地產(chǎn)金融視界 / 文

黑鐵時代房地產(chǎn)行業(yè)就是一座圍城，城外的人想進(jìn)去，城里的人想出來。

就在12月2日，網(wǎng)絡(luò)瘋傳恒大老板許家印被債主逼跳樓的段子。

而且這段子被傳的有板有眼，“他跳了，但是被消防員救了，因?yàn)橄绬T用的是大S的床墊，皮帶哥直接被彈回了19樓。大哥上樓后一想到汪小菲還要給鹵蛋付電費(fèi)這輩子，突然覺得自己欠銀行2萬x不算啥了。生活很美好，給下屬發(fā)個信息，大家加油干！”

當(dāng)晚7點(diǎn)，中國恒大集團(tuán)召開保交樓專題會議，董事會主席許家印出席并講話，謠言不攻自破。

可能連許老板自己都不知道，為啥莫名其妙上了當(dāng)天的熱搜。歸根結(jié)底，還是房地產(chǎn)行業(yè)太難了，只要和欠債相關(guān)的八卦，不管多離譜但都有人信。

回頭想想，2018年，萬科董事會主席郁亮高喊“活下去”，并不是危言聳聽，更是一語成讖。

一個不爭的事實(shí)，過去一年，千億級房企的數(shù)量幾乎減少一半。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1到11月，TOP100房企銷售總額為67268.1億，同比下降42.1%。TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%。

明知山有虎偏向虎山行。

繼網(wǎng)紅“瘋狂小楊哥”花1.03億元購買上市公司嘉東光學(xué)大樓后，坐擁9800萬粉絲的網(wǎng)紅達(dá)人“辛巴”也開始投資地產(chǎn)業(yè)。

企查查顯示，近日，廣東辛選控股有限公司（下文簡稱“辛選控股”）投資5000萬元成立了廣州辛創(chuàng)置業(yè)管理有限公司，該公司法人為初達(dá)夫，經(jīng)營范圍包含倉儲設(shè)備租賃服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢等。

工商信息顯示，辛選控股成立于2020年3月4日，注冊資本1億元，法人為計(jì)夢瑤，持股1%；廣州辛選投資有限公司持股99%。而廣州辛選投資有限公司法人、實(shí)控人、最終受益人為辛有志（辛巴），持有該公司95%股份，計(jì)夢瑤持有5%股份。

對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，辛巴曾在去年直播時表示，“有粉絲說，得布局線下了，線下多難，現(xiàn)在你們跟我一起干線下，咱組隊(duì)咱一起干，投資房地產(chǎn)買一個賠一個我現(xiàn)在明文禁止，我家禁止買房了，政府給了塊地我都沒有要，我說我真不敢動房地產(chǎn)，賠錢我干一個房產(chǎn)賠一個蓋一個房產(chǎn)賠一個。”

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，讓一些大佬都望而卻步。

在2022年中國企業(yè)領(lǐng)袖年會上，董明珠表示，最早的時候，大家都知道房地產(chǎn)賺錢，很多制造業(yè)表面上是制造業(yè)，背后是房地產(chǎn)。憑格力的實(shí)力，做房地產(chǎn)是很容易的事情，但是格力還是堅(jiān)決抵制了，不做房地產(chǎn)，因?yàn)橐獔?jiān)守。

在一次訪談中，面對是否會轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)的提問，中國首富、農(nóng)夫山泉董事長鐘睒睒明確表示，自己的性格，做不成房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，連這些大佬都不敢輕易染指。相信對于辛巴而言，難度也無異于徒步翻越喜馬拉雅山。

地產(chǎn)金融視界注意到，辛創(chuàng)置業(yè)管理有限公司的經(jīng)營范圍，還包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)咨詢。房地產(chǎn)咨詢，還是需要專業(yè)知識儲備的積累。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，似乎更符合辛巴大網(wǎng)紅的定位。

那么辛巴進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，能否突圍？地產(chǎn)金融君詳細(xì)分析。

第一，房產(chǎn)交易“低頻、高額、決策周期長、非標(biāo)準(zhǔn)化”的特征與互聯(lián)網(wǎng)交易“高頻、低額、決策周期短、標(biāo)準(zhǔn)化”的特征正好相反。

而且，房產(chǎn)可能是人生最大的一筆投資，在我們買房時，除了房子本身，還會關(guān)注生活配套、就業(yè)通勤、教育醫(yī)療等強(qiáng)相關(guān)事情，所以買房者的目的性和目標(biāo)性很強(qiáng)，不太可能產(chǎn)生隨機(jī)性購買行為。這也是直播賣房和網(wǎng)上賣快消品最大的區(qū)別。

通常一位購房者從初步?jīng)Q定買房到交易結(jié)束，可能需要數(shù)個月甚至一年左右時間；而且路徑多樣，買房人在買房過程中并不會通過單一渠道做咨詢，而是會通過熟人、網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)紀(jì)公司等多個渠道做購房決策和項(xiàng)目選擇。如果辛巴直播賣房，這對通過短視頻平臺的成交的客源認(rèn)定提出了很多挑戰(zhàn)。

第二，假如辛巴直播賣房，那么直播的受眾與潛在買房者及其意向盤的契合度和匹配度并不一定匹配，所以即便是流量很高，也很難轉(zhuǎn)化為購買意向并形成實(shí)際成交。畢竟，辛巴可以在視頻平臺吸引大量粉絲關(guān)注，但是不代表快手涉足房產(chǎn)領(lǐng)域就可以盈利。

第三，假如辛巴直播賣房，其實(shí)還是流量變現(xiàn)的模式，拿到銷售線索并推薦給開發(fā)商，開發(fā)商的案場的銷售人員再去完成銷售。這樣辛巴會從開發(fā)商那邊得到客戶轉(zhuǎn)接或者分銷的傭金。從這個角度來看，辛巴只是介入到房產(chǎn)交易，在房產(chǎn)交易中去做流量變現(xiàn)，還算不上真正的完成房產(chǎn)交易閉環(huán)。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易是獲客+拿貨+高效的運(yùn)營能力，獲客也分線上獲客和線下獲客，辛巴線上賣房，也只是提高線上獲客的一種方式，還不一定是高效的，缺少強(qiáng)管控的線下渠道和交易場景的都是偽命題。

所以對于辛巴而言，直播賣房時一件出力不討好的事情。地產(chǎn)金融君也勸辛巴不要涉足這塊業(yè)務(wù)。

廣州辛創(chuàng)置業(yè)管理有限公司，經(jīng)營范圍中還有一項(xiàng)業(yè)務(wù)是倉儲設(shè)備租賃服務(wù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這個或是未來辛巴業(yè)務(wù)的助攻方向。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，可能還是與其自身主業(yè)有一定關(guān)系。為了承載自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要，租賃辦公場地未必能夠滿足這些網(wǎng)紅主播們的日常工作需求。而投資地產(chǎn)公司也是為其商業(yè)形態(tài)尋找一個物理載體。

另外，郭毅認(rèn)為，MCN（網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，主要目的為穩(wěn)定的商業(yè)變現(xiàn)）模式其實(shí)也需要更多定制化空間和場景，但開發(fā)商在做項(xiàng)目開發(fā)商很難關(guān)注到這個行業(yè)，所以就無法針對性的量身定制園區(qū)和辦公場景。在部分主播實(shí)現(xiàn)大量資金積累后，自己定制適合公司商業(yè)模式、運(yùn)營模式以及整體團(tuán)隊(duì)工作模式的辦公場景，是更合適于網(wǎng)紅、主播的商業(yè)模式。

辛巴會如何玩轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，地產(chǎn)金融視界將持續(xù)關(guān)注。