地產(chǎn)金融視界 / 文

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨的挑戰(zhàn)還在加劇，有業(yè)界人士甚至認(rèn)為2022年是房地產(chǎn)行業(yè)30年來最艱難的一年。

8月30日，碧桂園發(fā)布2022年中期業(yè)績顯示，公司在上半年實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額1851億元，權(quán)益合同銷售面積2348萬平方米，同比均出現(xiàn)下滑，但銷售規(guī)模仍居行業(yè)首位。

較難得的是，在媒體統(tǒng)計(jì)目前已有超50家房企上半年業(yè)績預(yù)虧的背景下，碧桂園仍難得實(shí)現(xiàn)了公司盈利，同時(shí)公司現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，負(fù)債規(guī)模持續(xù)下降，可動用資金充裕，財(cái)務(wù)安全性進(jìn)一步增強(qiáng)。

面對行業(yè)持續(xù)一年多的“寒潮”，片面追求規(guī)模增長及利潤表現(xiàn)已不現(xiàn)實(shí)，想方設(shè)法“活下來”、增厚現(xiàn)金流安全墊、為未來保有希望，這是房企當(dāng)前的第一要?jiǎng)?wù)。

集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示：“行業(yè)仍然會是在長效機(jī)制下健康、規(guī)模體量超過10萬億規(guī)模的市場，而活下來的企業(yè)將會有更多的機(jī)會。”

01

現(xiàn)金流保持平穩(wěn) 總借貸余額、融資成本實(shí)現(xiàn)“雙降”

盡管3月以來政策調(diào)控趨寬松，但房地產(chǎn)市場仍在筑底階段尚未出現(xiàn)恢復(fù)跡象。

第三方機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月百強(qiáng)房企累計(jì)權(quán)益銷售同比降幅達(dá)到51%，千億房企“消失”過半。相對而言，上半年碧桂園權(quán)益銷售金額跌幅為39%，低于百強(qiáng)房企平均跌幅水平，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

市場持續(xù)低迷，房企流動性危機(jī)加劇，房企紛紛主動降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)、保證企業(yè)現(xiàn)金流安全。

財(cái)報(bào)顯示，公司上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益回款現(xiàn)金回款約為1702.9億元，權(quán)益銷售回款率為92%，連續(xù)7年回款率保持90%以上。同期，碧桂園實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，凈現(xiàn)金流入約53億元，表明公司僅靠自身經(jīng)營性回款而不依賴于外部貸款就能有效覆蓋運(yùn)營支出，凸顯了出色的經(jīng)營能力。

截至2022年6月30日，公司總借貸余額從去年底的3179.2億元進(jìn)一步降至2936.8億元，相較去年底下降7.6%。期內(nèi)，碧桂園凈負(fù)債率為48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，繼續(xù)穩(wěn)定在行業(yè)較低區(qū)間；公司可動用現(xiàn)金余額1479.8億元，短期債務(wù)約729億元，現(xiàn)金短債比約兩倍，短期償債無憂；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年中期的81%連續(xù)下降至2022年中期的72%，距離“不超過70%”的監(jiān)管要求僅一步之遙。本年內(nèi)公司已無境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，僅騰越兩筆可回售公司債共計(jì)40億元人民幣。

截至目前，碧桂園是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多能夠進(jìn)行全品種融資的民營房企。

管理層在8月中旬的投資者電話會上透露，在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，公司已發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億元，配售新股折合24.1億元，合計(jì)57.78億元；自2021年下半年至今，公司境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計(jì)87億。

公開資料顯示，碧桂園在銀行間市場交易商協(xié)會的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機(jī)發(fā)行。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園綜合融資成本保持平穩(wěn)，其中境內(nèi)融資成本從2019年底開始持續(xù)下降，至今年年中共累計(jì)下降124個(gè)基點(diǎn)，處于行業(yè)較低水平。

近日有市場消息稱中國監(jiān)管部門計(jì)劃通過指定國有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，其中龍湖、碧桂園等房企被納入考慮范圍內(nèi)。

碧桂園方面表示，在交易商協(xié)會和中債信用增信擔(dān)保的支持下，目前正在推進(jìn)中票的發(fā)行。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月17日，碧桂園港股通持股比例為2.58%，創(chuàng)出公司港股通開通以來的持股新高，較7月29日1.88%的持股比例，提升了70個(gè)基點(diǎn)。

02

精準(zhǔn)投資布局、精細(xì)化財(cái)務(wù)管控 上半年交付25萬套房屋

市場下行期，低線城市銷售去化面臨的挑戰(zhàn)備受關(guān)注，但從碧桂園財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，全國范圍內(nèi)廣泛且均衡的項(xiàng)目布局在一定程度有效對沖了市場分化和嚴(yán)重疫情影響，同時(shí)豐富的可售資源幫助企業(yè)應(yīng)勢而為，快速調(diào)整推盤節(jié)奏、保證供貨需求。

截至2022年6月30日，集團(tuán)已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為3179個(gè)，業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個(gè)省╱自治區(qū)╱直轄市、298個(gè)地級行政區(qū)劃、1412個(gè)縣/鎮(zhèn)區(qū)。

截至2022年6月底，碧桂園位于中國內(nèi)地已獲取的權(quán)益可售資源合計(jì)約1.22萬億元，另有潛在權(quán)益可售資源約2917億，合計(jì)約1.51萬億，可支撐公司未來銷售需求。

中報(bào)顯示，在碧桂園上半年銷售中，三四線市場的下跌幅度明顯低于一二線城市，整體上三四線銷售占比也提升1個(gè)百分點(diǎn)至69%。在公司所布局的城市中，有155個(gè)城市的市占率超過5%，其中17個(gè)城市的市占率高于20%。

圖片來源：碧桂園2022年中期業(yè)績報(bào)告

截至8月底，東莞市橫瀝碧桂園松湖明珠項(xiàng)目去化率達(dá)到91%，安慶碧桂園、中山碧桂園鳳凰城的項(xiàng)目權(quán)益貨值去化率均達(dá)到79%，長垣碧桂園玖華臺去化率達(dá)到75%，這表明即使是在普遍不大看好的三四線市場，碧桂園依靠精準(zhǔn)布局，也依然在分化的市場中尋找到了發(fā)展機(jī)會。

另外，在碧桂園現(xiàn)有權(quán)益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區(qū)域；77%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動趨勢。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示,公司強(qiáng)調(diào)一到五線城市均衡的布局，哪里有市場，或者是哪里的市場當(dāng)期比較確定性、自己經(jīng)營的效率比較高，就向哪里配置。“下半年碧桂園將堅(jiān)持合理的方向，向著更加確定性的市場和人口流入的市場進(jìn)行相應(yīng)的投資。”

行業(yè)周期考驗(yàn)之下，那些基礎(chǔ)扎實(shí)、內(nèi)功深厚的企業(yè)在退潮后往往能生存下來，并獲得更大的發(fā)展空間。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌介紹，公司把重心放在保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表及利潤的平衡上，同時(shí)公司還通過經(jīng)營性現(xiàn)金流償還了部分高成本、期限短的融資，進(jìn)一步了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

在收入端，碧桂園繼續(xù)強(qiáng)調(diào)回款效率，平均按揭放款天數(shù)同比加快了19天，新增簽約的權(quán)益回款率提升了兩個(gè)百分點(diǎn)，已在上半年盤活大宗資產(chǎn)收回69億元。

在支出端，公司嚴(yán)格進(jìn)行復(fù)工鋪排，從源頭嚴(yán)控開工量，真正做到“以銷定產(chǎn)”。上半年公司銷管費(fèi)用同比下降36.3%。

莫斌介紹，在現(xiàn)金流管理方面，公司在短期上進(jìn)行每周資金計(jì)劃的滾動鋪排，留足安全墊以應(yīng)對外部的不確定性；在中長期，通過鋪排未來12個(gè)月的現(xiàn)金流計(jì)劃，將未來可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入考量，做極致的壓力測試，同時(shí)每季度滾動更新，使得公司有足夠時(shí)間、空間應(yīng)對可能存在的階段性波動。

2022年上半年，碧桂園共有1070個(gè)批次、25萬套房屋如期交付，另有165個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了交付即辦證。據(jù)第三方不完全統(tǒng)計(jì)（樂居財(cái)經(jīng)《2022上半年房企交付榜》），碧桂園交付量超過已披露交付量前五的其他房企的總和，這在當(dāng)前市場環(huán)境下殊為不易，用實(shí)際行動顯示了公司突出的運(yùn)營實(shí)力和頭部房企的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，也為行業(yè)持續(xù)注入信心。

7月以來，房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)改善，多地出臺“保交樓”舉措。8月22日，5年期以上LPR大幅下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。首創(chuàng)證券分析師認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍將迎來新一輪穩(wěn)步成長的機(jī)遇，行業(yè)將逐步進(jìn)入否極泰來的良性反轉(zhuǎn)階段。鑒于此，首創(chuàng)證券、華泰證券、申萬宏源等多家機(jī)構(gòu)推薦持續(xù)關(guān)注碧桂園等優(yōu)質(zhì)房企。

03

“人工指揮”變?yōu)椤跋到y(tǒng)指揮”科技建造體系加快落地

房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整迄今已超過1年，市場規(guī)模大幅萎縮已是不爭的事實(shí)。

房企競爭的下半場，在想法設(shè)法穩(wěn)定基本盤的同時(shí)，所有公司都需要思考未來的業(yè)績增長點(diǎn)。作為行業(yè)龍頭，碧桂園選擇依托自主研發(fā)的科技建造體系拓展代管代建業(yè)務(wù)，發(fā)力數(shù)十萬億規(guī)模的建筑市場。

中國有著世界上最大的建筑市場，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國建筑業(yè)總產(chǎn)值29.31萬億元，但行業(yè)大而不優(yōu)，生產(chǎn)方式粗放、勞動效率不高、科技創(chuàng)新力不足。近兩年，住建部等部門已在部分城市開展智能建造試點(diǎn)，引導(dǎo)發(fā)展智能施工、建筑機(jī)器人等新產(chǎn)業(yè)。

緊跟國家政策方向，碧桂園四年前就開始布局科技建造體系及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等新業(yè)務(wù)賽道，目前已成立科技建筑集團(tuán)，依托BIM數(shù)字化、新型裝配式、建筑機(jī)器人自動施工等新技術(shù)、新體系，實(shí)現(xiàn)“研發(fā)-生產(chǎn)-運(yùn)用”的全過程貫通，搭建了科技建造項(xiàng)目全周期管理平臺，將傳統(tǒng)的“人工指揮”變?yōu)楦呖萍嫉摹跋到y(tǒng)指揮”，積極拓展代管代建市場，引領(lǐng)行業(yè)工業(yè)化、智能化水平躍遷。

截至2022年7月，碧桂園旗下子公司博智林已有30款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋28個(gè)省份超550個(gè)項(xiàng)目；累計(jì)交付超1200臺，累計(jì)應(yīng)用施工超1000萬平米，并開始了多機(jī)協(xié)作試點(diǎn)應(yīng)用。截至目前，博智林已遞交專利有效申請3700多項(xiàng)，獲授權(quán)超2000項(xiàng)，相關(guān)機(jī)器人技術(shù)已在國家科技成果鑒定中獲得五項(xiàng)國際領(lǐng)先、一項(xiàng)國際先進(jìn)的綜合評價(jià)。

地面整平機(jī)器人無懼烈日作業(yè)中

與傳統(tǒng)建造體系相比，科技建造體系具有安全、質(zhì)量、效率等方面顯著優(yōu)勢，同時(shí)也響應(yīng)了國家“雙碳”規(guī)劃，通過標(biāo)準(zhǔn)化施工、精確算量等技術(shù)減少建材消耗和浪費(fèi)，助力行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。比如博智林流動制磚車能將有用的建筑余料分離加工轉(zhuǎn)化為符合要求的再生建材制品，減少粉塵污染和運(yùn)輸排放。截至目前，該產(chǎn)品已累計(jì)消納建筑垃圾450噸，生產(chǎn)路面彩磚超過20萬塊。

莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示：“我們通過博智林機(jī)器人和科技建造系的全面應(yīng)用，與房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)相輔相成，相信在未來的市場中能夠發(fā)揮更大的作用、創(chuàng)造更大的價(jià)值。”

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