新一輪去庫存，樓市或重演2015年？棚改“新趨勢”下，3類人受益

2009年開始我國開始實施棚改政策，這是針對城鎮貧困人口住房條件改善的一項重大政策，2018年已經有超過1億多城鎮人口改善了居住環境，借助棚改政策的東風搬進了新房子，而從2015年開始，棚改補償政策發生變動，變成以貨幣安置為主，雖然這解決了城鎮老舊小區的住房改善問題，消化了商品房庫存，但也讓大量熱錢進入樓市，不少三四線城市房價的大漲，正是棚改貨幣化安置帶來的。

2015年，樓市的關鍵詞之一，就是“去庫存”，2015年的棚改貨幣化安置比例從2014年的9%縱身一躍達到29.9%，而近期，不少城市的房票政策，又讓我們看到了熟悉的配方。2015年時-2016年，也有不少城市使用“房票模式”，也是希望去庫存，細想一下，2022年的房票，與2015年有極其相似之處。

2022年，棚改政策出現了“新趨勢”，那就是“房票”政策重出江湖。房票指的是購房資格，但它不同于六七十年代的糧票、布票以及八十年代初期的電視機、電冰箱等等票券的購物資格，而是拆遷補償或安置房源的憑證（指金額或還房面積的票據）。

被征收人領取房票之后，可以在參與房票安置的商品房項目中選擇房源。被征收人使用房票購買商品房可以實現部分稅收的優惠，而且，和貨幣化安置相比帶有一定的獎勵性質。房票安置不僅可以滿足被拆遷者差異化的購房需求，可以自己選擇開發商品牌以及住房面積，而且對于商品房去庫存都有很積極的作用。

去庫存大戰已經打響，超過20個城市頻頻推出房票政策

根據不完全統計，2022年以來，已經有鄭州、宜興、常熟、信陽、許昌、寧波、鄂州、溫州等超過20個城市推出房票政策。6月10日，浙江麗水選擇房票安置方式的，給予房屋補償款10%-18%的補貼。6月18日，南京溧水推出房票政策，選擇房票安置方式的購房者可以補貼總房款0.8%。6月20日，鄭州發布房票政策明確，選擇房票安置方式的，給予安置補償權益金額8%的獎勵，而且不計入家庭限購套數。6月20日，江蘇宜興發布房票政策明確，選擇房票安置方式的，給予房票使用面額1%的獎勵。

房票制度的重啟，和各地的商品房庫存壓力有關，以發布房票政策的鄭州為例，截至2021年末，鄭州的商品住宅去庫存周期為17.6個月，雖然住建部門通過人才購房補貼、放松限購等方式激活樓市，但是庫存壓力依然比較大。截至2022年2月，鄭州主城區域庫存很高，超過了18個月，金水區達到35.4個月。市場信心也處于下降之中，自2021年8月以來，鄭州一手和二手房價已連續10個月雙雙下跌。

房票安置在2016年時，也被一些城市用于去庫存，例如，以內蒙古鄂爾多斯為例，2016年鄂爾多斯就推出過房票制度，當時有1平方米、2平方米、100平方米等多種面額的房票。推行房票制度以后，截至2016年5月底，鄂爾多斯東勝區消化住宅存量13566套，占比住宅庫存套數40%。

房票安置的邏輯在于，也屬于實物補償的方式，但相比安置房源又增加了靈活性，同時不再向被拆遷者提供資金，這樣錢可以留在本地樓市中，持票人只能拿房票去買房子，這對于當地樓市去庫存有很大的好處。對于那些三四線城市來說，庫存壓力大，可以實現較好的去庫存。以福建邵武為例，邵武住建局就明確，房票進一步響應國家樓市去庫存政策，可以實現棚戶區改造與房地產市場聯動，加快商品房去化周期。

棚改“新趨勢”下，三類人有福了。

2015年到2017年，棚改貨幣化安置的比例較高，但是貨幣化安置會帶來大量熱錢進入樓市推高房價，影響樓市的穩定。如今的房票制度相比以前的安置房更加靈活，優勢主要在于兩點。第一，降低開發商的拆遷壓力，比如原本開發商需要花費一個億的拆遷款才能開始下一步的開發，有了房票制度后，開發商就可以先蓋房子，房屋蓋好之后憑房票安排房源，基本上只需要提供部分拆遷過渡費即可，這樣有助于棚改速度的加快，土地開發成本降低了，房子也好賣了，還有助于緩解貨幣化安置中可能出現的腐敗問題。

第二，房票制度可以滿足群眾對房源的多樣化需求。房票在購房時可充抵房款，還有稅收的優惠。鄭州規定，無購房記錄的，用房票買房的可以享受首套房貸的最低利率4.25%，可以更好地解決老舊小區拆遷后的安置問題。

第1類受到利好的群體就是開發商。

在以前，貨幣化安置時，被拆遷人拿到補償款以后，可能用于其他理財方式或者流向其他城市，而房票領取之后只能在本市選擇商品房源，對于本地開發商的房屋去化有很大的促進。

如果房票推進工作到位，不僅可以降低開發商的拆遷壓力，還能推動市場信心的恢復。房票安置劍指樓市的高庫存，體現了相關部門對房地產行業的重視，可以起到穩定房地產市場信心的作用。

第2類就是選擇了房票的拆遷家庭。

相比貨幣化安置，房票安置有一定的獎勵措施，比如浙江麗水，被征收人申請一張、兩張、三張以上房票的分別可以申請10%、15%和18%的購房補貼。鄭州明確，以房票方式選擇安置的可以不納入限購套數。不少地區為了去庫存，對選擇房票方式有一些獎勵，比如原本拆遷款是500萬，房票金額可以達到550萬，而且拿著房票去選房，有一定的自由度，可以自己選擇開發商和住宅面積，滿足自己的多樣化需求。

不過需要注意的是，如果自己家的地理位置比較好，置換的回遷房可以用來出租的話，選擇房票去買商品房不一定劃算，因為新建商品房的價格往往比較高，還需要自己掏腰包付多余的錢以及裝修費。大家選擇房源時，也要注意參與安置的開發商是否交付質量好。

第3類就是剛需群體。

以前采用貨幣化安置方式時，許多拆遷戶拿錢進入樓市，推高了房價，讓剛需群體買房越來越難，還影響人們心中勤勞致富的價值觀，但是現在采用房票安置之后，拆遷戶只能在指定的項目中選擇房源，不會和剛需群體的購房需求產生太大沖突，而且進入樓市的熱錢少了，剛需群體不用擔心棚改新趨勢下房價有較大的上漲，這種安置方式對于促進樓市穩定發展有較好的作用。