直擊成都樓市，成都最專業的房地產新媒體平臺

　　為購房者投資置業提供服務和決策參考

　　1

　　最近，跟一位在南昌的同學聊天，說起房子，真的是一把辛酸淚：

　　自己的房子，降了5萬，就那還得降價，中介一個勁的也在勸說，要想盡快賣掉，就得降價了，因為頂級學區房想要出手的話，預期也不能太高，否則也不好賣。

　　早知道，就不在這邊買房了，現在想回來，賣掉虧錢，不賣，在別的城市買不了房子。

　　一直左右搖擺，舉棋不定。

　　其實，在南昌難的并不是她一個人。

　　4月初，南昌鏈家真實在售二手房 59577 套，而在前3個月的數據，根據南昌房信網顯示，分別是1241套，701套，1195套，將近6萬套的庫存量，每月的去化只在破千的邊緣。

　　除此外，將近1千多個小區，更是3個月沒有成交，并且這類小區占比還比較高。

　　南昌的二手房房價從去年5月份至今一直是下跌的過程中……

　　只想說，屬于南昌的二手房之路將會持續艱難。

　　而從全國來看，根據清明節的數據判斷，80%的城市新房成交都是慘淡的。

　　同比去年清明節，今年相對比較好的就是北京6.9%，蘇州1.7%，同比還是正數。

　　而溫州，莆田，南京，大連，武漢直接下降了7成以上。

　　在這些負增長的城市中，深圳的表現還算是比較好的。

　　這就是今年的清明節。

　　2

　　那么過去的3月，到底真實情況如何呢？

　　值得看的有兩點：

　　1、重點城市二手住宅成交量為67897套，環比上月增長57.13%，同比下跌46.36%。

　　蘇州，杭州，廣州環比上漲前三。成都同比遙遙領先。

　　2、重點城市二手房房價環比上漲0.88%，同比上漲0.59%，這是2021年10月以來同比首次回正。

　　只有深圳下跌，其余9城均環比上漲，上海，北京，南京為前三，同比南京，上海，杭州為前三。

　　從兩個數據來看，3月的暖風吹醒了部分城市部分人群。

　　主要的原因是政策放松：

　　3月1日，鄭州出臺樓市新政19條，取消認房又認貸

　　3月30日，福州放開限購

　　4月1日，秦皇島市，衢州市取消限購……

　　從今年2月份開始樓市的利好政策就不斷，信貸放松，10城紛紛下調利率，接著又開始降首付，調整公積金貸款，限售限購的政策等等進行了一波刺激。

　　雖然有所提升，但是信心依舊不足，同比去年仍然有一定的差距。

　　可以看下具體的城市：

　　蘇州本月二手住宅成交環比上漲130.32%跟疫情有很大的關系，上月成交差，除此外，相同因素下還有處于水深火熱的上海。

　　在這里廣州因為政策的刺激，比如下調房貸利率的等成交回升一些。

　　而同比的話，只有成都的成交量仍然高于去年同期，而其余的幾個城市都在減少。

　　不妨具體看兩個城市：蘇州，成都

　　1、蘇州

　　蘇州從去年4月之后，基本上成交量都處于下降的趨勢，這個可以說是分界線，這個月份前后呈現的是倒v的狀態。

　　今年2月份由于疫情+春節假期的影響，只有1537套，成交并不算好，但是比2020年2月份的1128套要好些，并不是歷史最低。

　　不過3月份，蘇州的新房市場確實比之前要好些，一些熱門樓盤關注度還是比較高的。不管是新房還是二手房成交量環比都上漲，新房上漲了7成。

　　在這種情況下分化也是比較嚴重的，同比去年，湖東、高鐵新城、胥口、吳中城南、吳江城中等板塊有小幅上漲，最高漲幅18%。而渭塘、震澤等區域下降的比較多達到20%以上。

　　在蘇州，一定要認準一個道理：

　　產業第一，東強于西，北強于南，園區、新區獅山限價4萬的倒掛盤秒殺所有選擇。

　　2、成都

　　5月28日成都公布了二手房指導價，于是在6月份成交量瞬間進入冰封期。

　　二手房指導價卡住的貸款，金融端，沒有錢，直接打在房地產的七寸上。購房需求也被壓制。

　　但是在2021年9月出臺了公積金新政以及開年的信貸放寬，成都的成交量逐漸上漲。

　　去年的從9月份的2千多套到11月的5千多套，12月達到了12239套，1月份，2月份雖然下降，但是成交也在7千+，3月更是突破了萬套，創下1年多的新高。

　　主要的原因就是利率的放松，影響到成都。

　　可以看下下調利率的城市：

　　這波信貸政策，刺激了不少城市。

　　成都的二手房成交量在3月份直接超過了新房的成交量。

　　成都的熱度高于其他城市，未來深圳的成交量也會相對好些，同樣是二手房指導價的城市，深圳住建局回應了二手房指導價會上調3%-5%。這項意義也是非常重大的。

　　可以發現這波政策的放松，從三四線城市以及二線城市的非限購區域再到二線城市到一線城市。

　　政策從金融到土地到限購限售逐漸放松的氣息撲面而來。

　　對于此刻，我想說的是新的周期早已開啟。

　　在2021年，關于二手房真的沒有好消息：

　　1、開年嚴查經營貸、消費貸流入樓市，二手房停貸。

　　5月份，上海，廣州，西安，鄭州等多個城市爆出二手房房貸停貸以及延期放款的消息，得到了證實。

　　在房貸的集中管理下，房貸額度成為了最為關鍵的一點兒，在去年尤其艱難。

　　2、學區的打壓：

　　從去年開始，北京學區房的多校劃片，直接讓不少人懵逼，曾經頂級的學區房也有可能墮落神壇，于是一些學區老破小開始了降價。

　　3、二手房指導價出臺：

　　在2月8日這個政策出來之前，深圳是宇宙永遠上漲的狀態，然而指導價一出來，成交量直接暴跌。2020年7月，全市成交了13407套。2021年10月，全市成交了1607套。

　　這是深圳，成都也是如此。

　　你不是搖號嗎？你不是打新嗎？來，一步一步把你的預期打下來。

　　而此刻，深圳的二手房指導價放松，教育部官網也發布了一條信息：

　　教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片，不夠均衡的地方，積極穩妥推進多校劃片。

　　深圳得到了喘息，多校劃片的學區房也松了一口氣，再加上利率的大放水。

　　一切都是熟悉的配套。

　　5

　　雖然說有熟悉的配套，大量刺激樓市的政策出來，但是有些城市依舊艱難，

　　因為大量的庫存不是一下子就沒了！

　　正如：

　　
去年8月：

　　梅州，連江，洛陽，防城港這樣的城市，庫存都在30個月+。

　　
哈爾濱，沈陽，呼和浩特，長春，太原這樣的二線城市，庫存也在30+。

　　而今年2月：

　　防城港庫存達到了90個月，連江也是80多個月，大連50多個月，梅州40個月+……

　　時隔半年，這些城市的庫存不減反增，最高直接飆升到了90個月，也就是7.5年才能去化完成。

　　如此大的新房庫存，再加上——

　　哈爾濱二手房存量99091套

　　沈陽在售二手房136630套

　　長春在售二手房74573 套

　　青島在售二手房 80914套……

　　大量的新房庫存，加上原有的二手房庫存，兩者源源不斷的轉化，流入市場。

　　特別是中西部的一些城市，壓根就沒有翻身的機會。

　　于是在這個時候：

　　1、房企的不斷暴雷，購房者具有恐慌心理+現有的寬松政策，二手房確實是個機會，準備好現金，準備撿漏，特別是一些全款的低價房。

　　2、買二手房，有四個關鍵因素，那就是學區，改善，地鐵，商圈這四個因素一定要好好的把握，特別是三四線城市，次新學區房依舊是可以的，畢竟孩子的教育是每個家庭都要重視的。

　　機會往往是留給有準備的人的，特別是此刻，持幣比較多的人。

　　— The End —

　　【免責聲明】

　　文中所涉及部分圖文、視頻來源網絡，如有勘誤或涉嫌侵權，請在微信公眾號后臺留言告知我們，我們將在核實后進行有效處理。