▼歡迎關注 中房科學 ，一起科學看地產。

關注公眾號回復“報告”

即可獲得房地產科技相關報告合集

2月14日，標普信評發布題為《房企流動性壓力的緩解仍有待觀察》的報告。報告認為，當前房企流動性壓力仍然較大，近期出臺的一系列規范房企融資和預售資金使用的政策體現了監管對于維護房地產行業長期健康發展的態度，一定程度上有利于房企再融資能力的恢復，但是否能夠及時緩解行業流動性壓力尚有待觀察。

標普表示，房地產開發企業大部分的現金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，本部貨幣資金量較低。

截至2021年6月末，標普信評116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計的16%左右。在經歷了去年下半年部分房企風險事件后，地方為了壓實“保交付”責任加強了對于項目預售資金的監管，部分地區過度收緊的監管措施加劇了房企資金周轉不暢的情況。

與此同時，行業整體債務到期情況不容樂觀。標普根據公開數據梳理后發現，116家樣本企業2022年國內債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰，行業仍面臨流動性壓力。

標普認為，全國性規范化的預售資金監管制度將一定程度上有利于改善過度收緊的預售資金監管方式，有利于房企提高資金調配效率，以更好地應對流動性壓力。

同時，近期人民銀行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，既有利于增加保障性租賃住房的供應，又有利于房地產開發企業融資規模保持健康水平。

但是，標普認為上述政策是否可以及時緩解行業流動性壓力仍有待觀察。標普預計2022年房地產整體銷售增速仍將面臨壓力。在此情況下，盤活賬面上存量預售資金，提高資金使用效率對于房企應對流動性壓力至關重要，上述新政執行時間和力度將很大程度上影響行業的流動性狀況。

對比2021年底時，標普還發布過《危中有機:房地產開發行業 2022 年信用展望》。標普指出，2022 年行業調控政策全面轉向的可能性非常低。但在房企連續出現信用風險之 后，房地產調控政策將有小幅邊際放松。

標普認為，在“三穩”的政策基調下全國房地產市場不會出現顯著的萎縮。但經歷了數十年 的高速發展后，行業規模將見頂并少許回落。預計，2022 年商品房銷售額將下降 7%左右，其中銷售面積下降 5%左右，價格小幅下降 2%左右。我們對一二線城市及城市圈核心 三線城市的房地產需求仍抱有較強的信心，但其他地區的房地產市場可能面臨量價齊跌的風險。

標普預計，2022 年房地產開發行業投資完成額將保持 0%-5%的增速，增長主要由于建安投 資支撐，而土地購置將會明顯下滑。同時預計，房企利潤空間將會進一步收縮，2022 年全行業 EBITDA 利潤率中值可能同比下滑 2 個百分點至 16%左右。

標普認為，危機并存將是 2022 年房地產開發行業的主旋律，那些再融資相對通暢、存貨質 量高、經營穩健的企業可以憑借經營韌性應對行業壓力，甚至獲得更好的業務發展。

回顧2021 年，房地產行業受到的監管更加立體。隨著“三道紅線”、貸款集中度管理、土地支出占收入 比例限制、預售資金監管等各項政策逐步深入執行，行業資金面持續收緊。在此情況下，降速降杠桿成為了行業的主旋律。

房企對于土地開支愈發謹慎。2021 年 1-9 月，房地產開發完成額中其他費用 累計同比僅增長 3.5%，增速逐月下滑;土地成交價款累計同比與 2020 年同期持平。同時，房企也面臨利潤率下滑的壓力，標普跟蹤的 90 余家樣本企業的財務數據顯示，EBITDA 利潤率中位水平從 2017 年的 24%左右下滑至 2020 年的 19%左右，毛利率中位水平則從 2017 年的 30%，下滑到了 2021 年上半年的 23%左右。房地產行業進入轉型的陣痛期，部分歷史上增長激進的房企由于流動性 問題陷入困境甚至違約。

標普認為，在“穩預期、穩地價、穩房價”的整體政策環境下，全國房地產市場不會出現顯著萎縮。房地產行業仍會是我國經濟體系中重要的行業。但是，經歷了數十年的高速發展之后，行業規模將見頂并少許回落。

標普預計，2022 年商品房銷售額將下滑 7%左右。得益于人口增長支撐和經濟發展 水平相對較好，我們對一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產需求仍抱有信心，這些城市的商品 房銷售面積可能會保持低速增長，而價格較難出現明顯下滑。但我們對更低線城市的房地產需求情況 并不樂觀，2022 年有可能出現量價齊跌的情況。

綜合考慮，標普認為 2022 年全國商品房銷售面積 或下跌 5%左右，銷售均價或將小幅下跌 2%左右。若 2021 年剩余 2-3 月保持近期單月銷售面積和 銷售額，則 2021 年全年銷售面積和銷售額將基本與 2020 年相仿。

標普預計，2022 年房地產開發行業的投資完成額增長主要由建安投資支撐，而土地購置將會明顯下 滑，全行業投資將保持 0%-5%左右的個位數增長。標普認為，2022 年房地產建安投資仍將保持 10%以內的相對平穩的增長。標普認為房企在資金緊張的局面下或將優先保障建安支出，這既是遵守“保交付”的宏觀監管基調，也旨在通過推動房屋建設盡快滿足預售資金使用標準進而盤活項目預售資金。

雖然 2021 年下半年開始新開工面積持續低迷甚至轉負，但標普認為，造成這種低迷的主要原因之一是開發貸投放失速。標普預計，2022 年政策方面將會延續目前邊際放松的基調，開發貸投 放的增速將會回暖，從而支撐明年新開工面積的回暖。

標普預計房企的土地購置需求或將長期轉弱，2022 年全行業土地投資金額將會下滑 10%左右。在行 業整體資金面仍將偏緊的大環境下，我們認為房企在滿足建安支出、利息支付和本金周轉后，才會酌 情考慮收購土地。同時房企對于不同區域的土地偏好或將改變，在資源有限的情況下，為對沖資金緊 張和周轉率的下滑，房企未來將更加偏好去化相對理想、有人口和經濟支撐的高能級城市。低能級城市的土地一級市場將會面臨較大壓力。

標普認為，受到土地成本相對較高，行業資金周轉速度變慢等因素的影響，2022 年行業利潤率將進一步下滑。預計 2022 年行業 EBITDA 利潤率可能下滑至 16%左右，毛利率下滑至 20%左右。

基于上述關鍵假設，標普認為 2022 年房地產開發行業信用質量的整體基調是危機并存。“危”在于 行業銷售額和利潤率的下滑或將進一步侵蝕房企的現金流，而持續的資金面偏緊則增加房企再融資風 險。在此情況下，標普認為 2022 年仍會出現房企違約事件，而這又會進一步打擊債權人的信心，使得房企再融資環境更趨于緊張。

同時，標普我們發現，2021 年底至 2022 年仍是房企債務到期的高峰，行業面臨很大的再融資壓力。

除了再融資風險外，我們認為行業的透明度將會持續弱化，可能會加劇市場波動。為了快速實現降低

負債率指標，我們認為房企的表外負債和明股實債規模有進一步提高的可能。

即便如此，標普仍然認為 2022 年房地產開發行業存在很多機遇。盡管面臨行業規模收縮、利潤率下滑等情況，標普認為仍有很多企業有足夠的韌性可以抵御風險，甚至可以利用當前的環境獲得更好的發展。這些企業的特征如下:

― 再融資渠道通暢，主要以地方國有或者央企房地產公司為典型;

― 存貨質量良好，歷史上發展較為穩健，再融資空間較大的民營企業。

但是，有一些企業也會在陣痛期中掉隊。我們認為，信用質量可能繼續惡化的房企或將具有如下特征:

― 高度依賴高杠桿高周轉模式，尤其是那些在短時間內快速事件銷售規模大幅增長、目前布局 全國的企業，可能很快暴露流動性風險;

― 存貨不足或者土儲主要分布在低線城市。由于再融資空間整體收縮，這些企業后續補充優質 庫存的機會很少，長期發展堪憂;

― 母公司層面流動性不足。在預售資金監管加強的環境下，母公司層面的財務風險或將顯著提升。

標普預計，長期而言受到房地產調控機制的影響，行業的緊張狀態可能持續。但當出現如下情況時，

行業可能開始回暖:

― 房企違約后的處理過程逐步完善，例如在期房交付、債權人主張權力、資產處置等方面實現 良好妥善的處理，使得市場對于違約的預期影響可控;

― 整體行業杠桿率下降到相對安全區間;

― 金融機構對于行業的謹慎態度有所緩和，開發貸和按揭貸款的投放正常化。

報告來源：標準普爾中國

如果您還想了解元宇宙前沿消息

建議關注上方公眾號

中房科學是中國房地產智慧科技研究第一媒體智庫 。致力于以犀利的視角，解讀地產時代數智化變革，深度研究和 鏈接產業智慧生態 。

背靠智慧城市門戶網站城瞻網。 同時入駐：今日頭條、微博、百家號、雪球等20余家媒體平臺。

PropTech垂直社群

正在限定開放

掃碼添加助手微信進群