地金君/文

久未露面的王文學(xué)再次出現(xiàn)在公眾的視野中。

4月12日，來(lái)自華夏幸福的消息稱，4月9日，華夏幸福召開(kāi)了一季度工作會(huì)議。公司董事長(zhǎng)王文學(xué)表態(tài)說(shuō)，2022年一季度，公司積極主動(dòng)，排除萬(wàn)難，債務(wù)重組簽約達(dá)到半數(shù)，成功實(shí)現(xiàn)首次現(xiàn)金兌付。

同時(shí)，要以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)重構(gòu)為抓手，重塑企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

就在一個(gè)星期前，聯(lián)席董事長(zhǎng)、CEO吳向東官宣離任。和他一起辭任的，還有3年前隨著平安入股一起空降的聯(lián)席總裁俞建。

在外界看來(lái)，吳向東和俞建都是當(dāng)年平安戰(zhàn)略入股華夏幸福后的關(guān)鍵人物。但三年一路走來(lái)，華夏幸福依然沒(méi)能走出至暗時(shí)刻。

頗值得玩味的是，就在2020年4月舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上，吳向東還一再?gòu)?qiáng)調(diào)華夏幸福業(yè)務(wù)重心的新航道：

“要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運(yùn)營(yíng)商之一。”

他們的離開(kāi)，或許意味著華夏幸福要重回產(chǎn)業(yè)新城的主軌道，這對(duì)華夏幸福和王文學(xué)來(lái)說(shuō)，也許是一件好事。

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三年“南北分治”時(shí)代結(jié)束

4月5日晚，一則關(guān)于人事變動(dòng)的公告，讓業(yè)內(nèi)再次聚焦到華夏幸福。

公告稱，吳向東因個(gè)人原因辭去公司第七屆董事會(huì)聯(lián)席董事長(zhǎng)、董事、戰(zhàn)略委員會(huì)委員和首席執(zhí)行官(CEO)暨總裁職務(wù)；俞建因個(gè)人原因辭去公司聯(lián)席總裁職務(wù)。

而吳向東和俞建辭去上述職務(wù)后，將繼續(xù)在公司工作，并繼續(xù)協(xié)助公司承擔(dān)必要的債務(wù)重組工作。

吳向東是地產(chǎn)圈的明星經(jīng)理人。1993年，清華大學(xué)畢業(yè)的吳向東即加入華潤(rùn)。在華潤(rùn)時(shí)期以深圳“萬(wàn)象城”締造了商業(yè)地產(chǎn)界的標(biāo)桿產(chǎn)品，頗受業(yè)界尊敬。

明星經(jīng)理人吳向東

在任期間，吳向東先后操刀華潤(rùn)大沖舊改項(xiàng)目等標(biāo)桿項(xiàng)目，幫助華潤(rùn)注入了商業(yè)地產(chǎn)基因，確立“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”商業(yè)模式。因出色表現(xiàn)，2013年6月，年僅46歲的吳向東出任華潤(rùn)置地執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席。

此后，吳向東受到華潤(rùn)高管被調(diào)查的牽連，以及2016年的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”。寶萬(wàn)之爭(zhēng)落幕后，吳向東繼續(xù)執(zhí)掌華潤(rùn)置地。

而俞建則是吳向東的“老部下”。在2014年至2018年11月，俞建任職于華潤(rùn)置地，任執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁、首席財(cái)務(wù)官。

兩人事業(yè)的轉(zhuǎn)航始于2018年。

這一年，環(huán)京樓市因限購(gòu)冰封，住宅業(yè)務(wù)無(wú)法為長(zhǎng)周期的產(chǎn)業(yè)新城及時(shí)輸血，華夏幸福首次出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

2018年7月，中國(guó)平安入股華夏幸福，以19.88%的股權(quán)成為其第二大股東。當(dāng)年底，俞建加盟華夏幸福，擔(dān)任聯(lián)席總裁一職。

2019年1月31日，平安再次增資，持股比例增加至25%，此時(shí)距離華夏幸福控股股東王文學(xué)只差約10%，獲轉(zhuǎn)讓價(jià)款總計(jì)約180億元。

2019年2月19日，吳向東宣布加盟華夏幸福，擔(dān)任聯(lián)席董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼總裁職務(wù)。

而華夏幸福對(duì)吳向東報(bào)之以桃，開(kāi)出了當(dāng)年A股高管薪資最高紀(jì)錄——3868.93萬(wàn)元。

而據(jù)多家媒體報(bào)道，這背后，主要是由于平安創(chuàng)始人馬明哲的引薦。吳、俞二人因此也被打上了平安系的標(biāo)簽。

不過(guò)，雖然身兼公司聯(lián)席董事長(zhǎng)、CEO、總裁三個(gè)重要職位，吳向東入職后，并沒(méi)有選擇北上到華夏幸福的總部去辦公，而是在深圳設(shè)立了新的南方總部。

而據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，吳向東的辦公地址也很有意思，是老東家華潤(rùn)集團(tuán)的舊寫字樓。

與北方大本營(yíng)主要布局業(yè)務(wù)領(lǐng)域——產(chǎn)業(yè)新城、住宅配套不同，加入華夏幸福后，吳向東為南方總部的“夢(mèng)之隊(duì)”開(kāi)辟了一條新賽道，主要探索商業(yè)辦公、長(zhǎng)租公寓、城市更新以及康養(yǎng)等非常新的業(yè)務(wù)航道。

自此開(kāi)啟了華夏幸福“南北分治”的雙總部時(shí)代。而吳向東和俞建是南方總部業(yè)務(wù)的實(shí)際負(fù)責(zé)人。

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吳向東的“夢(mèng)之隊(duì)”為何沒(méi)能救華夏幸福

平安作為第二大股東，當(dāng)時(shí)為華夏幸福帶來(lái)了180億元資金，以解燃眉之急。許多華夏幸福內(nèi)部員工在和地金君交流時(shí)，也表達(dá)了對(duì)平安入股的期待。

但如今3年過(guò)去，二者的攜手，仍沒(méi)能把華夏幸福從泥潭中救起，反而繼續(xù)惡化。

在吳向東剛剛加入華夏幸福的時(shí)候，即使華夏幸福資金告急，當(dāng)時(shí)的市值還在1000億左右。而現(xiàn)在，華夏幸福的總市值還剩不到170億元，市值縮水超過(guò)80%。

地金君分析，主要原因有3點(diǎn)。

第一，環(huán)京樓市仍處于持續(xù)冰凍期，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷。這也是華夏幸福處于困境最主要的原因之一。

眾所周知，華夏幸福起家于廊坊。

華夏幸福的“PPP”（PPP,Public-Private-Partnership)模式，指的是政府與私人以合作方式，進(jìn)行公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

時(shí)間回溯到2002年，廊坊市設(shè)立“廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)固安工業(yè)園區(qū)”，與三浦威特，也就是現(xiàn)在華夏幸福的子公司簽署了一系列委托開(kāi)發(fā)協(xié)議。

2012年和2015年，固安縣又將兩家新設(shè)園區(qū)委托給華夏幸福。三個(gè)園區(qū)面積加起來(lái)超過(guò)170平方公里。

這個(gè)特殊的模式，成就了華夏幸福“環(huán)京大地主”的身份。

根據(jù)華夏幸福自己的解釋，按照這個(gè)模式，從一級(jí)土地整理到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再到招商，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能收費(fèi)。

用地金君的理解，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式是通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)中心城市周邊小城市的地價(jià)來(lái)獲得產(chǎn)服收入，再通過(guò)賣房回收現(xiàn)金流。華夏幸福幫當(dāng)?shù)卣鐾恋卣砗突A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后土地價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)上漲。

到2016年，華夏幸福創(chuàng)始人王文學(xué)以485億的身價(jià)成為胡潤(rùn)百富榜河北首富。

在彼時(shí)，是華夏幸福的高光時(shí)刻。2017年華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售額1522.12億元，比2016年同期增長(zhǎng)26.50%，銷售額居行業(yè)第九（克而瑞統(tǒng)計(jì)）。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)87.81億元，同比增長(zhǎng)35.26%，凈利潤(rùn)率14.72%。

不過(guò)，產(chǎn)業(yè)新城模式前期投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，因此配套的住宅銷售一直以來(lái)都是華夏幸福依賴回血的重要現(xiàn)金來(lái)源。

這時(shí)直到2017上半年，環(huán)京樓市仍然如火如荼，華夏幸福在該地區(qū)的地產(chǎn)銷售能占到其總銷售額的八九成左右。隨后，環(huán)京限購(gòu)政策出臺(tái)，京津冀樓市也進(jìn)入冰點(diǎn)。

再由于“三道紅線”融資新規(guī)，以及疫情影響，華夏幸福的財(cái)務(wù)情況持續(xù)惡化。

今年年報(bào)季期間，多家房企宣布延期披露，華夏幸福“毫無(wú)懸念”地加入了延發(fā)年報(bào)的隊(duì)伍。

根據(jù)今年1月29日發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)預(yù)告，2021年華夏幸福預(yù)計(jì)將出現(xiàn)虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-331億元到-391億元。

預(yù)告中，華夏幸福提到，公司流動(dòng)性自 2020 年第四季度以來(lái)出現(xiàn)階段性緊張，公司出現(xiàn)金融債務(wù)未能如期償還（截至2021年12月21日合計(jì)超1000億元），融資業(yè)務(wù)幾乎停滯，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)大幅下降。

同時(shí)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)方面，部分委托區(qū)域政府階段性擔(dān)心產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域后期可持續(xù)履約能力，暫停了產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的相關(guān)結(jié)算工作；對(duì)入園企業(yè)承諾的土地整理、配套設(shè)施建設(shè)等進(jìn)度滯后，新入園企業(yè)實(shí)際落地投資進(jìn)度有所延遲；另外企業(yè)自身受產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響而暫不擴(kuò)大投資規(guī)模，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入結(jié)算資源較少，2021年新增入?yún)^(qū)企業(yè)簽約規(guī)模也大幅下降。

在住宅銷售方面，前期公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌形象受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)影響嚴(yán)重受損，客戶購(gòu)買信心受到巨大沖擊，導(dǎo)致退房及銷售壓力凸顯，銷售價(jià)格預(yù)期明顯下降；另外由于工期延長(zhǎng)等原因，導(dǎo)致預(yù)計(jì)將要發(fā)生的建設(shè)成本、人工成本、 利息等相關(guān)成本增加。

商業(yè)地產(chǎn)方面，由于2021年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)驟然遇冷、疫情反復(fù)，地產(chǎn)各業(yè)態(tài)尤其是商鋪 及寫字樓景氣度顯著下行、加之大宗商品價(jià)格劇烈波動(dòng)，同時(shí)疊加公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)影響，商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)目減值跡象明顯。

此外受2021年公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)影響，公司部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)支付已獲取項(xiàng)目的地價(jià)尾款，并因此產(chǎn)生相關(guān)逾期利息，且預(yù)計(jì)將導(dǎo)致個(gè)別項(xiàng)目因土地使用權(quán)出讓合同解除而無(wú)法收回定金，加重了公司虧損。

第二個(gè)原因，確實(shí)和吳向東想開(kāi)辟的新航道有關(guān)。

平安入股，特別是吳向東加入后，華夏幸福的公司戰(zhàn)略也有了微妙的變化。

“南北分治”框架下，王文學(xué)主管的是北方產(chǎn)業(yè)新城，而吳向東主抓的是南方的商業(yè)辦公、城市更新等項(xiàng)目。

而后者，也被認(rèn)為更多代表了平安的意志。在華夏幸福2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，吳向東表示，華夏幸福南方區(qū)的布局重點(diǎn)是服務(wù)中國(guó)平安發(fā)展需要。

更關(guān)鍵的是，這意味著平安可能把更多的資金傾斜給了南方。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，多個(gè)接近華夏幸福人士曾透露，南方總部業(yè)務(wù)與平安關(guān)系緊密，華夏幸福對(duì)平安的負(fù)債，有相當(dāng)一部分投入到了南方總部業(yè)務(wù)上。

據(jù)華夏幸福2020年年報(bào)，當(dāng)年前三季度華夏幸福土地總支出198.5億元，同比增長(zhǎng)近25億元。其中商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)板塊支出達(dá)102.03億元，而產(chǎn)業(yè)新城板塊支出僅有96.46億元，同比去年的173.73億元，近乎腰斬。

但問(wèn)題是，南方重點(diǎn)布局的商業(yè)地產(chǎn)和城市更新項(xiàng)目，是典型的“投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)慢”業(yè)務(wù)。

即使吳向東一手締造了華潤(rùn)萬(wàn)象城的商業(yè)標(biāo)桿，且在深圳本土資源豐富，但疊加市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，華夏幸福又不及華潤(rùn)有諸多央企優(yōu)勢(shì)，黑鐵時(shí)代下，吳向東終究沒(méi)能用“第二曲線”幫助華夏幸福完成自救，反而占用了巨額資金。

比如，2019年9月10日，華夏幸福斥116.25億元拿下武漢武昌區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，這是華夏幸福首個(gè)全周期商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

2020年4-6月，南方總部又連續(xù)獲取南京金陵華夏中心項(xiàng)目、招商銀行全球總部大廈代建服務(wù)、武漢中北路項(xiàng)目、哈爾濱深哈金融科技城項(xiàng)目、廣州白鵝潭項(xiàng)目等。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拿地總金額近350億元。

而2018年，平安入股前，華夏幸福全年投資僅有102.47億元。

城市更新方面，2019年8月23日，華夏幸福南方總部主要工商主體“華夏幸福（深圳）運(yùn)營(yíng)管理有限公司”投資成立“華夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司”，正式進(jìn)入城市更新領(lǐng)域。

在華夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司，俞建擔(dān)任董事長(zhǎng)，趙榮擔(dān)任總經(jīng)理。而趙榮曾是華潤(rùn)置地華南大區(qū)城市更新業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人，吳向東離職后，也跟隨著一起加入華夏幸福。

深圳城市更新公司拿下的第一個(gè)項(xiàng)目，是位于深圳鹽田區(qū)沙頭角的“田心工業(yè)區(qū)片區(qū)城市更新單元”，占地16萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目為鹽田區(qū)三大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

2019年初，深圳寶安區(qū)政府還與平安集團(tuán)簽訂合作框架協(xié)議。根據(jù)規(guī)劃，寶安區(qū)將建平安科技城，參與寶安總部基地、城市更新、片區(qū)統(tǒng)籌、保障性住房等方面的合作。

針對(duì)南方公司大手筆投資新業(yè)務(wù)，在華夏幸福內(nèi)部，一些老員工也頗有爭(zhēng)議，認(rèn)為公司本身現(xiàn)金流就緊張，在環(huán)京調(diào)控長(zhǎng)期未松綁的背景下，公司的輸血應(yīng)更多放在盤活產(chǎn)業(yè)新城上，新業(yè)務(wù)布局只能加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

第三個(gè)原因，管理架構(gòu)的劇變。

平安作為第二大股東進(jìn)入以后，必然也會(huì)對(duì)華夏幸福的管理結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

一個(gè)明顯的變化是，原二把手、董事兼聯(lián)席總裁孟驚與王文學(xué)之間，多了吳向東。

孟驚是河北霸州人，出生于1967年10月，與王文學(xué)是同齡人。孟驚在2000年起就加入了華夏幸福，是與王文學(xué)創(chuàng)業(yè)并一起工作20余年的老將。光是擔(dān)任總裁一職，就接近5年。

但自吳向東接任總裁以后，孟驚的職務(wù)變成了聯(lián)席總裁，工作范圍是專門是分管產(chǎn)業(yè)新城及其相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

此外財(cái)務(wù)方面，俞建本就是華潤(rùn)置地的首席財(cái)務(wù)官，其職務(wù)也高于身為華夏幸福副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)的老人吳中兵。

與此同時(shí)，多個(gè)華夏幸福的員工曾透露，南北分治后，公司南部和北部的交集并不多，包括財(cái)務(wù)結(jié)算等，頗有一些各自為政的意味。

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華夏幸福的下一程

相比于兩位平安系高管的辭職，眼下人們更關(guān)心的，是誰(shuí)來(lái)接任，公司的新戰(zhàn)略，以及債務(wù)重組的進(jìn)展。

在4月9日的一季度工作會(huì)上，王文學(xué)提出五個(gè)方面安排：

第一， 要以機(jī)制創(chuàng)新，激活企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)共建共享。

第二， 要以債務(wù)化解和保交房為基礎(chǔ)，保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。確保交好房，化好債，不給各級(jí)黨委政府添麻煩，以報(bào)答各級(jí)政府的關(guān)懷和支持。

第三，要以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)重構(gòu)為抓手，重塑企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。包括邏輯重構(gòu)、業(yè)務(wù)重構(gòu)、價(jià)值鏈重構(gòu)、組織重構(gòu)、機(jī)制重構(gòu)、治理重構(gòu)、估值重構(gòu)。

第四， 要以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理作為公司總資源池、總戰(zhàn)略預(yù)備隊(duì)。

第五， 要以投資管理為核心，構(gòu)建投資管理、預(yù)算管理、資金管理、成本管理和集中采購(gòu)管理“五位一體”的投資管理體系。

同時(shí)稱，華夏幸福已順利完成與永清、廣陽(yáng)兩個(gè)政府的資產(chǎn)交易協(xié)議簽署，資產(chǎn)處置進(jìn)展符合《債務(wù)重組計(jì)劃》安排。

就在4月1日，華夏幸福公告稱，公司廣陽(yáng)、永清產(chǎn)業(yè)新城將出售給當(dāng)?shù)爻峭豆尽?/p>

具體來(lái)說(shuō)，一是下屬控股子公司九通基業(yè)投資有限公司將持有的永清鼎泰園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給永清縣臨空科創(chuàng)有限公司，轉(zhuǎn)讓款總額為7億元；

二是下屬控股子公司廊坊京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將其持有的廊坊市榮華建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廊坊廣陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，轉(zhuǎn)讓款總額近2.18億元。

兩筆交易轉(zhuǎn)讓款合計(jì)為9.18億元。

永清鼎泰和廊坊榮華分別為華夏幸福在廊坊市永清縣和廣陽(yáng)區(qū)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的平臺(tái)公司，負(fù)責(zé)上述委托區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理等工作。

針對(duì)債務(wù)重組最新進(jìn)展，公告披露，公司已完成簽署金融債務(wù)重組協(xié)議累計(jì)約1048.12億元，已接近擬重組債務(wù)總金額的50%，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)87.18億元。

2021年10月8日，華夏幸福披露了《債務(wù)重組計(jì)劃》，針對(duì)公司2192億元金融債務(wù)提出了清償方案，包括賣出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走債務(wù)、現(xiàn)金清償、債務(wù)展期等多種方式。

經(jīng)過(guò)資產(chǎn)及業(yè)務(wù)重組后，華夏幸福將保留孔雀城住宅業(yè)務(wù)、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)。

目前，南方總部的后續(xù)處置也是華夏幸福債務(wù)重組的關(guān)鍵，也被列入“賣”的部分。潛在接手對(duì)象可能是深圳鵬瑞集團(tuán)，后者被坊間猜測(cè)是吳向東的新去處。去年6月，鵬瑞集團(tuán)已接手華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司。

平安與華夏幸福3年的攜手，隨著吳、俞二人的離任，進(jìn)入一個(gè)新階段。地金君認(rèn)為，這場(chǎng)牽手終究是不枉費(fèi)的。

平安雖帶了真金白銀入股，在險(xiǎn)資受制進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的背景下，也借助華夏幸福嘗試實(shí)施了自己的地產(chǎn)抱負(fù)，在產(chǎn)業(yè)新城的金字招牌下，得以在全國(guó)積極積極拿地開(kāi)拓；當(dāng)然，有了平安的背書，在融資市場(chǎng)上對(duì)華夏幸福也有諸多益處。

如今，隨著華夏幸福加速對(duì)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)重構(gòu)，公司的下一程或許能更明朗。

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