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曾經差一點就被15億收購的吳曉波公眾號，最近幾年又孵化了一個新的IP活動，吳曉波跨年演講，每一年他都會在年底以演講的形式對過去一年進行總結，并對未來一年進行展望和判斷。

2021吳曉波跨年演講中，講到了過去一年影響我們的六個周期，分別為百年現代化周期、互聯網周期、房地產周期、新國貨周期、產業智能周期、新能源周期。

我們特別把其中的“房地產周期”觀點節選了出來，讓我們一起來看一看，這位網紅經濟學家眼中的房地產行業。

以下位吳曉波跨年演講節選：（來源：吳曉波頻道）

今年年終秀的主題叫做“周期之魅”，有不少同學這兩天問了我一個類似的問題：吳老師，在充滿變化的2021年，你為什么不談談當下，而要談周期呢？

我覺得每一 個人的人生，一個國家的經濟發展，都像是一場長途跋涉。 如果我們到達一個平原，那是一片我們非常熟悉的區域，我們閑庭信步、摘花折柳，所有的預言、所有的理想都可能會自我實現。 而我們進入一個未知的峽谷，對地形非常陌生，還遇到了非常惡劣的天氣，刮風下雨，偶爾還能聽到幾聲狼叫。 這時候你該怎么辦？

你要做兩件事。第一件事，抬頭看，尋找那顆北極星，找到方向；第二件事，打開一張地圖，搞清楚自己身處何處，前方有可能會遇見誰。

2021年，我們的生活就像闖進了一個兇險的歷史峽谷，我們目睹了很多陌生的場景，遭遇了很多刮風下雨的天氣。我們也在想，有沒有這樣一張地圖呢？如果有這樣一張峽谷的地圖，告訴我們出口在哪里，未來一年、兩年、三年，我們該怎么行走，那該多好啊。

有人說，吳老師，你有地圖嗎？賣給我一張。

我想，如果有這張地圖，它應該是由確定性和不確定性共同編織而成的。

早在一百年前，大概1920年代，科學界曾經發生過一場非常重要的爭論。19世紀到20世紀初，我們把它叫做“科學時代”，人類開始利用電，開始探尋宇宙的秘密、生物的科學。然后我們認為，客觀世界的一切，都可以被各種公式所確定和理解。

但是1927年，有一個26歲的物理學家，就是照片上的年輕人，叫海森堡，他第一次提出了“不確定性原理”。

他當年提出不確定性原理的時候，引起了巨大的反對浪潮。最大的反對者就是這個人，著名的物理學家愛因斯坦。宇宙運行難道還有什么不確定性嗎，難道上帝會擲骰子嗎？而海森堡的老師玻爾回應：你別去指揮上帝應該怎么做！

也許就是從那個時候開始，我們意識到歷史的周期和規律，既有其必然性，也有其偶然性和不確定性，就好像我們今天在一個歷史的峽谷中走向未來一樣。

我們研究周期，既要研究它的確定性和可能性，又要警惕種種不確定性的發生。這是我們今天這場年終秀，用“周期”來進行思考的一個最重要的起點。

我們再來看影響我們的第三個周期，房地產周期。

有一家公司叫做樹根互聯，他們會統計一項特別的數據，叫挖掘機指數。這家公司很有意思，它是三一重工投資的，從2009年開始，他們就在三一賣出去的各種房地產用的重型工具上，如挖掘機、水泥攪拌機、打樁機等安裝了傳感器。到今天，全中國有70多萬臺工程機械裝了他們家的傳感器和平臺，于是便有了“挖掘機指數”。

現在，中國哪個城市、哪個工地在動工，樹根互聯都知道。通過挖掘機指數，我們發現中國在相當長的一段時間里，都是全世界最大的工地。

這個工地有多大？

過去這些年，中國每年的房屋新開工面積22.44億平方米。這相當于一個加拿大或者一個英國的住宅存量總和，0.6個德國的住宅存量總和。從這個角度上說，我們每年在建一個加拿大，或者一個英國，或者0.6個德國。

很巧的是，中國的互聯網是1998年左右起來的，中國房地產運動也是1998年開始的。所以，我們說1998年以后，中國的產業周期叫做“三駕馬車一張網”——出口、消費、投資、互聯網，這四樣影響了過去二十年里每一個產業、每一個財富的波動。

今天為什么很難？因為“三駕馬車一張網”的動力和紅利都在消失。這就是我們2021年所面臨的產業周期變革的殘酷性和重大的不確定性。

那么大開工的面積，從1998年一直建到今天，狀況有什么變化？

1978年的時候，中國城鎮居民的人均住房面積只有6.7平方米，三口之家將將20平方米，慘不慘？所以要建房子。

到了我們開始搞房地產改革的1998年，人均住房面積是18.7平方米，也不多，三口之家不到60平方米，所以要買房子。

但是到了2016年，我們的人均住房面積達到了36.6平方米，三口之家，平均能有100平方米的住房。

于是，在2016年年底的中央經濟工作會議上明確提出了一個詞，這個詞就像達摩克利斯之劍一樣懸在房地產的頭上，叫做“房住不炒”。2016年以后，這是一項被長期執行的房地產政策。

中國的房屋保有量很大，這對我們每個人的資產到底意味著什么？

我們最近做了一個調查，看看今天的北京、上海，有多少家庭資產超過千萬元？北京有29.4萬戶，上海有25.5萬戶。北京的千萬資產家庭，其49.3%的資產是北京的一套房子。上海的千萬資產家庭，其42.7%的資產是在上海的一套房子。房產在我們的家庭資產中占比已經非常高了。

自2016年以后，隨著人均住房面積不斷增加，隨著房產在總資產中的比例越來越高，國家開始對房地產行業進行大規模的調控。到今天，很多一二線城市的人已經很難把房產作為資產增長最重要的配置標的。

如果你的家庭在一二線城市已經有兩套房子，建議大家千萬不要買第三套房子作為資產配置。第一，“房住不炒”；第二，房產的投資回報率和七八年前相比，已經大幅下降了。

我還向胡潤要了一個數據，他是從1999年開始，在中國做“百富榜”。

請看，中國從1998年開始住房制度改革，僅僅4年后，在2002年，中國大陸最有錢的100個人里，已經有47個是房地產開發商了。在那之后的相當長一段時間里，百富榜上到有1/3到一半都是房地產開發商，前十大富豪里有6個是房地產開發商。

可到了2021年，胡潤百富榜上房地產開發商只有19個了，前十大富豪中已經沒有房地產開發商了。也就是說，即便在中國最頂級的財富階層，房產的增值效率也開始大幅度下降。

2021年，房地產原有的周期性調控規律開始失效了。

在過去，每當房地產調控開始，很多房企便會通過銀行貸款、夾層資金、商票、債券來和國家政策進行對賭，大規模囤地，希望某一天房地產調控突然松綁。

自1998年以后的20多年里，這一招屢試不爽，房地產行業呈現非常明顯的反周期操作效應。但在近兩年，這一現象突然消失了。于是我們看到不少大型房地產公司，直到今天仍然面臨種種債務違約的風險。

這張圖是中國曾經爆發性最好的行業當下面臨的三個字。2018年秋季萬科年會，郁亮同學掛出了三個字——“活下去”，我想這是房地產開發商所面臨的最最困難和最最真實的場景，房地產的黃金時代真的已經結束了。

另外，吳曉波還表示，“今年我們請了53位經濟學家來分析一下即將到來的2022年他們對一些關鍵詞的看法。在剛剛完成的對53位經濟學家對2022年的看法中，我們看到了這些數據。對2022年的宏觀經濟形勢，53個經濟學家居然出現了意見極端的分歧，31%的人認為經濟會向好，認為經濟持平的31%，認為經濟悲觀的有34%，也就是50多個人，各占三分之一。這是過去三年這些學者對宏觀經濟的一個最大的分歧。”

吳曉波說。關于資本市場和房地產市場的看法，好像意見相對比較統一，有50%的人認為2022年的資本市場是上行的，32%的人認為持平，超過80%的人認為明年的資本市場是值得期許的。關于房地產市場，這是三年調查第一次認為這個行業會趨冷，55%的人認為2022年房地產市場會趨冷。

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