前 言

2025年多個四代宅入市，在產品力加持下其產品均價普遍高于普宅，且在各區域成交表現分化，聚焦各類板塊的四代宅成交表現，重慶房價被四代宅拉高了嗎？各典型板塊四代宅產品入市前后房價又有哪些變化？

截至目前，重慶中心城區在售四代宅項目呈“核心聚焦、近郊集中、遠郊點狀”分布，但各類板塊市場表現分化:

極核(T類)和核心(U類)板塊：溢價突破；得益于成熟的配套資源、產品力升級及精裝標準，典型項目如招商1872閱青斕、華潤置地嘉宸項目溢價率在30%以上；

城市近郊(C類)板塊：溢價力表現分化；四代宅作為項目在板塊內面對市場競爭的突破點，熱門板塊如璞印金開、中央公園悅府梵星島在35%以上，以差異化產品搶占市場份額；

遠郊(O類)板塊：溢價力表現弱；曾家、金鳳等該類片區的四代宅打造策略以功改產品為主，因客群購買力有限，價格基本齊平市場均價，整體溢價表現力弱。

聚焦各類型板塊內的四代宅，其入市對區域房價影響到底如何？

極核板塊中四代宅有價有量，其中高改產品價格高于普宅約6%。改善型產品流速高于普宅，但價格并未有明顯優勢。

從典型板塊觀音橋2024年至今成交價格與同類型板塊的量價走勢來看，得益于區位價值優勢，觀音橋板塊成交量價 高于同類板塊，而四代宅產品入市前后，板塊內價差短期內并未有明顯提升，長期呈結構性波動。

可見在區域價值主導的頂級板塊內，由于在四代宅入市前，區域內強產品代表如觀宸、啟元等項目已顯著提升區域房價的基礎上，四代宅產品的入市對板塊內的整體房價帶動作用并不顯著。

核心板塊中，整體來看其四代宅產品改善及高改產品流速高于普宅，其中高改產品價格高于板塊均值約6%，但剛改及改善產品價格并未有明顯優勢。且部分短期斷供區域，如大石壩板塊，其區域內四代宅以差異化產品的高溢價，顯著提升板塊均價。

具體來看，大石壩板塊在四代宅產品入市前，區域內呈短期斷供狀態，而在2025年5月四代宅產品入市后，整體板塊均價與入市前價差達24%，對板塊房價提升顯著。

除大石壩外板塊外，U類板塊中彈子石、石橋鋪的典型四代宅入長嘉匯·兩江嶺、招商1872三期閱青斕，以江景資源及重慶首發小面積四代宅，顯著提升區域價格。

近郊板塊中，四代宅剛改產品由于契合板塊內主力置業需求，其流速及價格表現突出。同時板塊內改善及高改產品價格高于普宅約16%，對整體房價提升效果顯著。

以鴛鴦板塊為例，區域內四代宅產品入市前，其成交量價在同類板塊中處于均值以下的檔位，在2024年9月，海成云湖郡入市后，板塊內入市前后價差在7%左右，且板塊成交量價，長期處于同類板塊均值之上。

遠郊板塊中，四代宅受限于區域購買力，部分四代宅產品價格與普宅持平或更低 ，雖剛改產品流速對比普宅有提升，但是產品價格低于普宅。

以金鳳板塊為例，板塊內四代宅產品入市后雖成交量提升明顯，但整體均價呈結構性波動，提升并不顯著，且由于板塊內項目以價換量搶占市場份額，入市后價格對比入市前呈負價差狀態。

總結：城市及近郊板塊房價提升相對顯著；

T 類板塊四代宅價雖量價表現雙優，但在區域價值主導的區域，對板塊整體均價提升不明顯；

在U類板塊，四代宅作為高端產品，其入市對板塊均價影響較大，在部分斷供板塊顯著拉高了整體成交均價；

在改善、高改為主力置業需求的C類板內，四代宅入市顯著激活區域市場，量價表現雙優，對房價有一定帶動作用；

O類板塊受限于區域的購買力，剛改產品流速表現尚可，但受板塊配套限制，部分四代宅產品成交均價低于板塊內普宅。

總的來看，2025 年上半年中心城區住宅成交量減價增，其中成交均價同比漲幅約 6%。這背后離不開四代宅產品對改善、高改需求的深度契合。相信隨著產品力的不斷提升，房企對于產品的精進將進一步反哺到市場表現上，促使房地產市場從 “規模驅動” 向 “品質驅動” 加速轉型。

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