張某并且實際交付了借款，并不存在重大過失。張某以授權委托書、公證書等虛假材料進行不動產登記的行為違法，但陳某作為善意第三人已取得房屋抵押權，出于保護抵押權人利益和交易秩序考慮，應保留抵押登記的效力。

　　2020年11月，小季不服一審判決，向南通市中級法院提起上訴。2021年2月，南通市中級法院作出二審裁定，維持原判。小季又向江蘇省高級法院申請再審。2022年4月，江蘇省高級法院經審理，認為涉案抵押登記不宜撤銷，駁回了小季的再審申請。

　　而在2021年3月，陳某以民間借貸糾紛為由，將張某訴至海門區法院，要求其歸還借款本金及利息，并主張若張某無法償還，便按抵押合同約定，拍賣小季名下商鋪優先受償。同年5月，陳某的訴訟請求得到法院支持。因張某未能還款，陳某申請強制執行，案涉商鋪被查封。其間，小季提出執行異議，被駁回。無奈之下，小季以陳某系惡意取得案涉財產為由，對陳某訴張某民間借貸糾紛案生效判決申請再審。2022年12月，法院以“原行政判決認定陳某系善意取得抵押權”為由，駁回了小季的民事再審申請。

　　檢察監督介入，抽絲剝繭辨是非

　　2023年1月，走投無路的小季到海門區檢察院12309檢察服務中心申請檢察監督。

　　受理案件后，海門區檢察院民事檢察部門檢察官全面審閱案卷材料，細致詢問小季案件情況，梳理出兩大爭議焦點：小季是否應以案涉商鋪為母親張某的借款承擔擔保責任？陳某能否作為善意第三人取得案涉商鋪的抵押權？

　　經審查，檢察官發現張某的行為明顯違法。根據相關規定，父母作為未成年子女的監護人，除為維護被監護人利益外，不得處分其財產。張某私自以小季名義抵押案涉商鋪，構成無權代理。小季從來沒有認可過母親的抵押行為，也不應為此承擔法律后果。檢察官還注意到，在2021年陳某提起訴訟時，已成年的小季作為與案件處理結果有利害關系的擔保人，依據相關規定，應當作為必要共同訴訟當事人參與訴訟，但法院并未通知小季參加，導致其民事權利被剝奪，無法行使抗辯、上訴等程序權利。

　　對于陳某能否取得抵押權這一關鍵問題，檢察官展開深入調查。原來，陳某與張某在借款當天經朋友介紹才認識，兩人的抵押合同上列明抵押人是小季，抵押人簽章處卻由張某簽署了自己的名字。張某稱自己是為生意而借款，但生意畢竟有盈有虧，其借款行為將小季的權益置于巨大風險中。就抵押合同前后簽名不一致問題，陳某未提出任何疑義，且陳某對案涉商鋪狀況未作了解就簽訂了抵押合同，直至提起民事訴訟前才到現場查看，發現商鋪正由他人租賃使用。綜上，陳某對抵押物未盡到基本注意義務，主觀上存在明顯過失。此外，雙方借條約定月息3%，抵押合同約定月息為2.5%，實際卻按月息5%支付，遠超約定利率，陳某規避法定利率上限逐利的目的顯而易見。

　　抗訴推動再審，公正判決守護權益

　　2023年3月，海門區檢察院邀請部分司法行政部門的特邀檢察官助理參與案件討論。“不動產物權以登記為生效要件，行政生效裁判雖保留了登記行為的效力，但登記不會直接設定物權，登記行為有效也不代表物權本身有效。在此案中，雖然相關行政判決保留了抵押登記行為的效力，但審判機關應根據事實和法律獨立作出判斷，不能僅依據抵押登記行為有效就確認陳某是合法的抵押權人。”承辦檢察官發表了對該案的意見。參與案件討論人員一致認為，民事判決結果對小季的合法權利有重大影響，小季卻因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，法院應當啟動再審。

　　經過嚴謹審查和充分論證，檢察機關認定張某侵犯小季財產權利，陳某不構成善意取得案涉房屋抵押權，小季名下的商鋪無需為張某的借款承擔擔保責任。2023年6月20日，經海門區檢察院提請、南通市檢察院檢察委員會決定，南通市檢察院向南通市中級法院提出抗訴。同年8月4日，南通市中級法院將案件發回海門區法院重審。

　　2025年5月21日，海門區法院經重審認為：陳某在抵押登記中具有過失，對案涉商鋪不構成善意取得抵押權。在保護交易秩序與保護未成年人利益的沖突中，鑒于陳某本可通過登記得知房屋所有權人為未成年人，卻未盡到合理注意義務，而未成年人在監護人無權代理的交易中常常處于弱勢地位，甚至可能無從知曉自己的財產權益被惡意處分，兩利相權取其重，法律應優先保護未成年人利益。據此，法院作出再審判決，撤銷原審民事判決，由張某歸還陳某借款本金及利息；陳某無權對案涉商鋪享有優先受償權，小季無需以該房產承擔抵押擔保責任。

　　至此，這場持續數年的房產糾紛終于畫上了句號，小季因為檢察監督得以保住爺爺奶奶贈與的商鋪。

（來源：檢察日報）