還記得2017年刷屏朋友圈的“全室內(nèi)童話王國”嗎？城堡效果圖如夢似幻，全球7大設(shè)計(jì)天團(tuán)助陣，誓言打造“孩子7天玩不膩”的神話樂園。

新濱湖恒大童世界規(guī)劃圖

網(wǎng)傳消息曾被寄予厚望的新濱湖恒大童世界，已確定全部拆除！土地將啟動重新規(guī)劃，未來用途直指住宅或產(chǎn)業(yè)用地！

NO. 1｜壹

恒大童世界 “全拆” 方案敲定

恒大童世界項(xiàng)目的拆除方案已通過相關(guān)部門審批，目前已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段。項(xiàng)目范圍內(nèi)所有已建成的展示區(qū)、景觀帶、臨時(shí)辦公樓，以及尚未動工的規(guī)劃用地，均被納入整體拆除范圍。

這次拆除不是局部調(diào)整，而是徹底清零。目前施工單位已進(jìn)場，首批拆除的是展示區(qū)和圍擋，后續(xù)將逐步推進(jìn)主體區(qū)域的拆除作業(yè)。

土地規(guī)劃方向：住宅與產(chǎn)業(yè)成熱門選項(xiàng)

盡管官方尚未發(fā)布最終規(guī)劃文件，但據(jù)接近規(guī)劃部門的消息人士透露，該地塊的重新規(guī)劃將“優(yōu)先匹配區(qū)域人口結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)需求”，住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地成為兩大熱門方向。不排除混合用地的可能，但住宅和產(chǎn)業(yè)會是主力。具體比例還在測算，需結(jié)合周邊配套、交通承載能力等因素綜合評估。

項(xiàng)目背景：從 “文旅標(biāo)桿” 到 “拆除清零” 的唏噓轉(zhuǎn)身

回溯2017年，恒大童世界首次亮相時(shí)曾引發(fā)轟動：規(guī)劃占地超1.5萬畝，涵蓋童話主題樂園、國際會議中心、高端酒店集群、商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)，宣稱“年接待游客超500萬人次”，被視為拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的 “超級引擎”。

彼時(shí)，項(xiàng)目周邊房價(jià)因“文旅IP”概念一度上漲，如今，這個(gè)曾被寫入地方政府工作報(bào)告的“重點(diǎn)工程”，卻以“全拆”收尾，不禁讓人唏噓。

NO. 2｜貳

為何拆？拆了之后怎么辦？

新濱湖恒大童世界項(xiàng)目位于六安舒城縣杭埠鎮(zhèn)北外環(huán)路，原規(guī)劃為大型文旅綜合體，包含主題樂園、酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)。但由于恒大集團(tuán)債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目自2021年起全面停工。

文旅項(xiàng)目對資金和運(yùn)營要求極高，恒大退出后，高層選擇收回土地重新開發(fā)，避免長期爛尾影響區(qū)域發(fā)展。

恒大童世界的拆除是城市更新中“動態(tài)優(yōu)化”的典型案例。任何規(guī)劃都不是一成不變的，要根據(jù)時(shí)代發(fā)展、人口流動、產(chǎn)業(yè)變遷及時(shí)調(diào)整。上世紀(jì)90年代，很多城市規(guī)劃的工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在都改成了商務(wù)區(qū)或居住區(qū)，這是城市發(fā)展的規(guī)律。恒大童世界的調(diào)整，本質(zhì)上也是遵循這一規(guī)律。

拆了之后地塊規(guī)劃：若該地塊調(diào)整為住宅用地，住宅用地的開發(fā)往往伴隨著配套升級。按照規(guī)劃慣例，住宅項(xiàng)目需配建學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院、菜市場等設(shè)施，這將彌補(bǔ)周邊配套不足的短板，長期利好板塊價(jià)值。

若選擇產(chǎn)業(yè)用地，又將給區(qū)域帶來哪些改變？

吸引企業(yè)入駐，創(chuàng)造就業(yè)崗位

若規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)可吸引 50-80 家企業(yè)入駐，直接創(chuàng)造約 2 萬個(gè)就業(yè)崗位，間接帶動周邊餐飲、零售等行業(yè)發(fā)展。

完善產(chǎn)業(yè)鏈條，提升區(qū)域競爭力

結(jié)合所在城市的產(chǎn)業(yè)定位，該地塊若重點(diǎn)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造等產(chǎn)業(yè)，可與周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成互補(bǔ)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，提升區(qū)域在產(chǎn)業(yè)分工中的地位。

增加稅收收入，反哺城市建設(shè)

一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，年稅收可達(dá)數(shù)億元。這些資金將用于道路、綠化、公共服務(wù)等城市建設(shè)，形成 “產(chǎn)業(yè)發(fā)展 - 稅收增加 - 城市升級” 的良性循環(huán)。

吸引人才流入，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)

產(chǎn)業(yè)集聚必然帶來人才集聚。據(jù)測算，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)若落地，預(yù)計(jì)可吸引約 3 萬名專業(yè)人才定居，平均年齡在 25-35 歲，將顯著優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構(gòu)。

提升土地價(jià)值，激活周邊商業(yè)

產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入將帶動商業(yè)需求，周邊商鋪?zhàn)饨稹懽謽强罩寐实戎笜?biāo)有望改善，形成 “產(chǎn)業(yè)興、商業(yè)旺” 的局面。

NO. 3｜叁

總結(jié)

恒大童世界的拆除敲響了文旅地產(chǎn)盲目擴(kuò)張的警鐘。土地涅槃重生必須堅(jiān)守兩大鐵律：

住宅開發(fā)綁定人口導(dǎo)入

杜絕“鬼城化”，需同步配建地鐵、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施，確保居住活力。參考濱湖寶能城改造模式（綠城代建+商業(yè)地標(biāo)），以公共配套激活土地價(jià)值。

產(chǎn)業(yè)落地強(qiáng)化政策監(jiān)管

設(shè)置投資強(qiáng)度、就業(yè)崗位等硬指標(biāo)，嚴(yán)防二次圈地。

廢墟之上，城市更新需要的是清醒的務(wù)實(shí)主義——拆掉童話的虛妄，才能長出堅(jiān)實(shí)的未來。

第一房智庫觀點(diǎn)：

土地重生需平衡 “短期效益” 與 “長期價(jià)值”

恒大童世界的拆除與重新規(guī)劃，是城市發(fā)展過程中資源優(yōu)化配置的必然結(jié)果，需從三個(gè)維度理性看待：

維度一：規(guī)劃調(diào)整要避免 “短視化”

無論是住宅還是產(chǎn)業(yè)用地，都應(yīng)避免“唯利是圖”的短視思維。若選擇住宅，需控制容積率，保障綠化與公共空間；若發(fā)展產(chǎn)業(yè)，要拒絕“撿到籃子都是菜”，嚴(yán)格篩選入駐企業(yè)，確保產(chǎn)業(yè)能級。

維度二：民生需求應(yīng)放在首位

地塊規(guī)劃需充分聽取周邊居民意見，優(yōu)先解決教育、醫(yī)療、交通等民生痛點(diǎn)。例如，若周邊學(xué)校學(xué)位緊張，可在住宅用地中提高教育配套比例；若就業(yè)崗位不足，產(chǎn)業(yè)用地可向勞動密集型與技術(shù)密集型結(jié)合的方向傾斜。

維度三：建立 “動態(tài)評估” 機(jī)制

建議相關(guān)部門建立規(guī)劃實(shí)施后的動態(tài)評估機(jī)制，定期監(jiān)測人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、配套使用等情況，若發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整。城市規(guī)劃不是 “一錘子買賣”，而是一個(gè)持續(xù)優(yōu)化的過程。