要說中國最大的包租公，肯定非王健林莫屬，即使近兩年賣了80座萬達(dá)廣場，他的鋪?zhàn)舆€是最多的。

不過，要論最賺錢的包租公，可能就仁者見仁智者見智了，現(xiàn)在的王健林，已經(jīng)沒法用賺不賺錢來衡量了，而是深陷于還能不能活下去的困頓。

與王健林相反，在成都僅有兩間鋪?zhàn)拥陌夤珓⒈鴧s賺得飛起，劉兵是上市公司富森美的老板，而現(xiàn)在的富森美正如其名，富得流油。

富森美是開家居賣場的，在成都北三環(huán)、南三環(huán)各有一處鋪?zhàn)樱饪窟@兩處鋪?zhàn)拥淖饨?，平均每年居然斬獲7-9個(gè)億的凈利潤。

具體到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，2016年-2025年的10年間，富森美最低凈利率45.53%，最高凈利率60.90%，而貴州茅臺(tái)近5年來的平均凈利率也就52%左右。

因?yàn)樘嶅X了，富森美每年都敞開了口子大比例分紅，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市以來合計(jì)凈利潤約67億，分紅分了46億，分紅率高達(dá)近70%。

即使這么分，富森美的腰包仍然鼓鼓的，負(fù)債率僅20%，財(cái)務(wù)上不但沒有費(fèi)用支出，每年還能掙錢，這在物業(yè)出租這種重資產(chǎn)行業(yè)絕對算得上一股清流。

然而，這股清流最近卻惹上了麻煩，富森美最新的公告顯示，老板劉兵被留置調(diào)查了。

根據(jù)公告，對劉兵進(jìn)行留置調(diào)查的是成都市郫都區(qū)監(jiān)察委，眾所周知，監(jiān)察委監(jiān)察的都是公職人員，一個(gè)私企老板被監(jiān)察，最大的可能就是涉及到政商關(guān)系了。

其實(shí)，近一年來，家居賣場行業(yè)被留置的包租公不只是劉兵，還有紅星美凱龍的車建新、居然之家的汪林朋，A股三家家居賣場上市公司的老板一個(gè)都沒能幸免。

這不免讓人疑惑，開賣場面對的都是商家和消費(fèi)者，他們是怎么扯上政商關(guān)系的呢，其實(shí)，我們很多人都沒看清家居賣場的實(shí)質(zhì)。

就拿富森美來說，從業(yè)務(wù)來看，它確實(shí)是家居賣場，在A股也被劃入了商業(yè)百貨板塊，但富森美的業(yè)務(wù)模式是把自建的賣場租給別人用，這跟王健林的萬達(dá)廣場是一樣的，實(shí)質(zhì)就是商業(yè)地產(chǎn)，這也是老板劉兵包租公名頭的來由。

既然是地產(chǎn)，就會(huì)涉及到拿地、貸款等與政府打交道的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，當(dāng)然，不是說一定就有犯罪情節(jié)，但操作中存在一些瑕疵恐怕是在所難免的。

有瑕疵，就需要修補(bǔ)，所以，劉兵和車建新、汪林朋一樣，都被請去喝茶，有些事情要他好好的解釋一下。

劉兵應(yīng)該算得上是賣場行業(yè)里最克制的老板了，從2002年擁有第一家賣場到現(xiàn)在，20多年了，嚴(yán)格來說，一共也就只有兩家賣場。

富森美全名成都富森美家居股份有限公司，從公司名稱中的“成都”二字就能看出，劉兵的商業(yè)戰(zhàn)場20多年了仍在成都。

打開成都地圖，輸入富森美，一共只有兩處聚集點(diǎn)，一處在北三環(huán)川陜立交附近，那是富森美的北門店，一處在南三環(huán)成都南站附近，那是富森美的南門店。

就是這兩個(gè)門店，撐起了富森美IPO以來46億的分紅，也讓劉兵成了最賺錢的包租公。

關(guān)于劉兵的身家，如果像胡潤富豪榜一樣基于市值計(jì)算，當(dāng)前得到的數(shù)字大概是40億，但實(shí)際上，按市值完全低估了。

根據(jù)富森美最新財(cái)報(bào)，投資性房地產(chǎn)賬面資產(chǎn)值僅19.5億，簡單點(diǎn)說，投資性房地產(chǎn)指的就是鋪?zhàn)印?/p>

而財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，富森美當(dāng)前自持物業(yè)面積約125萬平方米，如果按照19.5億的賬面資產(chǎn)值計(jì)算，每個(gè)平方僅約合1560元，這顯然太低了。

也就是說，鋪?zhàn)拥膶?shí)際可售價(jià)值應(yīng)該遠(yuǎn)高于賬面，125萬平方米，按照成都三環(huán)商用物業(yè)的價(jià)格，即使按照2萬元/平米估算也有250億。

另外，富森美還有賬面值12.58億的土地使用權(quán)，大約518畝，折算下來每平米約3600元，但實(shí)際上，成都三環(huán)外商業(yè)用地樓面價(jià)至少1.6萬，實(shí)際價(jià)值至少55億。

鋪?zhàn)雍屯恋丶悠饋砑s305億，劉兵持股比例43.7%，這意味著，劉兵的潛在資產(chǎn)價(jià)值高達(dá)130多億。

之所以會(huì)出現(xiàn)賬面和實(shí)際如此大的差異，緣于投資性房地產(chǎn)以成本法計(jì)量賬面資產(chǎn)值，賬面值=初始成本-折舊，這意味著，賬面值相當(dāng)于只是購買成本。

劉兵的成本如此低，緣于入場早，富森美的第一處鋪?zhàn)娱_業(yè)于2002年，拿地時(shí)間在2000年左右，那時(shí)成都住房均價(jià)也就1000多。

不過，第一家鋪?zhàn)拥慕?jīng)營面積就達(dá)到58萬平米，這對于當(dāng)時(shí)剛出道不久的劉兵來說，確實(shí)是個(gè)令人難以置信的高起點(diǎn)。

公開資料顯示，劉兵是四川人，出生于1968年，90年代初在當(dāng)時(shí)成都金牛建材經(jīng)營部當(dāng)頭頭，然后1998年下海創(chuàng)立了富森美的前身富森木業(yè)，開始賣木材。

木材貿(mào)易只干了兩年，2000年，劉兵就和家人一起注冊了富森美，定位家居賣場經(jīng)營，兩年后，就在成都北三環(huán)川陜立交附近開出了如今的“北門店”。

北門店58萬平米的經(jīng)營面積，占地880畝，對于當(dāng)時(shí)創(chuàng)業(yè)才兩年多的劉兵來說，至少要面對兩個(gè)難題，第一是機(jī)會(huì)，第二是資金。

關(guān)于機(jī)會(huì)，成都三環(huán)路的通車時(shí)間就是2002年，這意味著，劉兵的選址與城市的交通規(guī)劃是完全同步的，這種機(jī)會(huì)，不是所有人都能遇到。

而關(guān)于資金，880畝土地，即使就按照1000元/平米也要近6個(gè)億，再加上58萬平米的建設(shè)費(fèi)用，整體至少是10億以上的投資額，這需要銀行極大的支持。

當(dāng)然，這兩個(gè)難題劉兵都解決了，于是就有了如今的富森美，守著兩處寶鋪收租子，過得讓同行艷羨。

而對于老板劉兵的被留置調(diào)查，富森美泰然處之：一切正常，不會(huì)產(chǎn)生重大影響。

富森美的泰然一大部分來自于同行經(jīng)驗(yàn)，日前，居然之家老板汪林朋已經(jīng)被解除留置，虛驚一場。

而另一部分，則來自于自信，復(fù)盤富森美IPO近10年來，公司和老板都一直都循規(guī)蹈矩，從沒出過格。