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在商品房交易中，抵押房屋的轉讓需經抵押權人同意，而購房者的合法權益也應得到保障。北京通州一起案件中，購房者全款購買已抵押的商品房后，因抵押權未滌除無法辦理產權證，遂起訴要求開發商及抵押權人協助過戶并解除抵押。法院最終判決支持購房者訴求，明確開發商和抵押權人需配合辦理抵押滌除及權屬轉移登記。這起案件為抵押房屋交易中的權利平衡提供了重要法律參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳峰（購房者）

被告：丙公司（房地產開發有限公司）、丁公司（原抵押權人）、戊公司（債權受讓方，實際抵押權人）

涉案房屋：通州區一號房屋

（二）爭議焦點

陳峰作為購房者是否有權要求滌除房屋抵押權并辦理過戶？

丁公司、戊公司作為抵押權人是否有義務配合解除抵押？

丙公司逾期交房是否應支付違約金？

（三）事件經過

2020 年 10 月 20 日，陳峰與丙公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買通州區一號房屋，總價款 449.61 萬元，首付款 180.61 萬元，貸款 269 萬元。合同明確房屋所在土地及在建工程已抵押給丁公司，丁公司出具聲明同意丙公司銷售抵押范圍內全部房屋。

合同約定交房時間為 2021 年 6 月 30 日，丙公司實際于 2021 年 7 月 26 日交房，逾期 26 天。陳峰依約支付全部房款（含貸款），丙公司認可收款并交付房屋，但因房屋仍登記抵押（抵押權人丁公司，后債權轉讓給戊公司，未辦理抵押變更登記），無法辦理產權證。

2021 年 9 月，丁公司將對丙公司的債權及抵押權轉讓給戊公司，登報公告債權轉讓事宜，但未辦理抵押權人變更登記，丁公司仍為名義抵押權人。陳峰起訴要求：丙公司協助辦理過戶；丁公司、戊公司滌除抵押；丙公司返還產權代辦費 800 元并支付逾期交房違約金 1.21 萬元。

丙公司辯稱：同意過戶和滌除抵押，但代辦費因需辦理貸款抵押不同意返還，逾期交房應扣除 90 天疫情影響期。丁公司主張：已轉讓債權，僅為名義抵押權人，非適格被告，正協商抵押變更。戊公司辯稱：陳峰未充分證明支付全款，部分房款可能涉及債務抵銷，不應優先保護抵押權，且發票不能證明實際付款。

二、案件分析

（一）商品房預售合同的效力認定

法院對合同效力的認定清晰明確：

合同有效的基礎：丙公司與陳峰簽訂的預售合同系雙方真實意思表示，丁公司作為抵押權人已書面同意銷售抵押房屋，合同已向陳峰披露抵押情況，內容不違反法律強制性規定，合法有效。

購房者的合法權利：陳峰已支付全部房款（有轉賬記錄、貸款放款憑證及丙公司收款確認），實際接收房屋并占有使用，作為合法購房者有權要求辦理產權過戶。

（二）抵押滌除的條件與義務主體

法院支持滌除抵押的核心依據：

抵押權人的同意轉讓后果：根據《物權法》規定，經抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權人對已轉讓房屋喪失物上追及力，僅能對轉讓價款主張權利。丁公司已聲明同意銷售全部抵押房屋，應視為放棄對已售房屋的抵押權，需配合滌除抵押。

債權轉讓后的義務延續：丁公司將債權轉讓給戊公司后，戊公司成為實際抵押權人，雖未辦理抵押變更登記，但仍受原抵押權人同意銷售聲明的約束，負有配合解除已售房屋抵押的義務。

房地一體原則的適用：房屋及對應土地使用權抵押應一并滌除，丁公司、戊公司作為名義及實際抵押權人，均有義務協助辦理抵押注銷登記。

（三）逾期交房違約金與代辦費的爭議處理

法院對費用爭議的處理體現公平原則：

逾期交房的免責認定：丙公司逾期交房 26 天，法院考慮疫情期間政府防控措施對施工的影響，認定 90 天免責期合理，逾期天數未超過免責期，故不支持違約金請求。

代辦費的合理性判斷：雙方未明確約定代辦費是否包含貸款抵押手續費用，丙公司主張因需辦理抵押手續不同意返還，具有合理性，法院對返還代辦費的請求不予支持。

三、裁判結果

法院判決：

丙公司于判決生效后 7 日內協助陳峰辦理通州區一號房屋權屬轉移登記手續；

丙公司、丁公司、戊公司于判決生效后 7 日內協助陳峰辦理上述房屋及對應土地使用權的抵押注銷登記手續；

駁回陳峰的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范要點

核查抵押信息：簽訂合同前需通過不動產登記部門查詢房屋抵押狀態，要求開發商提供抵押權人同意銷售的書面證明，避免購買未經同意轉讓的抵押房屋。

留存付款憑證：通過轉賬支付房款的需保留銀行流水，貸款支付的需留存放款憑證，確保能證明已支付全部房款，應對抵押權人對付款真實性的質疑。

及時主張權利：收房后密切關注產權證辦理進度，發現抵押未滌除的，及時書面催告開發商及抵押權人，必要時通過訴訟維權，避免抵押權長期未解除導致產權懸空。

（二）開發商的合規義務

全面披露抵押情況：預售合同中必須明確列明抵押類型、抵押權人、抵押期限等信息，不得隱瞞抵押事實，否則可能構成欺詐。

主動協調抵押滌除：房屋銷售后應及時將房款用于清償債務或提存，主動與抵押權人溝通辦理已售房屋的抵押注銷手續，避免因抵押未解除影響購房者辦證。

明確費用約定：對產權代辦費等收費項目，需在合同中明確用途、是否可退還等內容，避免因約定不明引發糾紛。

（三）抵押權人的權利行使邊界

同意銷售的法律后果：抵押權人出具同意銷售聲明后，視為放棄對已售房屋的抵押權追及力，不得再以抵押權對抗購房者的過戶請求，應配合辦理抵押注銷。

債權轉讓的手續完善：轉讓抵押債權時，應及時辦理抵押權變更登記，避免因名義抵押權人與實際權利人不一致導致履行障礙；即使未辦理變更，實際抵押權人仍需受原抵押權人承諾的約束。

付款真實性的舉證責任：質疑購房者未支付全款的，需提供證據證明存在虛假付款或債務抵銷損害抵押權的情形，僅憑猜測或個別案例不足以否定購房者的付款事實。

（四）疫情等不可抗力的免責適用

逾期交房的合理免責：疫情等突發公共事件導致施工延誤的，開發商可主張合理免責期，但需證明延誤與疫情的直接因果關系，且免責期應與實際影響天數相當（本案 90 天免責期因逾期僅 26 天而全額免責）。

約定與法定的平衡：合同未約定疫情免責條款的，法院可依據公平原則酌情認定免責期，但開發商需及時通知購房者延誤情況并提供政府管控文件等證據。

本案中，法院既尊重了抵押權人的合法權利，又充分保護了購房者的生存權和居住權，明確了 “抵押權人同意銷售即需滌除抵押” 的裁判規則。購房者在購買抵押房屋時，應確認抵押權人同意銷售的書面文件并留存付款憑證；開發商和抵押權人則需遵守誠信原則，及時辦理抵押注銷手續，共同維護商品房交易的正常秩序。唯有各方依法履行義務，才能減少抵押房屋交易中的糾紛，保障房地產市場的健康發展。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）