7月15日國家統計局公布上半年經濟數據：

　　2025年上半年GDP同比增長5.3%。

　　社零總額同比增長5.0%。

　　進出口總額同比增長2.9%。

　　總結就是，目前經濟穩中向好的勢頭沒變。

　　但！樓市這邊，完全是另一番光景！

　　從統計局披露的數據來看：

　　6月份除了不知道算幾線的西寧房價環比漲了0.1%。

　　其余各線城市，房價環比跌幅擴大，同比繼續走跌。

　　北上廣深四大一線城市，繼去年9月份后再次上演齊跌畫面，而且跌得比二三線還狠。

　　去年四季度一線城市啟動的“救市大招”，如今已全部失效。

　　大盤量增價跌，趨勢下行

　　來看看上海樓市的情況。

　　截至2025年6月底，上海二手掛牌價格53861。

　　從下圖可以看出，上海房價已經跌沒了一個大周期，價格至少回落至5年前了。

　　如果你2017年、2019年、2020年“不幸”錯失了買房機會，那現在你“有幸”以同樣的價格抄底。

　　圖源：房外房研究院

　　2025年上半年上海二手房掛牌價跌了3.7%。

　　圖源：房外房研究院

　　這個跌幅已經超過2024年上半年的-3.3%。

　　從二手綜合指數來看，今年年初確實出現了V型反轉。

　　但突發的貿易戰沖擊了我國經濟和居民信心。

　　小陽春過后，二手房價急轉直下。

　　從每周趨勢來看，當前樓市指數下降的趨勢正朝著去年9月的低谷走。

　　純線性按照當前下滑斜率推算，預計在9/21，指數會下降到與去年9/15低位同水平。

　　圖源：房外房研究院

　　價格不斷下行的同時，是剛需人的狂歡。

　　2025年上半年，上海二手網簽量近13W套，同比大漲20%，創近4年新高。

　　圖源：房外房研究院

　　危險的信號是，大量的成交也沒能實現庫存的高度去化。

　　上海二手掛牌量目前仍在高位。

　　2025年上半年，上海二手掛牌量繼續保持增長，漲幅5%。

　　圖源：房外房研究院

　　2024年上半年的時候，這個數據是7.5%。

　　雖然增幅同比收窄，但這個掛牌量對房東來說壓力還是很大。

　　整體來看，上海樓市大盤表面量增，實則價跌，分化還在加劇。

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　　分結構來看，分化加劇

　　上海有產者的悲喜并不相通。

　　如果分結構來看，不同產品的處境也是不一樣的。

　　1、市區老破小還在繼續以價換量。

　　2、郊區次新房以價也換不來量。

　　3、核心區量價企穩，過去半年，市區次新成了唯一避險產品。

　　分樓齡來看：

　　今年上半年，2000年以前的老小區成交占比顯著提升。

　　降利率、降首付等一系列政策極大地釋放了剛需市場。

　　面積小，總價低的老房子庫存得到了有效去化，目前掛牌量占比也下來了。

　　數據顯示：300萬以下低價房成交占比已經突破50%。

　　剛需市場在持續擴張。

　　LJ成交量

　　但剛需放量并沒有激發置換鏈條。

　　改善目前還是猶豫不決，剛改需求萎縮明顯。

　　現在2015年后的次新房，掛牌量占比上去了，價格也由穩轉跌。

　　在這一輪調整中，老破小是先跌的、急跌的，也可能會是率先企穩的。

　　次新房前期抗跌，目前正在補跌。

　　分環線來看：

　　成交量在往中環內遷移。

　　內環內及內中環成交占比提升，中環內的庫存占比也在下降。

　　壓力最大的還是外環外。

　　目前上海二手房庫存，光外環外的房子就占了49.4%。

　　賣不掉就只能降價，關鍵是低價也換不來成交。

　　現在外環外價格降幅還在擴大。

　　外環內掛牌價均有不同程度收窄，尤其是中外環間。

　　分面積段來看：

　　50平以下的房子價格跌的最厲害，成交占比也最高。

　　買這些小房子的要么是極剛需，要么一室戶學區房就是掛戶口。

　　另一個成交量放大的是140平以上的戶型，這都是終極改善客群了。

　　現在的情況是，70平以下的小戶型掛牌占比在下降。

　　200平以上大戶型，掛牌占比增長最大。

　　隨著新房豪宅不斷迭代，未來高總價的大戶型，可能會面臨無量下跌的局面。

　　分產品來看：

　　1、需求向市區集中，尤其是市區老破小，成交量放大。

　　郊區次新房需求大幅退潮。

　　2、今年上半年老破小得到有效去化，占比顯著下降。

　　次新房，尤其是郊區次新房，反而越賣越多。

　　市場分化的本質是產品輪動。

　　2021年市區+郊區老破小價格漲幅領先，到本輪下跌周期中，跌幅領先。

　　2023年郊區老破大+市區及郊區次新房領漲，在本輪周期中，郊區老破大下探幅度深，其次為郊區次新。

　　圖源：房外房研究院

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　　次新房、學區房壓力凸顯

　　具體到微觀市場，仍然存在多個不利信號。

　　1、次新小區開始補跌

　　目前多個中產偏好的品質次新板塊，已經出現成交價下跌。

　　掛牌價也有不同程度的松動/降價。

　　比如：

　　古北二期樓齡最新的樓盤，御翠豪庭，今年價格一直在創新低；

　　大寧融創靜安映已經跌至開盤價；涵翠苑、慧芝湖成交價掛牌價都在降；

　　徐涇蟠龍天地一期低樓層3房，最新成交單價6.1萬/平，已經跌破發行價；

　　還有徐涇萬科天空之城二期、招商虹橋公館二期南區、中核錦悅府二期；

　　張江標桿湯臣豪園四期、萬科翡翠公園一期；

　　華漕恒基旭輝中心；

　　御橋萬科金色城市、綠洲康城親水灣(中央區）；

　　不過御橋海上傳奇表現相對堅挺，目前成交價還是很穩。

　　2、浦東內環次新掛牌量沖高

　　浦東內環自住次新，掛牌量沖高，成交上漲趨勢放緩，當前掛牌接近最新成交。

　　比如：

　　花木陸家嘴錦繡前城；

　　楊東陸家嘴中央公寓、上海綠城、愛家亞洲花園。

　　3、浦東次新周邊未被新房帶動

　　浦東新房異軍突起的熱點板塊，如楊思、唐鎮、北蔡等，次新小區價格仍在下跌。

　　唐鎮的畢加索小鎮一期，中樓層93平2房，6月集中成交6套。

　　這個小區25年成交價一路下跌，當前在掛房源量也大。

　　4、掛戶口小區價格回落

　　升學季后，傳統學區掛戶口小區(如梅園、古美)價格普遍回落。

　　梅園三街坊，中區高區成交價都在降，在掛房源接近成交價。

　　古美平南一二村，40平的1房，成交價已經跌回至去年9月份的水平。

　　后續這些房東賣房的壓力也不會小。

　　最后

　　總的來說，樓市“止跌企穩”的目標尚未完成。

　　且各大城市房價跌幅面在繼續擴大。

　　市場降的越快，接下來的政策大禮包越會有驚喜。

　　所以三季度大概率會有新一輪的救市政策出臺。

　　最近市場也有不少小作文傳出，我們已經對網傳的“四大新政”逐一做了解讀，詳情請看。

　　現在房價無法企穩，一個是上輪救市政策效應減退，另一個是目前經濟預期還不明朗。

　　這兩年房價雖然降了，但老百姓的收入和信心也在降。

　　如今房價與收入的鴻溝依舊巨大。

　　一線城市已經需求斷檔。

　　窮人想買沒錢買，中產觀望不敢買，富人有房不想買。

　　我們要慢慢習慣，房子不再是買了就漲的現實。

　　如果你是剛需，且預算非常有限，在上海買不到什么好產品的情況下請捂好錢袋子。

　　如果你正在置換，恭喜你你的容錯率其實是比較高的。

　　因為你的買賣過程是同步漲跌的，現在正是你挑挑揀揀找到滿意的房子然后大刀砍價的時候。

　　無論是呼之欲出的新政，還是穩中向好的經濟，亦或是房地產市場在經歷周期調整后的“自我重塑”。

　　都能讓我們看到上海樓市復蘇的曙光。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。