要說最近昌平最火的新盤，不是平西府，更不是剛剛開盤的建發珺合府，而是——

紫金書院。

回龍觀、地鐵盤、人大附，還有價格倒掛，每個關鍵詞都正中京北買房人的興奮點，一時間各大買房群里，都討論的熱火朝天。最終問題就一個：

“到底值不值得買？”

而探哥想要先提醒大家的是，對于每一個突然出現在北京的撿漏機會，都要慎重！

1

作為當年回龍觀神盤之一紫金新干線的三期，紫金書院屬于典型的老地新作。

其實早在幾年前，紫金書院就傳出過要入市的消息，后來不了了之。去年又傳出風聲，售樓處也早早就建好了，位置就在紫金新干線4期南側二層紅磚樓，卻拖到現在才遲遲入市。最新消息是，預計8月份能開盤。

這樣一拖再拖，大家心里難免會犯嘀咕，坊間一直有傳聞，是開發商出問題了。畢竟紫金書院的開發商“新領域”，只是個成立于2001年的小民企。在頭部房企都頻頻暴雷的今天，小民企的資金鏈自然更讓人不放心。對于買房人來說，開發商也是個不小的安全隱患。

好在有官方回應，延遲開發是因為地塊內被發現的文物霍營娘娘廟。

但延遲開發和小開發商的遺留影響依舊不小。

根據資料顯示，開發商2004年就已經拿下紫金書院所在地塊，但直到今年4月，三期才拿到施工許可。按照正常開發節奏，保守估計得2025年才能順利交房。也就是說，等到順利交房入住，業主到手的產權已經縮水21年。

產品兌現能力上也更遜一籌，紫金新干線之前就已經發生過一系列因房屋質量、上學等問題而引起的維權事件，感興趣的可以搜一搜。

以上因素綜合在一起，更直接影響到項目在二手房市場的溢價，同為當年的回龍觀神盤，邊上首開國風美唐、京投發展·公園悅府二手房報價均已達到7萬+，而紫金新干線一期、二期的二手房報價也就在6.3-6.5萬/㎡之間，高下立現。

再結合紫金書院目前6萬+預計售價，連大家追捧的價格倒掛都有點站不住腳了。

2

但跟奧森春曉、北清云際、建發珺和府們相比，紫金書院還是有優勢的。

位置更優越，三軌，還離地鐵很近。項目距離地鐵13號線與8號線交匯的霍營站，8號線回龍觀東大街站都在1.5公里以內，步行大概需要20分鐘左右；比較值得期待的是13號線拆分后的回龍觀東站，距離項目也就300米左右，走路輕松到地鐵，預計會在2025年前投入使用。

居住氛圍更成熟，周邊都是大型的成熟社區，配套齊全，發展完善。

從案名就能看出，教育資源是項目最大的亮點之一。紫金書院緊鄰人大附中昌平學校，目前該校小學部、初中部已經全面開學，高中部規劃建設中，可以說是一站式教育配套，12年一貫制教育體系。

其實，這個學校之前是紫金新干線的配套學校，閑置了一段時間，遲遲沒能兌現。后來因為“回天計劃”才引入人大附中的優質教育資源，這跟開發商本身努力基本無關，可以說是“躺迎名校”。

不過未來是否能夠就近入學還不確定，還得看交房以后的入學政策。但目前紫金新干線一期二期屬于人大附中昌平學校的單校劃片區，都是可以上的，紫金書院位置上距離學校更近，大概率能上。

此外，小區自己還配建有紫金新干線幼兒園，就在三期的東南角。

3

比起新供應地塊，紫金書院還不受7090限制，也不用配建公租房。

項目定位低密洋房社區，整個項目是6-10層的洋房設計，建筑風格為紅磚校園風，容積率只有1.8，在目前昌平，甚至是海淀市場里，都是有競爭力的，居住舒適度會更好。

項目整體共分為3個組團，其中C組團、A2組團定位為創新教育綜合體，未來會引進一些課外輔導機構和休閑娛樂商家入住，未來家長就不用周末到處跑了，家門口就能解決。D組團由18棟6-10層的洋房及角部社區商業所組成。

戶型主打110平三居和140平五居，一梯兩戶，1100套左右房源，預計均價在6萬+，且為精裝交付，明顯定位剛需偏改善客群，看起來拖了這么長時間，開發商也是想跑量，不想再等了。

兩款戶型都是把廚房放在中間位置，沒能形成南北通透的LDK布局，這一點上略遜于目前市場上的主流產品，好處是把北向面寬盡量都給到了次臥。

亮點是，有移動隔墻的存在，業主可以根據家庭需求，隨意切換成一二三四五居。整體戶型沒什么大毛病，還因為是洋房產品，整體得房率較高，或能達到80%以上。

另外，為了提高產品的吸引力，紫金書院還特意邀請金茂府的原裝設計團隊參與項目的全面施工、運營及服務，還會采用金茂獨創的科技“五恒”系統。

先不說，產品最終能做成什么樣，但是項目夸口說要對標頤和金茂府，探哥肯定是不敢信的。何況，還要考慮未來科技系統等帶來的維護成本，以及項目一期二期的前科。可以說，現在的賣點，就是未來維權的重點。

綜上，探哥的建議是：紫金書院的優缺點都擺在明面上，想要出手的，提前做好維權準備。