買過房子的人都知道,利率會(huì)影響購房者的成本。而利率是浮動(dòng)的,有的人買房是6.25%的利率,現(xiàn)在卻降到4.25%,于是有人問,現(xiàn)在房貸利率下降到4.25%-4.4%,那之前5.6%-6.3%買房的人怎么辦?
首先我們來了解一下,為什么利率會(huì)出現(xiàn)從6.3%到4.25%的變化呢?
房地產(chǎn)的發(fā)展有周期規(guī)律,信貸寬松,人口增長率高的階段,人們的購房需求增長較快,房地產(chǎn)發(fā)展迅速。但是當(dāng)信貸收緊,限購政策收緊,人口增長放緩的階段,人們的購房需求也會(huì)降低,前些年的高利率,也帶有一定的“勸退性質(zhì)”,即不鼓勵(lì)人們過高負(fù)債買房。
但是,從2021年下半年開始,不少城市的樓市就進(jìn)入了一個(gè)低溫的狀態(tài),不少城市的房價(jià)都出現(xiàn)了下跌,甚至有城市發(fā)布限跌令,要求新申請(qǐng)預(yù)售證的房價(jià)跌幅不得超過15%。購房者和開發(fā)商的心態(tài)都發(fā)生了變化,對(duì)于購房者來說可以慢慢選房子了,許多開發(fā)商也沒有之前那種高高在上的姿態(tài),紛紛放低態(tài)度,熱情迎接購房者,就是希望人們能夠盡快買房,開發(fā)商可以降低負(fù)債壓力。
從2022年4月份開始,樓市寬松的信號(hào)越來越明顯了,有的地區(qū)放寬限購,有的城市發(fā)放契稅補(bǔ)貼和人才購房補(bǔ)貼,還有的家庭響應(yīng)國家號(hào)召,三胎家庭可以多在限購區(qū)內(nèi)多夠買一套房,多子女家庭申請(qǐng)公積金提高額度等,不一而足,特別是房貸利率的下降,基本到了近三年的低位了。
現(xiàn)在房貸利率下降到4.25%-4.4%,那之前5.6%-6.3%買房的人怎么辦?
利率作為資金的成本,也是樓市調(diào)控的一個(gè)重要手段,當(dāng)資金供不應(yīng)求時(shí),利率就會(huì)上調(diào),資金供過于求時(shí),利率就會(huì)下降。央行的房貸數(shù)據(jù)顯示,4月住房貸款減少605億元,同比少增4022億元。正所謂,物極必反,高房價(jià)的影響下,房貸也居高不下,許多人看待買房這件事,開始猶豫,而下調(diào)房貸利率,也是一種激勵(lì)人們買房入市的手段。
最近一個(gè)多月以來,很多城市都下調(diào)了房貸利率,去年房貸利率最高達(dá)到5.5%~6.3%之間,提高了購房者的成本。
但是現(xiàn)在房貸利率在不斷下調(diào),有數(shù)據(jù)顯示,某機(jī)構(gòu)監(jiān)測的42個(gè)城市中,從5月20號(hào)央行下調(diào)LPR,到5月25日,已經(jīng)有17個(gè)城市執(zhí)行首套4.25%,二套5.05%的利率。這些城市中還包括一些樓市發(fā)展較好的新一線城市,比如濟(jì)南、天津、青島、蘇州、福州、沈陽、哈爾濱。未來可能會(huì)有越來越多的城市跟進(jìn)下調(diào)房貸利率。
利率從5%降到目前的4.25%,100萬的房子,貸款70萬元,20年還款時(shí)間,等額本息方式下可以省下6.84萬元利息,等額本金模式下可以省下5.28萬元利息。這個(gè)水平已經(jīng)是近10年來非常低的利率了,甚至低于許多人2016年時(shí)的購房利率。
據(jù)筆者了解,一線城市廣州也有小部分銀行可以按照4.25%申請(qǐng)房貸利率了。其中有兩家銀行,要拿到4.25%的利率已經(jīng)不是太難,基本正常申請(qǐng)就有機(jī)會(huì)拿到。廣東銀監(jiān)局近日也明確,佛山和珠海的首套房利率下限可以達(dá)到LPR下調(diào)20個(gè)bp。
原先的老業(yè)主,該怎么辦呢?
之前按照6.3%的利率買了房,難道就不能享受4.25%的利率優(yōu)惠了嗎?這兩年由于國家對(duì)樓市的強(qiáng)力調(diào)控,投資者已經(jīng)在逐漸退出,前兩年買房的,也是剛需群體居多,他們的購房需求也應(yīng)當(dāng)考慮在內(nèi)。
有人提出,能不能申請(qǐng)更換利率呢?先將房子過戶給自己的家人,再重新辦理抵押,以這套房子向銀行申請(qǐng)4.25%的利率。
實(shí)際上,貸款合同一旦簽訂,就是白紙黑字,有效力的。當(dāng)年簽訂的借款合同也不會(huì)被輕易更改,除非有管理部門出面下通知,才可以改變目前的借款合同。如果你的房子是全款買的,或者解除了抵押,那么房子可以過戶給你的親戚。這種行為屬于房屋買賣行為,也會(huì)增加交易稅費(fèi),比如增值稅,契稅等等。
但是,全款買房的人畢竟少,如今房價(jià)高昂,大部分買房人都是貸款買的房。房貸利率在貸款合同上早已有規(guī)定,不能輕易更改的。而且就算之后利率的基點(diǎn)下調(diào),大概率也不會(huì)降到4.25%的水平。
一些城市將利率降到4.25%的水平,基本也是在鼓勵(lì)剛需購房。前期買房的購房者也不必心理不平衡,早買房可以享受前些年更低的房價(jià),房價(jià)少1000元,比利率下調(diào)1%實(shí)惠多了。早買房的人,還可以早點(diǎn)住進(jìn)自己的房子,避免房東頻繁漲房租。如果你是與LPR掛鉤的既有購房者,也可以等到明年1月1日或者與貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)的日期(之前貸款發(fā)放的月日)之后,享受此次“定向降息”的福利。
如果你確實(shí)想享受4.25%的利率,也是有辦法的,就是把之前的房子賣掉,重新再買一套房,銀行按照首套房的利息給你發(fā)放房貸。
但是,短期內(nèi)賣房不是一件簡單的事,重慶、西安、杭州等城市的二手房掛牌量超過10萬套,二手房的增值稅、契稅、中介費(fèi)等開支也攔住了一大批購房者,預(yù)算有限的情況下人們還是優(yōu)先買新房,所以看待利率下跌這件事,還是愿賭服輸吧,不過還是希望相關(guān)部門可以考慮前期購房者的房貸壓力,比如對(duì)存量房貸進(jìn)行調(diào)整,不僅能提高大家的消費(fèi)能力,還能提高大家的幸福感。
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