中經記者 楊讓晨 上海報道

（上半年上海市寫字樓市場需求小幅回暖。受訪者/圖）

2025年上半年上海寫字樓市場需求出現小幅回暖。

世邦魏理仕日前發布的《2025年上半年上海房地產市場回顧》顯示，上半年上海經濟結構持續優化，創新動能不斷增強。

《中國經營報》記者注意到，今年上半年，上海市辦公樓市場需求小幅回暖，金融、消費品制造業與科技行業表現突出。從行業需求來看，上半年金融業以22%的占比繼續領跑市場，主要受到基金和非銀金融機構的推動；消費品制造業位居第二，占比17%，主要來自快消品和家居類企業的擴張需求。

“未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來約77萬平方米的新增供應，短期內將增加市場競爭，同時也將有效激活市場流動性，推動租賃交易的活躍度提升。”世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部｜辦公樓負責人張越表示，上半年市場已顯現出小幅回暖跡象，特別是在高端制造業、TMT和金融領域。

次核心市場成辦公樓租賃交易主力

據世邦魏理仕方面提供的數據，2025年上半年，上海市辦公樓市場共有4個新項目入市，累計供應量達30.2萬平方米，環比下降3.9%。其中第二季度共錄得2個新項目交付，分別是四川北路的濱港中心，以及位于浦東其他板塊的新岸商業中心，共計體量16.3萬平方米。

盡管面臨新增需求不足和空置率上行的挑戰，上半年市場仍表現出了一定的活躍度。全市凈吸納量環比上升126.1%至17.3萬平方米，整體空置率較去年年底上升0.3個百分點，達到22.4%。租金方面，上半年全市租金報價較去年年底下降3.0%至每月每平方米247.2元，有效租金下降4.3%至每月每平方米174.4元。各子市場均呈現出了不同程度的下滑。

次核心市場成為今年上半年上海市辦公樓交易主力。根據世邦魏理仕數據，從區位表現來看，花木板塊活躍度提升至第一位，主要來自包括陸家嘴在內的核心地段的外溢需求以及張江等產業園區內企業的升級搬遷需求，并以消費品制造業和金融行業尤為活躍；虹橋板塊受益于跨境電商行業的擴張，躍升至第二位；真如板塊位列第三，以中小型企業的搬遷需求為主；受益于部分醫美機構和酒店集團的入駐需求，人民廣場板塊提升至第四位；受到來自TMT和金融行業的驅動，北外灘位列第五。

張越表示，展望未來，隨著上海2025年產業布局規劃的深入推進，各區域有望進一步強化差異化定位。通過精準產業導入策略，持續吸引優質企業落戶，從而構建更具韌性的市場發展格局。

AI產業加速進駐產業園區

在AI的加持下，今年上半年，上海產業園區市場開始活躍。

根據世邦魏理仕數據，2025年上半年，上海產業園區市場新增五個供應，分布在張江、浦江、漕河涇與市北等區域，合計新增面積合計41.96萬平方米。在行業需求方面，TMT行業以41%的比重占租賃需求首位。“其中ABCD信息技術特別活躍，同時AI賦能半導體行業，推動智能制造的發展，帶來上下游企業的擴張，再者AI與BI 深度結合帶動更多軟件開發企業的搬遷。”世邦魏理仕方面表示，除了信息技術行業外，汽車制造業也在加速進駐產業園區，“傳統制造也在加大研發投入，如江淮汽車在金橋設立設計研發中心，江淮汽車是蔚來的代工工廠，現與華為合作研發制造高端新能源汽車。同時，消費品制造業以12%的占比位列第三，主要趨勢為快消品、紡織與美妝企業的搬遷。

“總體來看，上半年TMT及高端制造業的需求顯現出良好的發展勢頭，這表明在技術持續演進的背景下，新舊行業的活力交織，為市場注入了新的需求。”世邦魏理仕方面表示。

具體到上海市各板塊表現，漕河涇與張江的租賃需求保持活躍態勢，分別占比45%和29%。“漕河涇主要受到汽車制造、TMT與消費品制造業租戶搬遷需求的推動，而張江則持續吸引TMT和工業品制造業與生物醫藥等領域的企業入駐。 整體而言，各子市場的租賃需求顯示出溫和回升的趨勢，但去化水平仍然偏低。考慮到全年供應壓力，租金優惠和租金補貼政策依然是吸引租戶的主要手段，因此，季末全市平均租金報價環比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。”世邦魏理仕方面分析認為。

在世邦魏理仕華東區顧問及交易服務部｜商務園區負責人馬振龍看來， 未來六個月，市場預計將迎來約83萬平方米的新供應，主要集中在張江、金橋、南大和青浦等區域。這一新增供應將對租賃市場帶來一定壓力，形成挑戰。

“然而，今年AI技術的迅速應用已成為全球科技領域的焦點，不僅加速了科技行業的迭代，也為園區市場創造了新的需求。同時，高端制造業在技術升級與智能化轉型的推動下，對高質量且功能完善的辦公空間也將產生更大的需求。”馬振龍表示。

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：翟軍）