繼長沙后，蘇州、揚州樓市今天也松綁了，其中蘇州的力度比較大。廢話不多說，兩地樓市新政的要點如下：

一、蘇州：限售限購全面放開

1、限售：自今天（5月9日）起，新房限售3年改2年，二手房取消限售；二孩及以上家庭買新房二手都不限售。

2、限購：非蘇州戶籍居民家庭購房由累計2年社保改為連續6個月社保；非限購區域，即常熟、張家港，購房不計入家庭限購套數。

二、揚州：重點針對外來人才與二孩家庭

1、在揚來揚大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區購房的，可不適用現行限購政策；且這兩類群體申請住房公積金貸款且符合申請條件的，貸款最低首付比例由30%調整至20%。

2、在市區范圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區范圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自網簽備案之日起滿3年可上市交易。

3、符合條件的在揚來揚人才，單人最高貸款額度最高可達到揚州單職工最高貸款限額的4倍。

4、符合條件的生育二孩、二孩以上（不含二孩）家庭，最高貸款額度可分別上浮10萬元和20萬元。

5、在揚來揚大專及以上人才在市區購買首套商品住房（含二手商品住房），給予所繳納契稅50%的一次性購房補貼。

01 蘇州政策分析

蘇州的新政內容是有關部門向澎湃新聞記者提供的，所以應該屬實。相對于長沙的扭扭捏捏，蘇州本次限購限售松綁比較痛快，可以說“脫得只剩底褲了“，幾乎已經沒啥限制了。

限售方面，二手房直接取消了限售、新房限售期縮短至2年（比長沙的4年要短太多）、而且二孩及以上家庭不限售；限購方面，外地戶籍由2年社保限制改為6個月，本地戶籍本來就不限制，可以買3套。本次放松以后，蘇州限購/限售/限貸政策如下：

此外，這已經是蘇州樓市近1個月內第2次放松了。今年4月蘇州就調整過一波，相關內容如下：

1、 限購：自4月11日起，非本地戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時，社保年限要求從原來的3年內連續繳納2年社保調整至累計24個月社保。

2、 限售：自4月11日起，蘇州市限售放松，二手房限售由5年改3年；新房轉讓年限不變，自取得不動產證起3年內不得轉讓。

由此可見，蘇州樓市的政策趨勢是在不斷全面松綁，二手房原來限售5年，經過2次調整，直接取消了。

蘇州本次政策調整，源于三個方面：高層定調、經濟乏力、樓市下行。

政策面來看，4月29日的高層會議，提到了“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”；5月4日，央行也提到了“支持剛性和改善性住房需求”。

自開會以后8天時間，就有19城應聲松綁樓市。包括河南洛陽、廣東東莞、湖南株洲、廣東惠州、廣東中山、湖北黃石、江西上饒、四川樂山、江蘇連云港、廣東梅州、江蘇無錫、湖北天門、湖南岳陽、江西贛州、江蘇徐州、浙江嘉興、江蘇鎮江、安徽馬鞍山、湖南長沙等。有了高層的“定心丸“和樓市的”松綁潮“，蘇州也趁勢進一步發力。

經濟面來看，一季度GDP5136.7億元，同比增長4.4%，低于同期全國4.8%增長，也低于江蘇省4.6%的水平。作為省內GDP排名第一的城市，這樣的增長屬實有些疲軟，畢竟去年同期它的同比增長達到了21.1%，去年全年增速也有8.7%。

疊加疫情影響，樓市近期也是較為低迷。據克而瑞，4月份，蘇州市區商品住宅的供應面積為22.95萬㎡，同比減少80.04%；成交面積為39.84萬㎡，同比減少57.37%。成交量創下近四年新低。

本次蘇州松綁主要以支持剛需和改善型需求為主，同時也會刺激一些投資需求。

放松主要利好兩類人：外地人口和二孩家庭。外地人口限購大幅度放松，二孩家庭主要是在限售方面調整。

2021年，蘇州全市常住人口1284.78萬人，比上年末增長了10.28萬人。這個人口增長比較可觀，畢竟北上廣去年合計才增長了7.7萬人。這10.28萬人口會產生很大的住房剛性需求，如今政策調整，他們可以在不改變戶籍的情況下繳半年社保就可買房。此外，二孩家庭新房和二手房不限售，可以讓該類家庭賣舊房換新房，釋放改善性需求。

此外，與長沙不同，本次蘇州政策也會刺激一部分投資需求。二手房限售取消，加上限購門檻降低，大大降低了投資成本，會促進投資釋放。2022年4月，蘇州市區新建商品住宅的成交均價為26448元/㎡，環比上漲4.69%。可見盡管成交面積下降，蘇州的房價依然堅挺。

02 揚州政策內容

揚州此次樓市放松內容來源于2個文件。

一個是5月7日公積金管理中心發布的《關于住房公積金支持在揚來揚人才和生育二孩及以上家庭改善居住條件的通知》（以下簡稱《通知1》）；

另一個是今天（5月9日）住建局發布的《關于積極支持在揚來揚人才和生育二孩及以上家庭改善居住條件的通知》（以下簡稱《通知2》）。

《通知1》主要內容為：

1、降低住房公積金貸款首付比例。在揚來揚人才、生育二孩及以上家庭申請住房公積金貸款且符合申請條件的，貸款最低首付比例由30%調整至20%。

2、提高住房公積金貸款支持額度。

（1）經市行業主管部門認定的國家級有關人才、省級人才、市級人才，取得博士研究生、碩士研究生、本科學歷或相應學位的六類在揚來揚人才，申請住房公積金貸款且符合申請條件的，單人最高貸款額度分別不超過我市單職工最高貸款限額的4倍、3.5倍、3倍、2倍、1.5倍、1.2倍；

借款人及配偶均符合住房公積金貸款條件的，可對照人才層次較高的一方，家庭最高貸款額度不超過我市雙職工最高貸款限額的對應倍數。該項人才支持政策執行至2022年12月31日。

（2）生育二孩、二孩以上（不含二孩）的繳存職工家庭申請住房公積金貸款且符合申請條件的，最高貸款額度可在我市最高貸款限額的基礎上分別上浮10萬元和20萬元。

《通知2》主要內容為：

1、在揚來揚大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區購房的，可不適用現行限購政策。

2、在市區范圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區范圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自網簽備案之日起滿3年可上市交易。

3、積極支持城市更新中的征收（拆遷）戶在市區購買改善性住房，其現有住房自取得不動產權證后可上市交易。

4、對剛需和改善性住房開發項目的預售監管資金，結合開發企業信用等級情況，按節點適度提前釋放配套費用和不可預見費用；對大型房地產企業跨區域開發項目的預售監管資金進行統籌，支持企業在市區內開發建設項目。

5、自本通知發布之日至2022年12月31日（以合同備案日期為準），在揚來揚大專及以上人才在市區購買首套商品住房（含二手商品住房），給予所繳納契稅50%的一次性購房補貼。

03 揚州政策分析

相對于蘇州的全面放松，本次揚州只能是灑灑水，主要是限售期限放松了1-2年，限購沒怎么變。揚州此前執行的限購政策為，在市區范圍內擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認購新建商品住房；同時，限售3年是從取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》時起計算。

這輪揚州樓市放松，屬于醉翁之意不在酒，重點是為了吸引人才和促進生育。從本次政策針對人群就可以看出，主要利好來揚人才和二孩家庭。這兩類人甚至可以不用不適用現行限購政策，公積金貸款額度也有增加。

此外，揚州還就預售監管資金政策進行了放松。“對剛需和改善性住房開發項目的預售監管資金，結合開發企業信用等級情況，按節點適度提前釋放配套費用和不可預見費用”，這相當于給房企釋放了一部分預售資金。

政策背后，主要有4點考慮：

一是政策面高層定調。4月29日政治局會議產提到了“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求“、“優化商品房預售資金監管”。因此本次揚州也主要是以這個導向去調整。

二是揚州經濟堅挺。一季度，揚州GDP1696.82億，同比增長5.5%，遠高于全國4.8%水平，也高于本省GDP第一蘇州增速，所以經濟壓力并不大，沒有必要通過大放松刺激經濟。

三是本地人口負增長。2021年，揚州市戶籍人口451.56萬人，比上年下降0.69%，減少了3.12萬人。但是，2021年揚州的常住人口還增長了1.6萬，都是外來人口。

由此可見，外來人口變為了揚州人口增長的引擎。因此，本次政策主要針對外來人才有這么大的優惠，也是為了進一步吸引外來人口；同時，針對二孩家庭進行政策優惠，也是為了促進人口增長。

四是地產下行壓力大。2022年1-3月揚州市區商品房住宅成交面積30.81萬方，整體成交規模為近年來低點，成交量同比銳降66%。樓市低迷，也需利好政策出臺促進回暖。

最后，揚州的樓市放松政策也是以剛需與改善為主，也是利好外來人才與二孩家庭，炒房需求依然被限制。

04 結束語

綜上，本次蘇州、揚州調整主要都以支持剛需、改善性需求為主，重點針對外來人口與二孩家庭，促進地產回暖的同時，意在拉動本地人口的增長，保持經濟長期增長。其中，蘇州松綁力度較大，釋放了部分投資需求；揚州限售依然嚴格，炒房客算是空歡喜一場。

受本輪樓市利好消息影響，今日股市房地產板塊和基建板塊大漲，陽光城、蘇州高新、濱江集團、華夏幸福等多股漲停，也印證了財經錦河眼此前的分析。在生育與樓市低迷環境下，后續仍會有更多城市像蘇州、揚州一樣對樓市、二孩和外來人口出臺利好的政策，刺激經濟，穩定發展。