• 你買房了么？沒買，那么今年你會買嗎？你覺得房價還會上漲嗎？
• 你覺得未來10年，最好的投資，還是房子嗎？

今天我想跟大家聊一聊房子這件大事兒，帶你一起來展望一下，未來的10年，房產，到底還是不是最好的投資。

我會從房地產周期這個概念出發，深度剖析地產的周期規律，給你看一個真實的地產世界，當然，片子的最后，我也會給出我的投資建議，看到最后，有驚喜哦。

話不多說，我們的旅程現在開始。

何為周期，一直上漲或一直下跌算周期嗎？

當然不能算，漲漲跌跌，周而復始，這才叫周期。

這樣說可能不太形象，那我就以美國2008年次貸危機為例，從市場蕭條、復蘇、繁榮到衰退的過程來剖析房價漲跌的周期。

2001年美國互聯網泡沫破滅，經濟低迷，美國政府為恢復經濟發展，開始刺激地產行業。不僅連續降息13次，而且推出了“居者有其屋”計劃。這些政策對那些無資金、無收入和無資產的“三無”人員特別友好，不管你有沒有償還能力，都可以從抵押機構獲得抵押貸款去買房。

于是，人們購房的意愿大增，市場開始復蘇。

而那些地產經紀人和抵押機構業務人員為了多賺手續費，更是瘋狂地拉客戶入市。

由于購房需求的激增，房價也跟著水漲船高，從而吸引更多人跑步入場。

一個人多，錢多，買得多的良性循環就此形成。

而此時，金融市場也盯上這塊肥肉，抵押機構為了少用甚至是不用自有資金，于是利用資產證券化解決資金來源問題。簡單來說，就是抵押機構A將貸款合同打包進行證券化，在二級市場賣給資產管理公司B。就這樣，在獲得資金的同時把相關風險也轉移給了資本市場，專業上稱為住房抵押貸款支持證券（RMBS）。這時，那些華爾街的天才們開始施展天賦了，B公司說，那我也不想用自己的資金了，于是以RMBS為標的也進行證券化，在二級市場賣給C公司，這類產品稱為擔保債務憑證（CDO）。C公司看出他們這幫人套路，也要這么干，于是出現了后來D、E、F等等公司。大家就這樣一頓操作，反正有錢一起賺，管它金融杠桿放大了幾百倍，風險有多大。

就在這種流動性過剩和低利率刺激下房價一路飆升。從2001～2007年美國房價漲幅大大超過了過去30多年來的漲幅。據美國主要城市的房價指數顯示，2006年6月美國10大城市的房價漲至226.29的歷史新高，是1996年12月的2.9倍。

好，這種無限增長的游戲肯定是不可能一直玩下去的，正如古希臘作家希羅多德所說：“上帝欲使之滅亡，必先使之瘋狂。”

2003年美國經濟復蘇，出于對通貨膨脹的擔憂，美聯儲從2004年6月起兩年內連續17次調高聯邦基金利率，回升到了2006年的5.25%。這時那些“三無”人員開始慌了，貸款還不上了，那就只好把房子賣掉吧，由于“三無”人員太多，市場上拋售的房子激增，導致房價急速下跌。而房價下跌降低了抵押品價值，導致抵押機構無法通過出售抵押品回收貸款本息。而對于借款人來說，房價跌得太狠，就算是賣房也償還不了本息，所以只得違約，房子不要了。

于是大量的違約出現，這又導致之前那些證券化的資產開始虧損，更慘的是那些加了幾十上百倍杠桿的公司，比如D公司用了20倍杠桿，只要資產標下跌5%，他就爆倉玩完。

經過這么一折騰，進入2006年，房價開始大跳水，到2009年跌去近40%后才穩定下來。

此次次貸危機影響甚廣，對一些國際知名公司造成了毀滅性的打擊，比如：

• 美國第二大次貸公司新世紀金融公司（New Century Financial Corporation）申請破產保護；
• 美國國際AIG保險公司資產與負債嚴重不平衡，1500億被美國政府接管；
• 華爾街第三大投行美林、第五大投行貝爾斯登，接連被收購；
• 第四大投行雷曼兄弟，宣布破產，據說當時他打電話求救于巴菲特老爺子，可老爺子沒答應。因為老爺子曾說過，金融衍生品是大規模殺傷性武器，他肯定不會趟這趟渾水。

這場危機，最終導致，800萬人失業，600萬人無家可歸，損失高達5萬億美元。截至2016年末，美聯儲資產負債表中的抵押擔保證券(MBS）余額高達1.74萬億美元，占總資產的39%。至今，次貸危機對全球的影響仍未完全消除。

好，故事講完了，咱們來重點捋捋周期這個事，總結下房地產周期規律：

• 一開始，經濟低迷，政策刺激地產發展（如降息，增發貨幣，鼓勵加杠桿等），激起人們的熱情和樂觀，經濟復蘇；
• 接下來，樂觀的心理加積極的行動，導致房價上漲，進一步鼓勵更積極的行動，更高的價格上漲，更高的風險承擔意愿；
• 然后，這種良性循環呈現出不可阻擋的態勢，從而導致價格上漲過高，行動積極性過高，高到投資人根本無法長期持續保持；
• 再后來，當消息和政策變得不太樂觀，環境變壞，心理、行為，風險承受水平被證明過度了的時候，房價已經漲飛，由此引發一波向下的調整；
• 隨著市場的回調導致人們開始變得不樂觀，投資信心不足，而投資的減少又會加大價格下行的壓力，從而開始惡性循環，價格越跌越低；
• 最后，房價不理性下跌，導致經濟低迷，市場失去活力，政府再出臺相關有利政策刺激經濟發展，經濟開始回暖......

好，說到這里，你可能要問了，中國的房地產目前處于周期中的哪個位置呢，未來幾年房價是漲還是跌呢？好，我帶大家一起分析下！

先說說為什么要研究周期？

有的人認為研究周期沒用，因為不能給出準確答案；而有些人認為周期預測的意義在于能提供一些參考的路徑和問題的標準。

我個人認為，研究周期是很有價值的，體量大的市場，要做到絕對的匹配和精準是非常困難的，但體量越大它的周期特征會越明顯。我們去理解周期更多的是去找到一個讓你成功概率更高的時間區間在哪？一個空間范圍在哪？而不是找尋一個100%成功的標準答案，因為它根本不存在。

從地產周期規律來看，國內這波地產的繁榮期在2017年就已結束，在此之前買房沒有戶口和社保要求，按揭利息大多在基準利息上打9折甚至更低，更沒有限購，限貸甚至限交易的政策，只要有錢想買多少買多少，而且價格便宜。

經過2015-2016年這波猛漲，一線城市、大部分省會城市及沿海發達城市房價輕松翻倍，個別地區也有翻2-3倍的。比如武漢光谷，2014年均價才不到8000元元元元元，到2017年均價高達18000元。

2017年國家提出“房住不炒，一城一策”的調控政策，2018年去庫存政策也基本結束，2019年出臺了620次調控政策，還宣布不再依靠房地產市場來刺激經濟增長，2020年也是我國棚改政策的最后一年。

經過這么多的政策調控，如限購，限價，利率上浮等，近兩年房價非常穩定（考慮通貨膨脹因素，一些地方相當于在小幅下跌），再碰上2020年的新冠疫情，整個房地產市場受到沖擊很大，拿地速度放緩，融資成本加大，都在為回籠資金，降低金融杠桿而掙扎。

因此在去年，你會?？吹綐潜P打折銷售的宣傳，而且利率也有小幅的下降，如果你是剛需用戶，這個時間節點購房是比較明智的選擇，不用像前兩年需要搖號搶房，現在由你隨便挑，而且貸款利息有所下降，剛需上車沒問題。

目前國內市場處于繁榮后的平穩衰退期，對于投資客來說非常不友好，特別是借錢投資的人。以前炒房賺錢，得益于房價一直上漲并且流動性強，也就是說你要拋馬上就有人買，你的收益立馬可以兌現。而現在不同了，房價基本穩定，需求也不再旺盛，而你還需每年支付銀行約5~6%的利息，再加上物業費，每年就是達到6%的純支出，房價不漲，你的投資就會一直虧損。

那么，是不是說房產已經沒有投資價值了呢？不，具體問題得具體分析。

先來看看影響地產周期有哪幾個重要指標。經濟學家任澤平研究了十多年房地產，他把它總結為一句話：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

先來看影響房產長周期的兩大指標，人口指標和城鎮化指標。

一個城市若外來人口不斷涌入，則購房需求旺盛，房價必然堅挺。比如東北近幾年人口流失嚴重，僅2018年流失近40萬人。而北上廣深，長三角，珠三角城市圈及中部發達省會城市，每年人口都在凈流入?，F在你應該明白為何各大城市的搶人大戰愈演愈烈了吧，所以要投資房產就得買那些能吸引人才的城市。

城鎮化指標又怎樣去看空間的可能性呢。

城鎮化基本分成三個階段，起步階段10%以下；發展階段加速階段基本30%~70%；后期階段為70%以上。

我國目前大概在60%的階段，與其他發達國家相比，如美國82%、法國80%、澳大利亞86%、日本92%，城鎮化的動力還在，只是增長速度會變慢，行業最快發展時期正在過去。

另一方面，城鎮化進一步主導了人口流動方向，第一階段是從農村進入城市；第二階段是從小城市進入大城市；第三個階段是大城市郊區化，這一階段是郊區的城市化形成大都市圈。所以這樣看來想靠房產投資增值，還是得買大城市或大都市圈的房產。

再來看看影響房地產中周期的城市產業結構指標。

縱觀歷史，一個城市順應當時主導產業的發展，才能有上漲的空間。

從產業變遷圖中看得更直觀，在1760年前，主導產業是農業、磚瓦食品等，農業發達的城市發展更好；到了20世紀40-60年代，主導產業是鋼鐵，煤炭，電力等，那時候東北自然資源豐富，國家大力發展東北工業，經濟遙遙領先；現在人們認為最重要的是金融、人工智能、醫藥、新能源等，所以北上廣深在未來抗衰退周期能力就會更強。

其實核心就是，擁有最高端產業的城市，往往是一個國家或地區的核心城市，從房價來說，這些城市的房價往往最高也最堅挺。

最后來說下，地產短周期的影響指標——政策指標

政策指標是通過調控資金的總量、流動性及需求的市場準入條件等措施對房價產生短期影響。反映的是貨幣政策，抑制需求及限價的內容。

在資金方面，利率水平跟房價是比較相關的。還記得次貸危機的導火索是什么嗎？就是美聯儲加息啊。

從中國目前的情況來看，由于人民幣升值較快，所以有可能很快進入一個加息周期，而不是大家認為的利率還要下降。一旦加息的話，對房價的壓力還是比較大的。這一點值得大家短期內重點關注并引起警覺。

從近百年的期限來看，房價周期就是如此反復，漲漲跌跌，從未出現過一直漲或一直跌的情形。那現在為什么還是有很多人堅信房價會一直上漲呢，正是因為人性容易貪婪和一廂情愿地只想好事。

在復盤那些歷史數據和事實時，回頭看當時人們應該怎么選擇，簡直一清二楚。不管是成功或失敗決策的理由，也一清二楚，就明擺在那里。但當時卻一片模糊，過于樂觀或悲觀的情緒完全占上風，無法理性地分析周期的歷史數據，導致關鍵時刻不能做出關鍵的決策。

講到這里不自覺地想起了那句最古老的歷史教訓：歷史往往會重復相似的周期。

但人們在面對金融現象時，很難用周期性來做決策。就如房價大漲時，人們往往認為房價會一直漲下去。事實上，從上一波大跌之后，市場還沒漲多久，人們就開始完全忽視了周期有漲必有跌的漫長歷史。正如約翰·肯尼斯·加爾布雷斯的那句名言：人類在金融投資上的記憶極其短暫。

我今天做這期節目一方面是為了強調周期的重要性，另一方面是為了提醒節目前的你，要學會用周期性來做決策，加長在金融投資上的記憶。

我們研究房地產周期，并不是為找到準確的入場和出場時間，因為周期的大趨勢可以預測，但具體走勢，即漲跌幅度無法預測。我們需要分析和理解周期，找到一個成功概念更大的時間區間在哪，并盯緊那些影響短、中、長周期的重要指標，指導我們做出更理性的決策，采取相對應的行動。

學會利用周期性做決策，能讓我們看懂過去的周期規律，看清現在的周期位置，看透未來的周期趨勢，獲得少數贏家穿越金融危機、長期戰勝市場的投資布局真經。

希望這部真經對你有用，好，今天的節目就到這里，關注我，下一期帶給你更顛覆的思維模型。