2021年，注定是深圳樓市極其跌宕起伏的一年。

這一年，經歷了最嚴厲的二手房調控政策

這一年，深圳新房首次超越二手房成交量。

這一年，深圳土拍成交量價均為歷史之最！

這一年，開發商暴雷事件已經成為家常便飯！

這一年，網紅盤日光神話風光不在，跌落神壇！

這一年，房地產稅試點正式官宣！

這一年，深圳法拍房源量刷新歷史之最！

種種政策，種種現象的背后，

是千萬個購房者的掙扎，打新不難打了，房源隨便選了！

也是千萬個深圳業主的忐忑，房子不漲價了，低價賣不掉了！

是數萬地產從業者的哀嘆，房地產行業不好做了！

更多眾多樓盤開發商的感嘆，樓盤沒錢蓋了，價格備不上去了！

小編從業十年，

無論是330新政，還是731新政，到21年的208指導價政策。

從未有過深圳樓市如此艱難的感覺！

接下來小編從幾個方面來解讀一下：

2021年深圳樓市數據分析

2022年深圳樓市趨勢預測

PART1：數據篇

1、2021年深圳新房高價房源（總價超過1000萬）占比同比增加近一成。

在去年的1-10月里，深圳二手房參考價政策公布后，剛需房源趨減至72%，高總價的房源占比提升，達到28%；成交面積方面，60-90㎡的主流面積降低，大戶型反而增加。

2、深圳二手房成交量暴跌，新房成交量暴漲！

因為指導價的出臺，過去一年二手房市場成交極其慘淡，截至12月30日，全年二手房住宅成交僅40594套，相比2020年的95273套，暴跌近六成！

而新房市場，雖然下半年市面上花式促銷、打骨折、直接降價的樓盤層出不窮，開啟二三級聯動的項目更是比比皆是，看起來著實凄涼。

但實際上截至12月30日，2021年新房住宅成交了52242套，創下近6年新高，比2020年的45384套還高出近7000套。

而且過去一年開盤有36次日光，共計33個項目，比2020年的30次還要多！

3、深圳老齡人口率僅5.36%，在一線城市中最低。

深圳是一座年輕的城市，這個年輕可不是吹的，深圳眾多的“年輕人”也會成為這個城市快速高效發展的長期保障。

從這兩個數據我們可以分析未來城市競爭力，尤其是分析房地產市場的時候，在我們看來深圳市似乎房地產市場未來的繁榮周期要更長一些；

或者說把房地產作為一個家庭的核心資產來看，今天深圳市未來的房地產市場應該說會比較長的周期里面處在繁榮的周期里。

4、深圳土拍拍賣成交量價齊升，再創新高！

2021年，深圳土拍總數量達84宗，成交金額1105萬；

其中宅地成交39宗，成交金額人民幣982億元。

從土拍數據來看，深圳對于供給端的支持正在大力推進，深圳作為自有住房率最低的一線城市，供需關系嚴重失衡，只有加大供給，才能更大程度解決供需矛盾的問題。

從2021年土拍數據來看，2022年預計入市項目還是非常可觀的，回顧一下之前發布的土拍結果，2022年超低價限價盤將會非常值得關注，其中光明4.3萬單價、前海9.2萬單價，寶中8.5萬單價等限價項目將會非常值得期待。

點擊下方文字鏈接，查看土拍盛宴:

深圳土拍年終盛宴：深鐵5殺領銜，七宗地地價成交，前海、寶中塵埃落地！

5、深圳舊改體量分析

舊改領域，深圳繼續發力，伴隨著深圳城市更新“95%新規”的落地，以及針對小產權房整頓的風暴，讓深圳舊改實實在在地為增加供應發揮作用。

深圳全市城市村總數為1600+個；

截止2018年，深圳全市已列入拆除重建計劃的城中村數量達到226個。

2021年，伴隨著城市更新的巨大利益誘惑，深圳回遷房市場、小產權市場也成為一塊香餑餑，部分片區回遷指標房價格已經漲到10萬+，隨著各類打擊政策的執行，深圳回遷房、小產權交易市場也跌落神壇。

這些數字的背后，孕育著無數個深圳未來強大的購買力，也是深圳城市發展的重要力量。

6、深圳2021年住宅供應量床下五年新高

2021年深圳全年新房住宅供應55230套，創五年來新高。

深圳新房供應量創新高的背后，是深圳打新熱的風光不在，頂級網紅盤日光的神光也被打破；

去年日光的潤璽，今年二期推售預冷，截止目前仍有房源在售。

甚至有福田新盤開盤僅8人入圍，南山西麗某項目，開盤成交僅19套。

種種數據的背后，也預示著深圳人對樓盤價值的重新審視，也標志著深圳人對房產投資的熱度已經大不如前，三思而后行。

PART2:趨勢篇

1、房產稅實施是趨勢，房地產政策松動也客觀必要。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開。會議總結了2021年財政工作，研究部署2022年財政工作。

房地產稅是趨勢，這是鐵定的。但是什么時候出，多大范圍出，那是另外一個概念。

以上觀點由宋丁觀點節選

房產稅出臺，是國家重大戰略；房地產政策調控也是“房住不炒”主基調下的常態操作。

從趨勢和戰略角度來說，房地產稅出臺與房地產政策松動并不矛盾，畢竟房地產稅影響的還是小部分人，對大多剛需置業者幾乎沒有什么影響，政策影響的往往是人心，并不是政策本身。

2、指導價成交是趨勢，208政策調控成果顯著。

2021年2月8日二手住房成交參考價格的出臺，成為二手樓市的分水嶺，新政的出臺，2021年買房者對二手房市場的關注度大大降低

據樂有家統計的數據顯示，2021年1-11月深圳二手房成交價格與參考價之間有趨近的走勢，也即二手房價格正逐步回歸到官方指定的區間。

二手房價格的調整，直接影響了新房與二手房價格倒掛的差距，隨著時間的推移，二手價格的無限接近指導價，所謂的新盤“倒掛”，購房者需要重新評估！

3、供給增加是趨勢，關內新房供應量大幅提升

數據來源：中原地產

據不完全統計，2022年待入市新房住宅一共有119個。

南山23個、福田10個、羅湖2個、寶安23個、龍華15個、光明16個、龍崗21個、坪山5個、鹽田3個、大鵬1個。

2021年新拍38塊宅地，為2022年新盤供給提供了很大的保障！

其中南山23個住宅新盤+福田10個住宅新盤，也將導致2022年深圳核心區住宅項目神仙打架，各顯神通！

4、新房市場兩極分化是趨勢，二手房和新盤正面博弈值得關注。

南山23個新盤，其中前海桂灣的深業項目、天健項目，蛇口深鐵項目，值得重點關注，特別是前海兩塊地，價格相比去年便宜了7000元/㎡

白石洲片區深業世紀山谷和白石洲一期就該綠景項目也看點十足。

南山23個新盤，其中前海桂灣的深業項目、天健項目，蛇口深鐵項目，值得重點關注，特別是前海兩塊地，價格相比去年便宜了7000元/㎡

白石洲片區深業世紀山谷和白石洲一期就該綠景項目也看點十足。

前海限價新盤9.2萬，寶中限價新盤8.5萬，龍華紅山6萬多，光明鳳凰城片區4.46萬，這些片區核心區位新盤，想想都真香，打新人們，你們準備好了嗎？

除了少部分高價值新盤，2022年大概率也是打新熱持續走低的一年，大多新盤銷售壓力依然是巨大的。

2021年拍地成交的38個限價住宅項目和持續調控下的二手房勢必將會在新的一年正面博弈。

最后送給大家一段話：

錯過的不用遺憾，將來的也不用糾結，該出手時就出手！

不管是房產稅，還是央媽放水；

不管是打新盤，還是二手筍盤。

我們需要認清自己，才能走好未來。

適合自己的就是最好的，每個人心中對價值的衡量也是不一樣的。

未來已來，2022年，你準備好了嗎？