這篇文章將用最客觀的數(shù)據(jù)為你解讀中國的房地產(chǎn)到底有沒有過剩。

01

迷惑人的平均

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)人均住房面積為41.76平米，這已經(jīng)超過多數(shù)發(fā)達國家，這也是很多專家表示中國房地產(chǎn)供給過剩的理由之一。

再看空置率，28個大中城市住房平均空置率為12%。一般而言，空置率超過10%表示供給過剩，有庫存積壓風險；低于5%表示房地產(chǎn)市場火爆；5%-10%則處于合理區(qū)間。

從空置率來看，存量房仿佛也處于過剩狀態(tài)。但是，現(xiàn)實真的如數(shù)據(jù)那樣，人人有房住，家家皆歡喜嗎？

網(wǎng)上一直流傳著一個笑話，一名普通人總資產(chǎn)為2萬元，一名富豪總資產(chǎn)為2000億元，那兩人的平均資產(chǎn)是不是超過千億了呢？

在財富、房產(chǎn)等方面，魔幻的平均數(shù)可以迷惑眾生，正如2%的人占據(jù)了98%的財富，這種平均只能當做笑談，沒有任何的客觀依據(jù)。

02

真實可信的數(shù)據(jù)

我們分別將以上兩類統(tǒng)計數(shù)據(jù)細化。

首先，對于人均住房面積，以上海為例，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口約為2500萬，其中，有近1000萬人在租房，占常住人口的40%，這些人大多數(shù)在上海擁有穩(wěn)定工作，是上海市名副其實的中堅力量。

但是，由于他們沒有自有房產(chǎn)，他們的人均住房面積為零， 這些中堅力量成為了名副其實的被平均對象，這類現(xiàn)象存在于大多數(shù)一二線城市當中。

再對空置率進行細化，28個大中城市平均空置率為12%，其中，一線城市平均空置率為7%，二線城市平均空置率為12%，三線城市平均空置率為16%。

并且，北京、深圳、上海這三所城市空置率低于7%，未來經(jīng)濟如果有所好轉(zhuǎn)，這類城市很可能還會迎來需求端的爆發(fā)。

所以，單純從空置率來看，一線城市及部分強二線城市存量房并沒有過剩風險，但弱二線城市及三線以下城市過剩風險會越來越高。

03

嚴重分化的格局

或許，對兩項數(shù)據(jù)的細化并不能說服所有專家，那我們就用每個人都能輕易找到并理解的數(shù)據(jù)來進一步分析。

某殼顯示：截止2022年8月中旬，北京二手房總供應(yīng)量為70087套，這個數(shù)據(jù)確實不算少，但如果將篩選條件設(shè)置為90—150平米兩室或三室，集中供暖、有電梯、房齡15年以內(nèi)，商品房住宅，你會發(fā)現(xiàn)，符合條件的房源只剩下3981套。

如果將房齡控制在10年以內(nèi)，符合條件的房源只剩下1859套，這個數(shù)字對于常住人口超過2000萬的特大城市來說，是不是顯得微不足道了呢？

再以一直保持人口凈流入的西安為例，截止2022年8月中旬，其二手房總供應(yīng)量為105233套，西安之所以超過10萬套，主要因為所選地區(qū)包含西咸新區(qū)、高陵區(qū)（包括國際港務(wù)區(qū)、涇渭新城等）、臨潼區(qū)、藍田縣等地區(qū)。

以西咸新區(qū)及國際港務(wù)區(qū)為例，這些新區(qū)房源較多，近期銷售也相對火爆，所以，將它們納入查詢范圍之內(nèi)。

然而，將篩選條件設(shè)置為90—150平米兩室或三室，集中供暖、有電梯、房齡15年以內(nèi)，商品房住宅，符合條件的房源為24893套。如果將房齡控制在10年以內(nèi)，符合條件的房源還剩下17206套。

與北京相比，西安供應(yīng)量近2萬套，主要由于西咸新區(qū)、國際港務(wù)區(qū)這些新區(qū)房源較新，但這些新區(qū)普遍距離市區(qū)很遠，交通相對不夠發(fā)達。

再以同為二線城市，近期被爛尾樓困擾的鄭州為例，截止2022年8月中旬，其二手房總供應(yīng)量為78406套。將篩選條件設(shè)置為90—150平米兩室或三室，集中供暖、有電梯、房齡15年以內(nèi)，商品房住宅，符合條件的房源為7964套。如果將房齡控制在10年以內(nèi)，符合條件的房源還剩下5320套。

以上三所城市的房源，還沒有考慮是否為大品牌的開發(fā)商、是否為品牌物業(yè)、交通條件是否便利，周邊配套是否齊全、居住條件是否舒適。如果將這些條件都考慮在內(nèi)，所剩房源只會更少。

或許，有些專家會問：為什么要設(shè)置這些條件呢，不設(shè)置條件，總供應(yīng)量也很多啊，存量房還是有過剩風險。

但是，90—150平米兩室或三室、有電梯、有暖氣、房齡15年以內(nèi)的商品房住宅，這不就是剛需的最基本要求嗎，這樣的要求算過分嗎？

所以，中國的房產(chǎn)真的過剩了嗎？

其實，真相是老房過剩，新房稀缺；三線及以下城市過剩，一線及強二線城市稀缺；各項條件較差的房子過剩，居住相對舒適的房子稀缺。

本文不構(gòu)成投資建議。