咱來(lái)聊聊，房地產(chǎn)這局勢(shì)感覺(jué)差不多定下來(lái)了，你說(shuō)這房?jī)r(jià)還能漲不？

咱得看看房地產(chǎn)和基建背后靠什么撐著，這背后的支撐物是啥？其實(shí)就是咱老百姓啊！你想想，你今年收入漲了沒(méi)？還有吧？基建借的那些地方債，咱們能還得起不？

有人可能會(huì)說(shuō)：“地方債不是都劃債了嘛，為啥要我還？”

其實(shí)化債就是把還款時(shí)間拉長(zhǎng)，讓債務(wù)晚點(diǎn)還，但最后還得有人來(lái)還。地方債靠啥抵押呢？靠的就是未來(lái)地方的財(cái)政收入。那財(cái)政收入從哪來(lái)？不就是稅收嘛？而稅收可是來(lái)自我們每一個(gè)人。

有人又說(shuō)了：“我沒(méi)交稅啊，工資都不到5000，不用交。”

你可別這么想，其實(shí)你每天都在交稅。比如說(shuō)，你去超市花10塊錢買瓶飲料，商家只能收到8.7塊，那1.3塊就是增值稅。你買瓶水、加次油，買的各種東西，還有交的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，里面都含著13%的增值稅。

要是你買套房子，那就更不得了了，房子總價(jià)100萬(wàn)的話，差不多有70萬(wàn)是稅費(fèi)和給地方的土地款。只要你花錢，就是在交稅，稅收可不就是從咱身上來(lái)的嘛？所以說(shuō)所有債務(wù)最底層的支撐就是人啊。

再說(shuō)說(shuō)大基建，還能繼續(xù)搞不？關(guān)鍵得看還有沒(méi)有人啊。當(dāng)年日本25到44歲的主力勞動(dòng)人口降到總?cè)丝?0%的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)搞基建不掙錢了，連帶周邊的房地產(chǎn)也不掙錢了。

咱現(xiàn)在25到44歲人口比例是29%，比當(dāng)年日本還低呢。你看，咱們現(xiàn)在建地鐵、修路也不掙錢，基建帶動(dòng)的周邊土地也不好賣，地方賣地都掙不到錢了，為啥？就是因?yàn)闆](méi)人，沒(méi)人愿意去背債了。

你看美國(guó)和歐洲，從上世紀(jì)50年代開(kāi)始大搞基建，到80年代突然就停了。日本呢，70年代開(kāi)始猛搞基建，90年代也突然停了，都是因?yàn)闆](méi)人了。為啥會(huì)沒(méi)人呢？

當(dāng)你的負(fù)債多到一定程度，基建的債轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)上，房地產(chǎn)再把債以高房?jī)r(jià)的形式壓到你身上，你說(shuō)你還會(huì)想生孩子嗎？得背多少債啊！

就說(shuō)08年為了搞基建投了4萬(wàn)億，15年房地產(chǎn)棚改又投了4萬(wàn)億，結(jié)果地方債最后竟然到了60多萬(wàn)億，這4加4咋就變成60多萬(wàn)億了呢？這就得說(shuō)到城投公司了。

08年美國(guó)次貸危機(jī)，美國(guó)人沒(méi)錢買咱的東西了，咱們外貿(mào)出口大幅下滑，GDP上不去，咋辦？那就搞基建唄。修條路，GDP不就上去了嘛？

之前算GDP是這樣的，比如說(shuō)花20億修條高速路，高速路能用20年，那每年算進(jìn)GDP的就是20億除以20年，也就是1個(gè)億。干的項(xiàng)目越多、錢越多，GDP就越高。

08年經(jīng)濟(jì)不好，就來(lái)了個(gè)4萬(wàn)億基建計(jì)劃。這4萬(wàn)億，上面出31.3萬(wàn)億，地方得出72.8萬(wàn)億，地方?jīng)]錢啊，咋辦？上面就允許地方成立城投公司，讓城投去銀行借2.8萬(wàn)億，這就是地方隱性債。錢借出來(lái)后，先不修路，得先建好多鋼鐵廠、水泥廠，把原材料準(zhǔn)備好，然后再修路，GDP一下子就上去了。

08年之后還想搞基建，4萬(wàn)億不夠啊，城投公司就繼續(xù)向銀行借債。到2014年，地方城投總共借了30多萬(wàn)億，高鐵都修到山溝里去了。到2015年，路修得差不多了，鋼筋水泥用得就少了，可鋼鐵廠已經(jīng)建起來(lái)了，產(chǎn)能上去了停不下來(lái)，結(jié)果鋼筋水泥嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩。產(chǎn)能過(guò)剩，價(jià)格就開(kāi)始內(nèi)卷，工人被裁員、降薪，有的工廠甚至倒閉了，這可把經(jīng)濟(jì)給拖累了。

那咋辦呢？誰(shuí)能消化這些過(guò)剩的鋼筋水泥，還能讓經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)？房地產(chǎn)啊！蓋房子不得用鋼筋水泥嘛？可蓋了這么多房子，大家會(huì)買嗎？就像08年那樣再來(lái)一次刺激，大家可能就會(huì)搶著買了。

08年是4萬(wàn)億基建，15年這次叫房地產(chǎn)貨幣化棚改。和08年一樣，上面出2萬(wàn)億，剩下的地方城投去銀行借錢付拆遷款。從2015年開(kāi)始，4年時(shí)間全國(guó)拆了2000萬(wàn)套老房子，地方城投又向銀行借了30多萬(wàn)億的債。

雖然把過(guò)剩的鋼筋水泥消化了，房?jī)r(jià)也翻倍了，可像恒大這樣的問(wèn)題也出來(lái)了，還造出了更多過(guò)剩的房子。再加上之前基建負(fù)債的30多萬(wàn)億，現(xiàn)在地方隱性債總共就是60多萬(wàn)億。

這些債以高房?jī)r(jià)和高物價(jià)的形式落到普通人身上，大家的負(fù)債率就高了，生活壓力也大了，人口自然就少了。日本當(dāng)年房產(chǎn)泡沫破裂后，居民負(fù)債率達(dá)到66%，掙100塊錢得拿66塊去還債，大家都不想生孩子了。

咱現(xiàn)在居民負(fù)債率都65%了，這還債才剛開(kāi)始呢。歐美日當(dāng)年的辦法是到更年輕的國(guó)家去掙錢，國(guó)內(nèi)財(cái)政的70%都用來(lái)搞養(yǎng)老等社會(huì)保障。咱也差不多，地方債只能把還款周期拉長(zhǎng)，大家慢慢還，看來(lái)房地產(chǎn)和基建的輝煌時(shí)代算是過(guò)去了。