作者：余飛

　　 要說的這個超大城市，正是東莞。

　　 01

　　 東莞房價，跌破1.5萬

　　 首先解釋一下東莞為何是超大城市。

　　 按照住建部對城市級別的劃分，城區人口超500萬低于1000萬的是特大城市，超過1000萬的是超大城市。

　　 住建部之前公布的《2022年城市建設統計年鑒》顯示，超大城市增加了3個，特大城市增加2個。其中，東莞城區總人口達到1082.44萬，武漢城區總人口達到1080.64萬，杭州城區總人口達到1002.1萬，跨上1000萬人的臺階，躋身超大城市行列；合肥城區總人口達到650.4萬，蘇州達到500.08萬，邁過500萬人的門檻，成為特大城市。

　　 這里很多人就有疑問，東莞是一個直筒子城市，除了莞城、南城、東城、萬江四個街道外，下轄的全是鎮，為何城區人口能超1000萬。

　　 東莞的行政區劃非常特殊，不設區縣。環顧全國，這樣的城市僅5個，除了東莞，還有中山、儋州、三沙、嘉峪關。

　　 東莞不設市轄區，所有鎮街均由市直接管轄 。這種結構使得統計城區常住人口時， 所有鎮街均被納入城區范圍 ，而非僅傳統意義上的 “市中心”。

　　 這就是為何東莞沒有區縣，城區人口卻能超千萬、成為超大城市的邏輯。也正因此，東莞的這個超大城市頭銜，飽受爭議。

　　 回到正題，談談東莞的房價。

　　 近日，東莞市住建局公布了 《2025年6月東莞市商品住宅網上簽約銷售情況》，其中二手房均價跌破了1.5萬元/平方米，單價跌至14457元。

　　 本號對東莞的房價有過長期追蹤，其二手房均價見頂于2023年4月份，為24334元/平方米，之后一路下跌。

　　 6月份的均價相比于高點，已經跌去37.8%，跌超三分之一。

　　 制圖：城市財經；數據：東莞市住建局

　　 02

　　 東莞房價調整的邏輯

　　 仔細梳理了一下東莞市住建局發布的最近三年的數據，發現：

　　 第一，東莞的二手房均價見頂于2023年4月份，當時東莞的二手房均價高達24334元/平方米。

　　 去年已跌破2萬，今年6月份正式跌破1.5萬。

　　 第二，當時東莞房價最高片區的松山湖高新區價格逼近4.5萬元，7萬單價以上的樓盤，不在少數。此外，長安、虎門這些熱門板塊的房價，也是動輒4萬多。

　　 到目前，松山湖高新區相較于高點跌了四分之一，虎門跌超三分之一，長安均價近乎腰斬。

　　 第三， 東莞房價高點時期，城區四街道+兩鎮均價都在2萬以上，南城更是接近3.5萬元，如今僅南城仍在兩萬之上。

　　 第四， 高點時期，東莞1個高新區均價在4萬之上，兩個街道與鎮均價在3萬之上，13個街道與鎮均價在2萬以上，18個鎮均價在2萬以下。

　　 如今，4萬以上的片區，沒有。3萬以上僅剩下松山湖高新區。2萬以上僅剩下南城。其余均在兩萬以下。

　　 今年初7個鎮的均價，跌破了萬元。包括石龍鎮、中堂鎮、洪梅鎮、樟木頭鎮、謝崗鎮、常平鎮、企石鎮。

　　 到年中，謝崗鎮、企石鎮、中堂鎮均價再次漲至萬元以上。房價低于萬元的鎮4個。

　　 第五， 從跌幅角度來看，厚街鎮與高埗鎮跌幅并列第一，高達47.2%。莞城街道、石碣鎮、大嶺山鎮、大朗鎮、長安鎮、沙田鎮、中堂鎮、洪梅鎮跌幅均超40%。

　　 跌幅超30%的鎮街數量22個。

　　 作為經濟強城、工業強城、產業強城、人口強城，東莞的房價為何跌幅如斯？

　　 要知道，論經濟，東莞是目前27個萬億GDP城市之一。

　　 論工業， 東莞是全國十大工業強城之一。

　　 其工業增加值、工業營收均位居全國前十。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市統計局；其中無錫2023年數據

　　 論產業， 東莞擁有5個千億產業，其中一個萬億產業。目前，擁有單個萬億產業（非產業集群）的城市，全國只有三個，深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通信和其他電子設備制造業。

　　制圖：城市財經；數據：東莞市統計局

　　 論人口，東莞2020年人口突破了千萬，是目前18個千萬人口城市之一。同時，東莞于去年城區人口突破千萬，與杭州一起，躋身10個超大城市。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　 論區位，東莞的優勢更讓很多城市艷羨不已。

　　東莞身處廣深兩大一線城市之間，這一點在全國獨一份。而且是廣深港黃金軸繞不開的一座城市。

　　這樣一座要經濟有經濟，要產業有產業，要人口有人口，要區位有區位的城市，為何房價陷入了瘋狂調整當中？

　　 邏輯很簡單，上一輪瘋狂炒作之下，這座城市的均價嚴重透支了這座城市的購買力和潛力。

　　正因為東莞經濟強大、工業雄厚、產業不俗、區位優越，所以在上一輪牛市中，各路熱錢紛紛涌入東莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相當一批都是在給東莞賣樓。

　　炒作之下，東莞房價一路狂飆，2020年更是領漲全國。

　　高點時期，其主城街道的東城、南城的項目，動輒4萬/平米，靠近深圳和珠江的長安鎮，4萬+的樓盤也遍地都是。4萬均價并不是東莞房價的天花板，東莞房價的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價格一度沖破了7萬元。

　　吹起來的泡沫，跟隨宏觀大勢，在2022年開始消融。

　　到如今，包括東莞在內的所有熱點城市，房價都進入了調整周期。房價調整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。

　　 本號早就說過，對于房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項。

　　 君不見，深圳的房價過去三年相繼跌破8萬、7萬，去年三季度跌破6萬，之后收復，如今又面臨著跌破6萬的關口。

　　 寧波5月份二手房成交價已經跌破2.3萬元，為2.24萬元/平方米。

　　 制圖：城市財經；數據：貝殼找房

　　 杭州的房價今年也再次跌破3萬元，貝殼找房追蹤的6月份成交價是2.71萬元/平方米。

　　 南京的二手房價格，2023年跌破了3萬元。2024年均價跌破了2.4萬元，至23661元/平方米，跌幅20%。

　　 貝殼找房數據顯示，過去三年，南京下轄的各區，房價全線下跌，都進入了深度調整周期。

　　 制圖：城市財經；數據：貝殼找房

　　 其中核心區的建鄴、鼓樓與外圍區的棲霞、江寧、浦口、六合、溧水，均價相較于2022年5月份，跌幅都超過了三分之一，六合跌幅位居全市第一。

　　 核心區玄武、秦淮跌幅都超過30%。六合、溧水均跌破了萬元。

　　 而曾經被譽為調控標兵的長沙，房價跌破了萬元。

　　 03

　　 以東莞為代表的產業強城，房價會如何走

　　東莞房價的調整邏輯已從泡沫破裂期進入價值重構期。

　　盡管東莞二手房均價已跌破1.5萬元 /㎡，但這并不是底，市場仍存在三重壓力：

　　庫存高企：2024年上半年新房供需比約0.83:1，表面上供需平衡，但二手房待售量從7.3萬套增至7.5萬套，實際去化周期超過18個月。尤其長安、虎門等臨深片區，投資客占比高，拋壓集中，部分房源單價已跌破1.2萬元。

　　購買力斷層：東莞非戶籍人口占比69.9%，但30%以上為制造業藍領，月收入中位數不足6000元，難以支撐萬元以上房價。

　　產業轉型陣痛：盡管東莞提出 “人工智能 +” 行動并設立50億元子基金群，但半導體、新能源等新興產業集群規模尚小（2025年目標分別為600億、800億元），短期內難以替代傳統制造業對房價的支撐作用。松山湖高新區雖集聚華為等龍頭企業，但其房價從7萬元跌至4 萬元后，仍需3-5年產業紅利釋放才能企穩。

　　東莞房價的深度調整并非孤例，而是全國產業型城市的縮影。以蘇州、寧波、佛山、無錫為代表的制造業強市，皆如此。

　　東莞及同類城市的房價調整，本質上是工業文明與房地產金融化沖突的集中爆發。當制造業利潤率普遍低于5%，而房價漲幅長期超過10%時，這種失衡必然以劇烈調整收場。

　　未來，唯有通過產業升級—人才集聚—消費升級的正向循環，才能打破 “制造業強則房價穩” 的悖論。

　　對于購房者而言，在產業強城置業需牢記：遠離純投資屬性的概念片區，遠離泡沫，或許是穿越周期的唯一路徑。