去年以來，由于各地計容規則調整，市面上涌現出了越來越多的超高得房率戶型?？吹竭@些戶型，不由得讓人想起那些曾經一度爆火的高贈送戶型，這些戶型在過去也是網紅般的存在，有的甚至被稱之為“神戶型”。

而一通對比下來，發現現在的戶型與過去還是有很大不同，過去可能贈送面積多就足以大說特說，而現在的好戶型，遠遠不止這么簡單，而是“既要……又要……還要”，沒有幾把刷子，真玩不轉了。

曾經最易走紅的三種戶型

都帶有鮮明的階段性特征

神戶型這個詞，時不時會出現在地產圈里，尤其是在各種建筑規范都趨嚴的階段，想將戶型做出彩并不容易，但凡市面上出現的有賣點的戶型，總是很快被復制、普及，乃至形成特定階段的批量化產物。

在過去，有三類戶型是比較容易出圈的。

1、緊湊型戶型，小面積擠出大空間

自2006年開始，為了照顧剛需的住房需求，高層要求新建住宅項目按90/70控制戶型比例，也就是90㎡以下戶型建面要占到項目總建面的70%。

于是，很多的項目都卡著90㎡上限來做設計，89 ㎡緊湊型三房成為市面上的主力面積段。

這是2018年北京的一個89㎡戶型，戶型呈刀把形狀，空間隔離感強，而且南向采光面窄，通透性明顯不足。

經過持續的演化，設計更為合理的89㎡戶型出現了。如下這個戶型，89平三房兩衛，而且是明廚明衛，戶型整體的通透性不錯，超寬尺度的陽臺，也成為這個戶型的加分項。戳此了解，VR沉浸式看房

麻雀雖小五臟俱全，這種戶型在房價較高的一二線城市很受歡迎，對購房者來說，能在較小的空間內多做一個房間，使用場景會豐富很多，可以滿足剛需乃至剛改需求，性價比不可謂不高 。

2、高贈送戶型，憑得房率致勝

每一年，市面上都會涌現出一些被“封神”的戶型，其中，多數都有一個共同特點，那就是贈送面積多，得房率高。贈送的位置一般集中在陽臺、飄窗、設備平臺等位置。

由于沒有明確的贈送面積規范，很多項目把以高贈送面積來增加項目競爭力。有的將陽臺做大，有的將設備平臺做大，有的帶入戶花園等等。交付后，業主將這些空間改造成臥室，形成n+1房，n+2房，甚至n+n房。

比如成都當年曾紅極一時的某樓盤， 產權面積87㎡的躍層戶型，通過6m挑高贈送、露臺贈送、內凹陽臺贈送等操作，將使用面積做到210㎡。

還有些項目通過搭板的方式，贈送戶內空間，比如下面這個戶型就很夸張，89平竟然最多可以做出5房。

有些項目設計了采光井，等樓盤毛坯驗收通過后，開發商組織施工隊統一澆筑樓板，改造出一個或者幾個房間，這種其實是違法搭建，但在市面上也不乏少數。

3、可變戶型，滿足不同階段的需求

可變戶型一度很火爆，最初將這種戶型帶火的應該算是萬科。在2016年的時候，萬科推出了一款名為無限系的可變戶型，萬科在天津的民和巷項目中，用兩棟樓來試驗這種戶型。

傳統戶型最大的不同是，可變戶型內部沒有一堵承重剪力墻，所有空間都是開敞的。整個戶型以一結構柱作為建筑核心，通過樓板加固加厚，與建筑外剪力墻結構結合來滿足力學要求。

戶型內 部，除了廚衛及管井位置不可變，其他空間可以根據業主的需求進行布局。 萬科根據不同客群的需求，從家庭結構、生活習慣、生活人數等維度入手，劃分出了超級頑主、史密斯夫婦、富貴之家、二孩時代、活力長者等多種設計方案。戳此了解VR沉浸式看房

按住圖片可左右滑動

此后，市面上多出了許多類似的可變戶，一時間形成了熱潮。

事實上，每類住宅都是時代的產品，戶型也是如此。曾經火爆的戶型，都是在某個或多個方面滿足了購房者的特定需求。而隨著時間推移，這些戶型也要反復經受市場檢驗，在新的設計中去糟存精，現在的戶型，已經變得更加全能化了。

產品高度內卷的時代

爆款戶型越來越全能化

這幾年，購房主力的變化，推動著住宅產品的不斷迭代更新。曾經的好戶型，很多放在當前市場已經過時了?，F在，市場對于好戶型的定義更更加苛刻。

一方面，戶型在持續演變，好戶型的優點被保留下來并不斷強化。

比如可變性依然是戶型的一個賣點，但現在更多的是僅保留一小部分空間可變，方便業主自主改造。

另一方面，改善占主流，戶型設計更加強調居住體驗的提升。

綜合來看，現在的戶型對比以前有了更高衡量標準，追求戶型在動線、功能、空間格局等方面的規劃設計更加合理，一些花里胡哨的功能也不再受追捧，相反的，購房者更關注如何切實提升房子的居住體驗實，而并非僅僅只是把面積變大。

1、強調得房率高，但空間必須好用有用

先說得房率，不管過去還是現在，得房率都是購房者比較關注的一個話題。前面說過，過去由于某些特定原因，很多項目通過”偷面積“來增加戶型實用性，不過，贈送面積在合規性上并不受認可，購買這類房子存在一定風險。

而自去年以來，各地紛紛印發住宅建筑新規，支持住宅減少公攤，做大飄窗、陽臺等空間，高得房率房子重出江湖，不同的是，這一次，開發商可以大大方方的贈送面積了。

比如廣州，去年11月份就發布新的容積率辦法，其中便鼓勵住宅設置大陽臺，提高居住品質。

半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%，并允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺，且不限制其進深。

前段時間，廣州市場出現了得房率110%的“神”戶型，86平做出了被人110平才有的效果，不僅能做4房，而且客廳開間達到了約3.9米，尺度感非常足。

廣州不是獨例，青島、濟南、珠海、深圳等地都已經出臺新規，鼓勵凸窗、飄窗等做大，提高得房率。

對此，購房者自然喜聞樂見。

目前，由于種種原因，市面上的小戶型越來越少見，一旦出現，必然是瘋狂卷得房率的。像下面這個戶型，約80㎡的面積做出了120㎡的既視感，大開間短進深，南向面寬達到約10.7米。

另一個亮點是S墻設計，利用墻體內凹預留了玄關位、冰箱位，方便做入戶收納以及放置冰箱，進一步提高空間的利用率。

得房率提高，將帶來居住體驗的提升。比如

入戶花園更常見了，有利于通風換氣，可用于入戶消殺、臨時儲物等緩沖；

多功能陽臺進深加大，成為休閑、健身、種植等多種功能場景的復合空間，滿足人們親近自然的需求；

飄窗全屋化，最大程度的拓展戶內空間，增加戶型使用率，同時也為室內帶來更好的采光及視野效果。

生活陽臺與景觀陽臺分開，功能劃分更細化，也加強室內空氣對流。 等等。

2、“大室所趨”，戶型面積段上移，強調更好的居住體驗

這幾年出讓的土地趨向于少而精，地塊的容積率普遍下降到2.0左右，更有部分直接降到1以下。

容積率下降，帶動 了住宅產品形態的變化。

首先，超高層、高層住宅減少；“高低配”形式逐步淡出市場，大量小高層搶占市場主流；

其次，戶型面積段全面上移，更多大戶型改善產品乃至大平層豪宅產品開始涌現。

而作為改善乃至高端改善產品，自然不僅僅停留于“面積大”，戶型設計上也要求有更高的突破。

比如，加大南向采光面。有些項目100平方米以下都能做到三開間朝南，100平以上的戶型就更不用說。

面這個戶型，目前在市面上就比較主流。南面戶型4.5開間的南朝向，大面寬帶來更好的采光通風效果，景觀視野也會上一個層次，居住體驗感明顯提升。

對于改善產品，素來有句俗話——窗外的風景價值千萬。改善型住宅，外部景觀尤為重要。尤其這幾年，回歸自然的趨勢愈演愈烈，住宅在規劃設計上，房企也更加強調將景觀價值最大化。

現在，好的戶型都擁有寬廣的全景布局和采光，有些戶型已擁有全屋環形巨幕采光面。

比如下面這個建面約175平方米的戶型，就擁有一個南向L型轉角陽臺、一個北生活陽臺，以及屋飄窗設計。

其中，公區為三面環幕采光，將空間最大限度的向外延伸。餐廳超大飄窗與客廳觀景陽臺實現南北對流。豪華主臥套房也則設計了L型環幕轉角飄窗，大面積飄窗拉伸了景觀視野，極大提升了景觀體驗感。

就連等待電梯的時間，都要為業主創造欣賞戶外景觀的機會，這不，市面上已出現一些候梯廳全明的項目。

例如以下這個143㎡戶型就打造了一個270°轉角的全明候梯廳，作為一個與自然充分融合的入戶過渡空間，全名候梯廳不僅擴寬了項目的景觀視野，也兼具收納和實用性。

3、仍保留一定的戶型可變性，同時強調戶內空間互動性

對于以前那種百變戶型，業界一直有爭議。

支持者認為，可變戶型滿足了客戶diy的愿望，可以適應家庭不同階段的居住需求；

反對者則認為，絕大部分業主都不是專業設計市，diy戶型有很大難度，而且，戶內裝修改造是一個大工程，絕大部分人不會經常去折騰自家戶型。

隨著時間推移，現在變形金剛式的戶型很少聽人提及了，但很多戶型依然會保留一定的可變性，以適應不同家庭成員、不同場景的使用需求。

具體體現為：

① 預留X空間，滿足多元功能需求

比如打造X娛樂空間、X收藏空間、X兒童成長空間等等，滿足家庭活動開展，以及家庭不同階段的需要。

②打造開放的客餐廚空間，加強空間互動性

開放式的空間設計，沒了隔斷所產生的逼仄感，同時有助于提高家人間的互動性。

比如這個158㎡的戶型，采用的是大三房+x空間的空間布局。BLDK餐客廳一體化設計，寬幕客廳連通大尺度觀景陽臺，情境互動餐廳與廚房，形成了既關聯又獨立的空間關系。

X空間的寬度達到約3.6米，既可與客廳連通，納入客廳互動場景，也可以改造成書房、茶室等，或者作為獨立臥室使用，免去換房的麻煩。

在產品高度內卷的當前，戶型僅有一個閃光點已經很難出彩了。隨著住宅產品的持續進化，接下來，“既要……又要……還要”的全能式戶型，將會越來越多。

點擊下圖，了解詳情↓