壹

最近兩年，最具確定性的大類資產投資機會是什么？

股市、大宗商品、債券……黑天鵝頻現，充滿了高波動性，猶如過山車，跟“確定性”毫不沾邊。

只有一線城市的豪宅，不動如山，悄悄走出獨立行情。

以最有指標意義的法拍房為例，先看此輪疫情之前的上海。

一套上海的黃浦江景豪宅法拍，拍出了30萬元/平方米的天價，總價1.779億元，溢價率高達63%。

價格跳升的樓盤不少，比如翠湖天地，成交價從去年限價15萬/平方米跳升到平米22～34萬/平方米。

深圳也悄悄回暖，南山的兩宗法拍，都以高溢價率拍出。

其中，南山天鵝湖花園二期房產，評估價1882萬，成交價2503萬元，均價約19萬/平，而官方指導價僅為12.5萬/平。

在北京，二手房市場呈現出兩極分化的特點，以海淀為代表的產業、教育高地，價格早已突破2017年的高點，領跑全市；

新盤豪宅項目也出一個火一個，比如圓明天頌，在沒有樣板間的情況下，在很短時間內，平層產品被搶購一空。

著名經濟學家金巖石總結說：

“一邊鶴崗化，一邊香港化”。

為什么會這樣？答案在招商銀行的年報中，已經呼之欲出。

在后城市化階段，豪宅的價格走勢注定將脫離國家房地產總量的約束，在分化中走出獨立行情。

需求的天花板出現了，欲望的天花板也同時打開了。

一線城市核心地段的優質房產，我愿稱之為：

確定性價值恒產。

貳

但是這一類資產，是有“窗口期”的。

今年以來，截至4月5日，超65個城市出臺樓市松綁政策。

政策松綁內容主要涉及到放松限購，取消、放松限售，降首付比例，降房貸利率，公積金貸款優惠，購房補貼……等。

僅4月以來，已有6個城市放松樓市調控政策。

大部分政策，都是需求側的，那么，供給側的抓手在哪里？

取消豪宅限價，是一個可能的選擇。

因為限價而導致豪宅新盤價格畸低，從而產生了“萬人搖”、“代持打新”等怪現狀，媒體報道屢見不鮮。

繼續給豪宅限價，等于給高凈值人群送大禮包。

需求側高度分化，供給側卻限價一刀切，這當然不合理。

取消新盤限價，讓核心地段的土地賣出應有的價值，那么這部分土地收益也可以成為公共財政。

所以，給新盤豪宅價格審批松綁，引入更市場化的定價機制，是合理的，也是完全有可能的。

這就讓當下處于限價中的新盤豪宅，成為一個“窗口期”中的產品。

叁

圓明天頌的熱銷，就是這個邏輯中的必然。

海淀多年來優質住宅項目稀缺，去年10月份，永豐和北沙灘供地之后，新地再次消失；

4月1日，北京最新發布11宗商品住宅用地預申請，同樣沒有海淀。

它不僅是海淀，它還是海淀的最中心——800米圓明園，2公里中關村，位于皇家苑囿、科創中心、人文高地三大稟賦的交匯地帶。

山水齊聚、人文薈萃、產業富集，在去年胡Sir就隆重推薦過。（點擊閱讀 ）

豪宅市場的買家都深諳置業法則，這樣的項目自然不會放過，項目推出之后平層產品迅速售罄，成為年度北京豪宅市場代表性產品。

目前項目僅剩的下躍產品“軒境”，正是前文所說的“確定性價值恒產”。

“恒”在哪里？

第一，城六區（尤其是海淀核心區）罕見的1.1容積率，完全產權，純商品房，這樣的配置，很難再有。

第二，媲美甚至某種程度上超越別墅的產品力。

比如，獨立電梯充滿歸家儀式感；

再比如，在大面寬基礎上，地下空間的尺度開闊，功能布局完善。B1層南向通過超大采光天井，引入自然導光系統，獲得充足陽光投射，讓這里可作第二會客廳，也容納了更多家庭娛樂的可能性。

與普通疊拼甚至聯排別墅相比，圓明天頌軒境的單層面積更大。

這就讓它在同一層，可以排布更多空間，而不需要把功能布局縱向排布。

這樣的設計更具舒適度，每位家人在擁有自己的私密娛樂、會客空間之余，又可以和家人更多互動，體現出家庭生活的溫情。

豪宅的裝修也是個老大難問題，尤其是地下空間的空氣、溫度、濕度，往往很難達到業主的理想要求。

圓明天頌“軒境”地下部分也采用精裝修，史無前例地采用了恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒靜、恒智的六恒科技系統，實現室內空氣質量無差別，地下功能地上化。

這套在金茂的豪宅項目上已經多次迭代的科技系統，實際使用效果有口皆碑，圓明天頌使用這套系統，也體現對業主健康的關愛；這套系統，也成為項目未來在二手市場的過硬價值背書之一。

在大平層、別墅之間，圓明天頌軒境成為一個“兩全其美”的選擇：既具有別墅的空間功能，又兼具大平層的便利、尺度。

第三，性價比也很出色：地下空間3.6米層高，附帶科技系統全裝修，僅3.3萬元/平米，不到地上價格的1/3。

第四，物業服務對豪宅的保值能力不言而喻，圓明天頌也考慮到了。

項目聘請了2020中國物業服務百強企業、2021年高端物業服務力企業第一名——金茂物業，不僅與科技系統高度匹配，未來社區服務品質也有了保證。

據悉，圓明天頌平層售罄之后，下躍產品“軒境”僅有少量存貨，售完即絕版。

尤為值得一提的是，盡管在無樣板間的前提下，圓明天頌實現了接近清盤的銷售業績，但海開卻主動選擇把這門功課補上。

這座藝術品般的體驗中心——天頌雅鑒于近日開放，讓項目的每位業主提前感受產品力的不凡，以及未來生活空間的美好。

這個美學品鑒館，同時也展示了海開不斷打磨產品力、追求產品細節和服務品質的歷程。

通過這個窗口，業主多了一份安心，對未來的社區生活，也多了一份承諾，海開作為海淀老牌國企的社會責任和擔當顯露無疑。

胡 Sir 不 胡 說

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