北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我北京人，還有兩年退休（妻子已退），所以想買套能養(yǎng)老的房。總價控制在1000萬之內(nèi)，不貸款了，用現(xiàn)在的西城老房換。我目前看上的是田村的大宛海淀名著，房子新，環(huán)境好，但是這里挺貴，三居的話至少得添200多萬才行，不知道值不值？另外我兒子馬上18歲了，我用他的名字買行不行？

A：

1、海淀名著是挺好的，不過這里也有學(xué)區(qū)溢價的，考慮好居住的性價比。不在乎這溢價的話就是值，或者說能用的上海淀的學(xué)位也值，但用不上的話就看自己的感受了。

雖然說田村的學(xué)區(qū)不算太熱門，但畢竟是海淀，學(xué)籍價值還是存在的。我估計(jì)溢價率不高，又是這么高的總價，比例能在10%左右就差不多了。不過既然是有溢價，那就降低了這個比例的居住體驗(yàn)，過了高峰期也有少許的保值風(fēng)險。

2、其實(shí)也可以看看旁邊石景山的，這就沒有學(xué)區(qū)溢價了，居住的性價比更高。

3、一般不建議用孩子的名字。畢竟這是人家的資格，父母代替使用的話相當(dāng)于包辦婚姻，將來他滿意還行，不滿意的話有可能受埋怨。因?yàn)楸本┑南拶徑?jīng)常反復(fù)，如果等他想自己買房的時候政策挺緊，那就等于失去首房首貸的資格了。

再有一點(diǎn)，如果孩子將來要進(jìn)入體制內(nèi)，那提前在名下有房也不太好，有可能讓領(lǐng)導(dǎo)同事的有議論。因?yàn)楣珓?wù)員是每年都要公示財(cái)產(chǎn)的，這么高總價的大房子，讓寒門子弟怎么想??？

講個小故事吧，某拆遷戶家庭，把所有回遷房都登記在兒子名下了。兒子考上了公務(wù)員，單位要求每年都得公示財(cái)產(chǎn)，還得念。那就挺尷尬唄，雖然房子的價值不太高，但也挺別扭的。尤其他家房子的地址還挺長，幾套房能念十分鐘，想想都替他煎熬。這對仕途應(yīng)該沒影響，但也沒幫助。

4、所以我一般不建議太早把房子落孩子名下，要給的話也最好父母留點(diǎn)兒份額，哪怕1%呢，也避免孩子能獨(dú)自處理房產(chǎn)。不是說孩子缺乏經(jīng)驗(yàn)，而是這年頭兒惦記別人財(cái)產(chǎn)的太多。

僅供參考。

二

Q:

請問，租金越高的房子，不是應(yīng)該售價越高嗎？因?yàn)槭找媛矢甙?。那如果售價低，就應(yīng)該是價值被低估吧，價值投資也應(yīng)該選這種房啊。

A：

1、您說的還是國際公館這套房是吧？那我還是這觀點(diǎn)，房子是用來住的，真要是喜歡就買在自住，租金高就代表著性價比高，挺合適的。至于其他方面沒必要太糾結(jié)，都是副產(chǎn)品。

2、至于價格和租金的關(guān)系怎么說呢？我打個不恰當(dāng)?shù)谋确桨?。比如民國時代，中國有一種女人叫“名媛”，一出道兒就風(fēng)情萬種，引無數(shù)二代累折了腰，身價非常的高，一夜千金也有的是土豪愿意掏錢。鈿頭銀篦擊節(jié)碎，血色羅裙翻酒污。五陵年少爭纏頭，一曲紅綃不知數(shù)。

但是，別看名媛這種身價非常高，但是如果讓二代娶他們，那就未必有大家閨秀的彩禮高了。尤其是暮去朝來顏色故，徐娘也就年老色衰了，雖然春風(fēng)一度的價格仍然不低，但如果是老大嫁作商人婦，彩禮就更未必有多少錢了。因?yàn)檫@歡場中永遠(yuǎn)有新名媛出道兒，一代二代們更愿意花大錢去追捧新人的。

3、老公寓就相當(dāng)于這種名媛，居住很舒服，租金也不低。但是一旦讓人買下，那出的價格就不太高了。而且還有一點(diǎn)，名媛的日常消費(fèi)都是很高的，就相當(dāng)于公寓的物業(yè)費(fèi)，通常都7/8塊錢每月每平，攤在租金里時無所謂，但卻影響出手時的價格。

4、簡單就是這情況吧，上次我說的也挺多了，您能認(rèn)可就認(rèn)可，不同意也無所謂，自己判斷就行。

僅供參考。

三

Q:

請問，我正在男二環(huán)開陽橋和右安門橋之間的開陽里看房，單價都6萬左右，直觀感覺這二環(huán)邊的房價是不是太低了！為什么??？這里算不算價值洼地？以后的升值情況會怎樣？

A：

1、開陽里可以算偏低，但“太低”算不上，旁邊老房還有5萬多的呢。

2、為什么偏低？一是北京樓市一直是北高南低，南城的價格走勢普遍不太強(qiáng)，所以才有了“南三北五”的說法。

其二是開陽里屬于危改小區(qū)，當(dāng)年的“三區(qū)四片”重點(diǎn)項(xiàng)目，時間緊任務(wù)重，需要安置的住戶又太多，所以給規(guī)劃設(shè)計(jì)造成了很大的壓力。那為了多安置人，于是砍掉了很多應(yīng)有的配套。最典型的就是綠化，連個公園都沒有，這既是因?yàn)楫?dāng)年缺乏這意識，也說明土地太緊張了。

那造成的后果就是塔樓多密度大，休閑配套設(shè)施不全，使得這里就成了剛需居住區(qū)，改善的功能不強(qiáng)?？杉热徊皇歉纳票P，愿意出高價的買房人就不多了，所以價格整體不太高。

3、算價格洼地，不算價值洼地，一分錢一分貨。

4、以后的升值情況大概率就是跟隨南城大盤唄，不太可能走出獨(dú)立行情，不吃虧也占不到便宜。

僅供參考。

四

Q:

請問，我名下有一套昌平房子，婚前的，一直自住?，F(xiàn)在孩子四歲了，考慮有必要換到海淀嗎？因?yàn)橐坏Q房就算婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)了，我倒無所謂，主要是當(dāng)初這是我父母給買的。另外就是都說孩子少了，將來沒必要再內(nèi)卷，花挺多的溢價買學(xué)區(qū)房有意義嗎？

A：

1、這問題都只能自己決定，外人沒法兒建議。

2、房子產(chǎn)權(quán)的話我覺得不難辦，就說是父母的意思，按資金比例占有份額。比如這套房賣300萬，新房要600萬，那這50%算父母的份額，在協(xié)議上寫清楚就行。實(shí)在不行就再做個公證，打著老人的名義唄。

3、是否換學(xué)區(qū)房主要看孩子天分和自己的期望值。天分非常高的話沒必要換，在昌平也能得到最好的資源，肯定不耽誤孩子考清北。天分很一般的話也沒必要換，海淀的普高率沒比昌平高太多，渣校也不少，換不換的最終效果都差不多。

中等的話那就看自己期望值了。想上好學(xué)校就去海淀，畢竟資源多。但無論將來孩子多少，好大學(xué)都不會好考。打個比方這就跟世界杯似的，無論多少支球隊(duì)參與，能參與最終角逐的名額都有限，是否愿意往里擠就看自己了。

4、如果期望值不太高那就甭?lián)Q了，確實(shí)挺高的溢價率，居住的性價比也下降不少，犯不上。

僅供參考。

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