新一輪去庫(kù)存，樓市或重演2015年？棚改“新趨勢(shì)”下，3類人受益

2009年開始我國(guó)開始實(shí)施棚改政策，這是針對(duì)城鎮(zhèn)貧困人口住房條件改善的一項(xiàng)重大政策，2018年已經(jīng)有超過(guò)1億多城鎮(zhèn)人口改善了居住環(huán)境，借助棚改政策的東風(fēng)搬進(jìn)了新房子，而從2015年開始，棚改補(bǔ)償政策發(fā)生變動(dòng)，變成以貨幣安置為主，雖然這解決了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的住房改善問(wèn)題，消化了商品房庫(kù)存，但也讓大量熱錢進(jìn)入樓市，不少三四線城市房?jī)r(jià)的大漲，正是棚改貨幣化安置帶來(lái)的。

2015年，樓市的關(guān)鍵詞之一，就是“去庫(kù)存”，2015年的棚改貨幣化安置比例從2014年的9%縱身一躍達(dá)到29.9%，而近期，不少城市的房票政策，又讓我們看到了熟悉的配方。2015年時(shí)-2016年，也有不少城市使用“房票模式”，也是希望去庫(kù)存，細(xì)想一下，2022年的房票，與2015年有極其相似之處。

2022年，棚改政策出現(xiàn)了“新趨勢(shì)”，那就是“房票”政策重出江湖。房票指的是購(gòu)房資格，但它不同于六七十年代的糧票、布票以及八十年代初期的電視機(jī)、電冰箱等等票券的購(gòu)物資格，而是拆遷補(bǔ)償或安置房源的憑證（指金額或還房面積的票據(jù)）。

被征收人領(lǐng)取房票之后，可以在參與房票安置的商品房項(xiàng)目中選擇房源。被征收人使用房票購(gòu)買商品房可以實(shí)現(xiàn)部分稅收的優(yōu)惠，而且，和貨幣化安置相比帶有一定的獎(jiǎng)勵(lì)性質(zhì)。房票安置不僅可以滿足被拆遷者差異化的購(gòu)房需求，可以自己選擇開發(fā)商品牌以及住房面積，而且對(duì)于商品房去庫(kù)存都有很積極的作用。

去庫(kù)存大戰(zhàn)已經(jīng)打響，超過(guò)20個(gè)城市頻頻推出房票政策

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，已經(jīng)有鄭州、宜興、常熟、信陽(yáng)、許昌、寧波、鄂州、溫州等超過(guò)20個(gè)城市推出房票政策。6月10日，浙江麗水選擇房票安置方式的，給予房屋補(bǔ)償款10%-18%的補(bǔ)貼。6月18日，南京溧水推出房票政策，選擇房票安置方式的購(gòu)房者可以補(bǔ)貼總房款0.8%。6月20日，鄭州發(fā)布房票政策明確，選擇房票安置方式的，給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，而且不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。6月20日，江蘇宜興發(fā)布房票政策明確，選擇房票安置方式的，給予房票使用面額1%的獎(jiǎng)勵(lì)。

房票制度的重啟，和各地的商品房庫(kù)存壓力有關(guān)，以發(fā)布房票政策的鄭州為例，截至2021年末，鄭州的商品住宅去庫(kù)存周期為17.6個(gè)月，雖然住建部門通過(guò)人才購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限購(gòu)等方式激活樓市，但是庫(kù)存壓力依然比較大。截至2022年2月，鄭州主城區(qū)域庫(kù)存很高，超過(guò)了18個(gè)月，金水區(qū)達(dá)到35.4個(gè)月。市場(chǎng)信心也處于下降之中，自2021年8月以來(lái)，鄭州一手和二手房?jī)r(jià)已連續(xù)10個(gè)月雙雙下跌。

房票安置在2016年時(shí)，也被一些城市用于去庫(kù)存，例如，以內(nèi)蒙古鄂爾多斯為例，2016年鄂爾多斯就推出過(guò)房票制度，當(dāng)時(shí)有1平方米、2平方米、100平方米等多種面額的房票。推行房票制度以后，截至2016年5月底，鄂爾多斯東勝區(qū)消化住宅存量13566套，占比住宅庫(kù)存套數(shù)40%。

房票安置的邏輯在于，也屬于實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞剑啾劝仓梅吭从衷黾恿遂`活性，同時(shí)不再向被拆遷者提供資金，這樣錢可以留在本地樓市中，持票人只能拿房票去買房子，這對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘腥?kù)存有很大的好處。對(duì)于那些三四線城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存壓力大，可以實(shí)現(xiàn)較好的去庫(kù)存。以福建邵武為例，邵武住建局就明確，房票進(jìn)一步響應(yīng)國(guó)家樓市去庫(kù)存政策，可以實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加快商品房去化周期。

棚改“新趨勢(shì)”下，三類人有福了。

2015年到2017年，棚改貨幣化安置的比例較高，但是貨幣化安置會(huì)帶來(lái)大量熱錢進(jìn)入樓市推高房?jī)r(jià)，影響樓市的穩(wěn)定。如今的房票制度相比以前的安置房更加靈活，優(yōu)勢(shì)主要在于兩點(diǎn)。第一，降低開發(fā)商的拆遷壓力，比如原本開發(fā)商需要花費(fèi)一個(gè)億的拆遷款才能開始下一步的開發(fā)，有了房票制度后，開發(fā)商就可以先蓋房子，房屋蓋好之后憑房票安排房源，基本上只需要提供部分拆遷過(guò)渡費(fèi)即可，這樣有助于棚改速度的加快，土地開發(fā)成本降低了，房子也好賣了，還有助于緩解貨幣化安置中可能出現(xiàn)的腐敗問(wèn)題。

第二，房票制度可以滿足群眾對(duì)房源的多樣化需求。房票在購(gòu)房時(shí)可充抵房款，還有稅收的優(yōu)惠。鄭州規(guī)定，無(wú)購(gòu)房記錄的，用房票買房的可以享受首套房貸的最低利率4.25%，可以更好地解決老舊小區(qū)拆遷后的安置問(wèn)題。

第1類受到利好的群體就是開發(fā)商。

在以前，貨幣化安置時(shí)，被拆遷人拿到補(bǔ)償款以后，可能用于其他理財(cái)方式或者流向其他城市，而房票領(lǐng)取之后只能在本市選擇商品房源，對(duì)于本地開發(fā)商的房屋去化有很大的促進(jìn)。

如果房票推進(jìn)工作到位，不僅可以降低開發(fā)商的拆遷壓力，還能推動(dòng)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。房票安置劍指樓市的高庫(kù)存，體現(xiàn)了相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，可以起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的作用。

第2類就是選擇了房票的拆遷家庭。

相比貨幣化安置，房票安置有一定的獎(jiǎng)勵(lì)措施，比如浙江麗水，被征收人申請(qǐng)一張、兩張、三張以上房票的分別可以申請(qǐng)10%、15%和18%的購(gòu)房補(bǔ)貼。鄭州明確，以房票方式選擇安置的可以不納入限購(gòu)套數(shù)。不少地區(qū)為了去庫(kù)存，對(duì)選擇房票方式有一些獎(jiǎng)勵(lì)，比如原本拆遷款是500萬(wàn)，房票金額可以達(dá)到550萬(wàn)，而且拿著房票去選房，有一定的自由度，可以自己選擇開發(fā)商和住宅面積，滿足自己的多樣化需求。

不過(guò)需要注意的是，如果自己家的地理位置比較好，置換的回遷房可以用來(lái)出租的話，選擇房票去買商品房不一定劃算，因?yàn)樾陆ㄉ唐贩康膬r(jià)格往往比較高，還需要自己掏腰包付多余的錢以及裝修費(fèi)。大家選擇房源時(shí)，也要注意參與安置的開發(fā)商是否交付質(zhì)量好。

第3類就是剛需群體。

以前采用貨幣化安置方式時(shí)，許多拆遷戶拿錢進(jìn)入樓市，推高了房?jī)r(jià)，讓剛需群體買房越來(lái)越難，還影響人們心中勤勞致富的價(jià)值觀，但是現(xiàn)在采用房票安置之后，拆遷戶只能在指定的項(xiàng)目中選擇房源，不會(huì)和剛需群體的購(gòu)房需求產(chǎn)生太大沖突，而且進(jìn)入樓市的熱錢少了，剛需群體不用擔(dān)心棚改新趨勢(shì)下房?jī)r(jià)有較大的上漲，這種安置方式對(duì)于促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展有較好的作用。