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在集體經(jīng)營性建設(shè)用地房屋交易中，逾期辦證違約金的調(diào)整、抵押對過戶的影響常成為爭議焦點(diǎn)。北京某區(qū)一起案件中，購房者支付 3000 萬元全款購房后，因開發(fā)商未按約辦理產(chǎn)權(quán)證訴至法院，主張調(diào)整過低的違約金。法院最終判決開發(fā)商支付 129.6 萬元違約金。這起案件為集體土地房屋交易的逾期辦證糾紛提供了重要司法參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：恒通公司（購房者）

被告：興達(dá)公司（開發(fā)商）

涉案房屋：某區(qū)五號房屋（集體經(jīng)營性建設(shè)用地辦公用房）

關(guān)聯(lián)方：順達(dá)公司（抵押權(quán)人）

（二）爭議焦點(diǎn)

興達(dá)公司是否因逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任？

合同約定的 3000 元違約金是否過低可調(diào)整？

抵押權(quán)人不配合能否成為開發(fā)商免責(zé)理由？

（三）事件經(jīng)過

2020 年 9 月 23 日，恒通公司與興達(dá)公司簽訂《集體經(jīng)營性建設(shè)用地上房屋現(xiàn)房買賣合同》，約定恒通公司以 3000 萬元購買五號房屋，興達(dá)公司應(yīng)于房屋交付后 730 日內(nèi)（即 2023 年 3 月 31 日前）辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。合同明確房屋已抵押給順達(dá)公司，補(bǔ)充協(xié)議約定逾期辦證違約金為已付房款的萬分之一（即 3000 元）。

恒通公司依約于 2020 年 12 月 18 日前分五筆支付全款 3000 萬元，興達(dá)公司于 2021 年 3 月 31 日交付房屋。但截至起訴時(shí)，因順達(dá)公司不配合解除抵押，房屋仍未辦理過戶登記。不動產(chǎn)登記信息顯示，房屋存在多筆順達(dá)公司的抵押登記，且均注明 “禁止或限制轉(zhuǎn)讓”。

恒通公司起訴主張：興達(dá)公司逾期辦證構(gòu)成違約，合同約定的 3000 元違約金過低，應(yīng)按 LPR3.65% 自 2023 年 4 月 1 日起計(jì)算違約金。興達(dá)公司辯稱：逾期系抵押權(quán)人不配合導(dǎo)致，屬 “非甲方原因”，依約免責(zé)；違約金應(yīng)按合同約定執(zhí)行，恒通公司未舉證實(shí)際損失。

二、案件分析

（一）違約責(zé)任的認(rèn)定

法院認(rèn)定興達(dá)公司違約的核心依據(jù)：

合同義務(wù)的明確性：雙方合同合法有效，興達(dá)公司作為出賣人負(fù)有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的主合同義務(wù)。補(bǔ)充協(xié)議雖約定 “非甲方原因遲延辦證甲方免責(zé)”，但開發(fā)商對房屋抵押狀態(tài)負(fù)有管理和滌除義務(wù)，抵押權(quán)人不配合不能成為開發(fā)商的免責(zé)事由，因其在簽約時(shí)已明知抵押存在，應(yīng)承擔(dān)解決抵押障礙的責(zé)任。

逾期事實(shí)的客觀性：房屋交付時(shí)間為 2021 年 3 月 31 日，依約應(yīng)于 2023 年 3 月 31 日前辦證，截至 2024 年 6 月判決時(shí)仍未完成，逾期事實(shí)清楚，興達(dá)公司未舉證證明已履行全部協(xié)助義務(wù)。

（二）違約金的調(diào)整依據(jù)

法院調(diào)整違約金的關(guān)鍵邏輯：

約定違約金的合理性審查：合同約定 3000 元違約金僅為房款的萬分之一，與 3000 萬元房款的資金占用損失差距顯著，明顯低于恒通公司的實(shí)際損失，符合《民法典》第 585 條 “約定違約金低于損失可增加” 的適用條件。

調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的酌定因素：法院考慮房屋總價(jià)、逾期時(shí)長（2023 年 4 月 1 日至 2024 年 6 月 5 日共計(jì) 432 天）、市場資金成本等因素，酌定違約金 129.6 萬元（折合每日約 3000 元，年化利率約 3.7%），既彌補(bǔ)損失又未過分高于合理范圍。

（三）抵押權(quán)的處理

法院對抵押問題的明確態(tài)度：恒通公司簽約時(shí)明知房屋抵押，但開發(fā)商仍需承擔(dān)滌除抵押的義務(wù)。抵押權(quán)人不配合不能免除開發(fā)商的辦證責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)積極與抵押權(quán)人協(xié)商解除抵押，保障購房者權(quán)益。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

興達(dá)公司于判決生效后十日內(nèi)向恒通公司支付 2023 年 4 月 1 日起至 2024 年 6 月 5 日止的逾期辦證違約金 129.6 萬元；

駁回恒通公司的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房者的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)

合同條款的審慎審查：簽訂合同時(shí)需明確辦證期限、逾期責(zé)任，對 “萬分之一房款” 等過低違約金條款應(yīng)及時(shí)提出修改，約定按 LPR 或合理比例計(jì)算違約金，避免事后調(diào)整舉證困難。本案恒通公司雖成功調(diào)整違約金，但仍需通過訴訟程序，增加維權(quán)成本。

抵押狀態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)評估：購買已抵押房屋時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商在合同中明確抵押滌除期限及違約責(zé)任，約定 “若因抵押權(quán)人原因無法過戶，開發(fā)商應(yīng)在 30 日內(nèi)自行清償債務(wù)解除抵押”，并留存開發(fā)商關(guān)于抵押處理的書面承諾。

證據(jù)留存的必要性：妥善保管付款憑證、交房證明、催告辦證的書面記錄（如快遞回執(zhí)、郵件往來），證明已履行付款義務(wù)且積極主張權(quán)利，為違約金計(jì)算和損失舉證提供依據(jù)。

（二）開發(fā)商的合規(guī)義務(wù)

抵押房屋的風(fēng)險(xiǎn)管控：出售抵押房屋前應(yīng)與抵押權(quán)人協(xié)商過戶條件，在合同中預(yù)留合理的抵押滌除時(shí)間，避免因抵押權(quán)人不配合導(dǎo)致逾期辦證。本案興達(dá)公司未妥善處理抵押問題，最終承擔(dān)高額違約金。

違約金條款的合理性設(shè)置：約定違約金時(shí)應(yīng)遵循公平原則，避免 “象征性違約金” 條款，否則可能面臨法院調(diào)整。建議按房款每日萬分之零點(diǎn)五至萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)約定，既符合行業(yè)慣例又不易被認(rèn)定過低。

及時(shí)履行協(xié)助義務(wù)：房屋具備辦證條件后，應(yīng)主動通知購房者并提交登記材料，對無法辦證的障礙（如抵押未解除）應(yīng)及時(shí)告知并制定解決方案，避免損失擴(kuò)大。

（三）集體經(jīng)營性建設(shè)用地房屋交易的特殊性

土地性質(zhì)的影響：集體經(jīng)營性建設(shè)用地房屋過戶需符合土地管理規(guī)定，購房者應(yīng)提前核實(shí)開發(fā)商是否取得完整產(chǎn)權(quán)、土地用途是否符合規(guī)劃，避免因土地問題導(dǎo)致無法辦證。

政策銜接的關(guān)注：此類房屋交易政策仍在完善中，簽約時(shí)可約定 “因政策調(diào)整導(dǎo)致辦證延遲的，開發(fā)商應(yīng)提供政府文件并協(xié)商延長辦證期限，不視為違約”，平衡雙方風(fēng)險(xiǎn)。

本案中，法院通過調(diào)整過低違約金充分保護(hù)了購房者的資金權(quán)益，同時(shí)明確開發(fā)商對抵押房屋的辦證義務(wù)不可免責(zé)。購房者在集體土地房屋交易中應(yīng)強(qiáng)化合同風(fēng)險(xiǎn)防控，開發(fā)商需誠信履行辦證義務(wù)，共同維護(hù)交易安全。遇逾期辦證時(shí)，購房者可依據(jù)合同和法律主張合理賠償，必要時(shí)通過訴訟調(diào)整不合理的違約金條款。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）