當前房企生存現(xiàn)狀正表現(xiàn)出兩面性,一面是房企債務(wù)違約仍在持續(xù),另一面出險房企債務(wù)重組提速。
6月以來,港龍中國地產(chǎn)和新世界地產(chǎn)相繼發(fā)布公告,再次拉響了2025年以來房企債務(wù)違約的警報。
在當前行業(yè)背景下,即便是以低杠桿著稱的港資房企也不能獨善其身,新世界發(fā)展延遲派息也從側(cè)面反映出了當前企業(yè)盈利難題及現(xiàn)金流緊張問題。
港龍中國地產(chǎn)和新世界發(fā)展均是上市以來首次出現(xiàn)債務(wù)違約。
債務(wù)違約的另一面是,出險房企債務(wù)重組迎來重大進展,比如龍光集團219.6億元境內(nèi)債券重組獲全票通過,協(xié)信遠創(chuàng)與金科股份先后完成司法重整程序。
不過,當前百強房企整體銷售仍在下探,上半年百強房企銷售操盤金額累計同比下降10.8%,且降幅有所擴大,而與之相對應(yīng)的是,三季度房企償債高峰已至,房企債務(wù)到期規(guī)模約1600億元。
由于償債潮到來以及逾期債務(wù)難以償還,房企的融資性現(xiàn)金流長期流出,資金壓力仍然非常大。
01
兩家上市房企首次陷入債務(wù)危機
6月中旬,民企港龍中國地產(chǎn)首次出現(xiàn)債務(wù)違約,由于未支付利息,今年11月的美元票據(jù)已觸發(fā)違約事件。
與港龍中國地產(chǎn)更早一些,5月底新世界發(fā)展發(fā)布了一則公告,宣布4筆美元永續(xù)債將延遲派息。公告顯示,截止2024年底,新世界發(fā)展共有5筆美元永續(xù)債共計354億港元,而此次涉及延遲派息的是其中四筆。
值得注意的是,盡管新世界發(fā)展的永續(xù)債與一般金融負債仍有本質(zhì)區(qū)別,派息延遲并不能視作一般意義上的付息違約,但從側(cè)面反映出了新世界發(fā)展的盈利難題及現(xiàn)金流緊張問題。
大額債務(wù)是造成新世界發(fā)展現(xiàn)金流緊張的重要原因。截止2024年底,新世界發(fā)展持有現(xiàn)金219億港元(包括受限制現(xiàn)金4億港元),而一年內(nèi)到期的有息負債高達326億港元,現(xiàn)金短債比0.67。此外,長期有息負債為1188億港元。
與此同時,投資物業(yè)作為新世界發(fā)展的核心資產(chǎn),回款周期相對較長,在行業(yè)下行背景下,這些資產(chǎn)的流動性變?nèi)酰瑢π率澜绨l(fā)展的現(xiàn)金流造成了壓力。
梳理新世界發(fā)展以往的現(xiàn)金流量情況可以看出,自2018年至2024年累計7年合計凈流出394億港元,主要原因是融資活動中償還債務(wù)本金,以及支付股息、股利等,至2024年其經(jīng)營活動以及資產(chǎn)處置已無法覆蓋各類債務(wù)償還以及利息、股利的支付。
02
融資性現(xiàn)金流持續(xù)流出 多數(shù)房企仍面臨償債壓力
新世界發(fā)展正是當前房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。
由于償債潮到來以及逾期債務(wù)難以償還,房企的融資性現(xiàn)金流流出降幅整體遠不及現(xiàn)金流流入的降幅。
根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,50家重點房企融資性現(xiàn)金流流入從2021年的約37796億元大幅減少35.5%至2022年的24387億元,此后兩年也保持著每年20%左右的跌幅。與之相對應(yīng)的是,融資性現(xiàn)金流凈流出在2022年同比大幅增長607.5%至5434億元,2024年凈流出規(guī)模同比下降93.8%,降幅雖有所收縮,但是房企資金壓力仍然較大,凈流出規(guī)模仍在3000億以上。
與此同時,2024年房企債券到期規(guī)模是發(fā)行規(guī)模的兩倍,很顯然房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。
隨著房企債務(wù)展期或置換,房企償債壓力延后至2025年,全年房企債務(wù)到期規(guī)模達到了5327億元,比2024年多出接近500億元。而這些債務(wù)多集中在2025年第三季度,到期規(guī)模約1600億元,約占全年的三成。
在銷售市場仍未有明顯起色的背景下,房企債務(wù)違約仍在持續(xù)。
03
房企債務(wù)重組提速民企境外債實現(xiàn)“破冰”
盡管房企債務(wù)壓力仍大,但是我們也看到了一些積極信號。
首先,上半年已有多家房企債務(wù)重組迎來重大進展,尤其是協(xié)信遠創(chuàng)與金科股份先后完成司法重整程序,為全行業(yè)風險化解提供了一個范本,對提振行業(yè)信心有重要的作用。
進入7月,龍光集團境內(nèi)債券重組宣告成功,21筆涉及219.6億元境內(nèi)債重組方案獲得全票通過。
而在此之前,包括融創(chuàng)中國、旭輝、佳兆業(yè)等在內(nèi)的多家出險房企的債務(wù)重組或重整已獲批。行業(yè)出清明顯提速,這也將有助于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。
另外,盡管融資難問題依然突出,但房企融資情況有所好轉(zhuǎn)。
從上半年房企融資情況來看,65家典型房企的累計融資總量為1927.53億元,同比減少27%,降幅較去年同期收窄8.9個百分點。
頭部房企融資優(yōu)勢明顯,2025年上半年TOP10房企平均每家融資額為114.98億元,在所有梯隊中排在首位。不過,TOP51+房企上半年平均每家融資額同比增速最快,達到了17.81%。
6月單月65家典型房企的融資總量為464.42億元,創(chuàng)2025年新高,實現(xiàn)同環(huán)比齊增,其中華潤置地一家企業(yè)的融資規(guī)模就超過200億元。
值得注意的是,新城控股發(fā)行了3億美元境外優(yōu)先票據(jù),是2023年以來民企的首單境外美元債,實現(xiàn)了民企境外債的“破冰”。
企業(yè)主體能夠正常運作也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)一個重要標志。
2025年各項政策利好頻出,房地產(chǎn)政策延續(xù)了寬松導向,在融資端,利好政策包括融資協(xié)調(diào)機制、專項債收儲、經(jīng)營性物業(yè)貸款以及公募REITs條件的放寬等等,一定程度上緩解了房企的流動性壓力。
不過,當前融資仍然集中在頭部房企手中,資金依然還是到不了更多需要的企業(yè)手上,仍需加快各項政策落地,并同時加快房地產(chǎn)企業(yè)出清速度,通過市場化手段讓出險企業(yè)早日實現(xiàn)債務(wù)重組,從而實現(xiàn)價值重塑,相信在多重政策利好疊加下,房企盈利難題和現(xiàn)金流緊張的問題將在不遠的未來得到緩解。
文章來源:丁祖昱評樓市
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