棚改停止？住建部已明確，2022年，20年的老房子將“統(tǒng)一處理”

過去十年，是房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展的十年。住房不僅是一個居住空間，更附帶了投資價值，2010年全國平均房價在5034元每平方米左右。2021年9月，百城新建住宅均價為16175元每平方米。2021年人均可支配收入為每年32187元，相當(dāng)于普通人需要40-50年左右的收入才能買下來一套房子。

但是買房難不是一天形成的，有人說，棚改拆遷是除了中彩票以外離買房非常近的方式，只要家里的老舊房子被拆遷，不僅可以得到安置房源，還可以得到拆遷補(bǔ)償。深圳白石洲、廣州獵德村就是曾經(jīng)有名的拆遷村。少則幾百萬、多則幾千萬的拆遷費(fèi)用可以讓人們買房變得容易，但是我們發(fā)現(xiàn)，從2018年到2021年棚改開工數(shù)量越來越少。并且從2020年開始，全國17萬個老舊小區(qū)會正式迎來舊城改造，老城區(qū)棚改拆遷的可能性進(jìn)一步降低，那么棚改拆遷真的結(jié)束了嗎？

為什么要用“舊改”代替“棚改”呢？

2021年住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，其中明確提出要防止過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，避免大拆大建，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆遷，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。原則上拆除面積不大于現(xiàn)有總建筑面積的20%。從“嚴(yán)格控制”這4個字就可以看到，目前棚改拆遷的可能性進(jìn)一步降低。20年以上的老房子不會像以前那樣一刀切拆掉了。

以前針對20年以上的老房子，基本是拆掉后重建新房，一般有兩種方式可供選擇，一種是安置房源，另一種是貨幣化補(bǔ)償。這種處理辦法可以加快城市化的步伐，但也帶來了負(fù)面效應(yīng)。其一，許多人拿到拆遷款后，進(jìn)入樓市購買商品房，甚至為了追求利潤，充當(dāng)了炒房客的角色，這會加劇供求矛盾，造成房子暢銷，太多熱錢進(jìn)入樓市，加快了房價的上漲。其二，在拆遷過程中，搬遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、過渡費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也水漲船高，給開發(fā)商和相關(guān)部門帶來的經(jīng)濟(jì)壓力也與日俱增。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金發(fā)展期，人口紅利減弱，開發(fā)商利潤下滑，拆遷預(yù)算有限。數(shù)據(jù)顯示，2022年前5月，11個公布了業(yè)績的典型房企的業(yè)績完成率不足30%，太多的房子積壓了賣不掉，盲目拆舊房、建新房，庫存越來越高，開發(fā)商也沒有多余的錢參與棚改了。

為了改善人們的居住環(huán)境，讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展，老房子不再采用以前“大拆大建”的處理辦法，而是選擇舊城改造，但是也不是一刀切完全不拆，而是如果房子達(dá)到了舊城改造的條件，短期內(nèi)基本不會被拆遷了。

20年的老房子將“統(tǒng)一處理”，具體包括哪些？

2021年9月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》，其中提到，要“認(rèn)真摸排2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存在的配套設(shè)施短板”，開展隱患排查整治。水電、供熱、供氣等相關(guān)的安全隱患都要得到解決。

①基礎(chǔ)配套類設(shè)施的維護(hù)

房齡20年以上的老舊小區(qū)，大多都會有老化情況，比如門窗松動、外墻脫落、樓梯掉漆、門禁失靈、下水道不暢，這會影響大家的居住體驗，也會影響城市形象，為了改善業(yè)主的生活條件，供水、供電、供氣相關(guān)單位會擔(dān)起責(zé)任，外墻維護(hù)、樓梯加固也會開展下去，這些維修費(fèi)用也不需要業(yè)主出資。

②老舊小區(qū)加裝電梯

過去很多六層、七層的老舊小區(qū)，沒有配置電梯，年輕人走樓梯可以當(dāng)作鍛煉，但老人來回上下樓，買菜、看病都會很困難。為了解決高樓層業(yè)主下樓難問題，同時提升小區(qū)品質(zhì)，老舊小區(qū)加裝電梯被提上日程，為了降低老舊小區(qū)加裝電梯的難度，不少地區(qū)取消了一票否決制，在上海、武漢、濟(jì)南等城市，一個單元12戶業(yè)主，滿足“雙2/3參與投票，雙3/4同意”即可申請加裝電梯。在出資方面，住建部門會給予補(bǔ)貼，剩下的部分按照“誰受益、誰出資”的原則，高樓層多出錢，低樓層少出錢。

不過，加裝電梯也帶來了爭議，樓梯房中5-6層是不受歡迎的，安裝電梯后，5-6層變得更值錢，1-2層房子價值驟降，還會帶來采光被遮擋、通風(fēng)被影響的問題，所以不少低樓層業(yè)主并不樂意，不過對此，有的地區(qū)提出可以給一樓補(bǔ)償，這也算是一種換位思考的方式。

③養(yǎng)老托育、停車、便利市場、充電樁、物業(yè)等品質(zhì)類改造

幾十年前的老舊小區(qū)設(shè)計落后，沒有考慮到人們的出行需求，停車難、沒有充電樁等問題困擾著業(yè)主，為了改善生活品質(zhì)，老舊小區(qū)改造還會增加停車位、充電樁、監(jiān)控設(shè)備的規(guī)劃，有條件的小區(qū)可以引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行托管，小區(qū)的安保設(shè)施也會更加完善。

“舊改”代替“棚改”，你怎么看？

不管是以前的棚改，還是現(xiàn)在的舊改，都是為了改善人民的居住環(huán)境，服務(wù)宗旨還是一切為了人民。

棚改推進(jìn)過程中，拆掉了許多阻礙城市發(fā)展、過于老舊的房子，需要拆除的房子基本被拆掉了，如果一味的拆除舊房子，會增加財政負(fù)擔(dān)、增加房價上漲壓力、造成資源浪費(fèi)。從老舊小區(qū)業(yè)主的角度看，在老房子里住了很多年，購物、就醫(yī)都很方便，再搬到新房后會有很多不適應(yīng)，而購買商品房基本要加錢購買，會增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。舊城改造，給老舊小區(qū)“改頭換面”式的改變，老舊小區(qū)的價值進(jìn)一步提升，居住方面的痛點(diǎn)也得到解決，這不失為一件好事。

大拆大建的時代過去了，未來20年的老房子以改造為主，不過，住建部也明確了，不會采用一刀切的處理方案，有20%的老房子仍然會拆除。影響城市規(guī)劃、拆遷價值高的房子，以及危房、違建的房子還會在拆除范圍內(nèi)。

舊城改造后，那些等待拆遷的炒房者“一夜暴富”的期望落空，這也是一種擠出樓市泡沫的方式。除了這之外，拆遷的可能性進(jìn)一步降低，即使拆遷，實(shí)物安置也會擺在貨幣化安置的前面，大家要做好心理準(zhǔn)備。