地產金融視界 / 文

黑鐵時代房地產行業就是一座圍城，城外的人想進去，城里的人想出來。

就在12月2日，網絡瘋傳恒大老板許家印被債主逼跳樓的段子。

而且這段子被傳的有板有眼，“他跳了，但是被消防員救了，因為消防員用的是大S的床墊，皮帶哥直接被彈回了19樓。大哥上樓后一想到汪小菲還要給鹵蛋付電費這輩子，突然覺得自己欠銀行2萬x不算啥了。生活很美好，給下屬發個信息，大家加油干！”

當晚7點，中國恒大集團召開保交樓專題會議，董事會主席許家印出席并講話，謠言不攻自破。

可能連許老板自己都不知道，為啥莫名其妙上了當天的熱搜。歸根結底，還是房地產行業太難了，只要和欠債相關的八卦，不管多離譜但都有人信。

回頭想想，2018年，萬科董事會主席郁亮高喊“活下去”，并不是危言聳聽，更是一語成讖。

一個不爭的事實，過去一年，千億級房企的數量幾乎減少一半。中指研究院數據顯示，2022年1到11月，TOP100房企銷售總額為67268.1億，同比下降42.1%。TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%。

明知山有虎偏向虎山行。

繼網紅“瘋狂小楊哥”花1.03億元購買上市公司嘉東光學大樓后，坐擁9800萬粉絲的網紅達人“辛巴”也開始投資地產業。

企查查顯示，近日，廣東辛選控股有限公司（下文簡稱“辛選控股”）投資5000萬元成立了廣州辛創置業管理有限公司，該公司法人為初達夫，經營范圍包含倉儲設備租賃服務、房地產開發經營、房地產經紀、房地產咨詢等。

工商信息顯示，辛選控股成立于2020年3月4日，注冊資本1億元，法人為計夢瑤，持股1%；廣州辛選投資有限公司持股99%。而廣州辛選投資有限公司法人、實控人、最終受益人為辛有志（辛巴），持有該公司95%股份，計夢瑤持有5%股份。

對于房地產開發業務，辛巴曾在去年直播時表示，“有粉絲說，得布局線下了，線下多難，現在你們跟我一起干線下，咱組隊咱一起干，投資房地產買一個賠一個我現在明文禁止，我家禁止買房了，政府給了塊地我都沒有要，我說我真不敢動房地產，賠錢我干一個房產賠一個蓋一個房產賠一個。”

眾所周知，房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。

房地產的行業特點，讓一些大佬都望而卻步。

在2022年中國企業領袖年會上，董明珠表示，最早的時候，大家都知道房地產賺錢，很多制造業表面上是制造業，背后是房地產。憑格力的實力，做房地產是很容易的事情，但是格力還是堅決抵制了，不做房地產，因為要堅守。

在一次訪談中，面對是否會轉投房地產的提問，中國首富、農夫山泉董事長鐘睒睒明確表示，自己的性格，做不成房地產。

房地產開發業務，連這些大佬都不敢輕易染指。相信對于辛巴而言，難度也無異于徒步翻越喜馬拉雅山。

地產金融視界注意到，辛創置業管理有限公司的經營范圍，還包括房地產經紀和房地產咨詢。房地產咨詢，還是需要專業知識儲備的積累。而房地產經紀業務，似乎更符合辛巴大網紅的定位。

那么辛巴進軍房地產經紀業務，能否突圍？地產金融君詳細分析。

第一，房產交易“低頻、高額、決策周期長、非標準化”的特征與互聯網交易“高頻、低額、決策周期短、標準化”的特征正好相反。

而且，房產可能是人生最大的一筆投資，在我們買房時，除了房子本身，還會關注生活配套、就業通勤、教育醫療等強相關事情，所以買房者的目的性和目標性很強，不太可能產生隨機性購買行為。這也是直播賣房和網上賣快消品最大的區別。

通常一位購房者從初步決定買房到交易結束，可能需要數個月甚至一年左右時間；而且路徑多樣，買房人在買房過程中并不會通過單一渠道做咨詢，而是會通過熟人、網絡、經紀公司等多個渠道做購房決策和項目選擇。如果辛巴直播賣房，這對通過短視頻平臺的成交的客源認定提出了很多挑戰。

第二，假如辛巴直播賣房，那么直播的受眾與潛在買房者及其意向盤的契合度和匹配度并不一定匹配，所以即便是流量很高，也很難轉化為購買意向并形成實際成交。畢竟，辛巴可以在視頻平臺吸引大量粉絲關注，但是不代表快手涉足房產領域就可以盈利。

第三，假如辛巴直播賣房，其實還是流量變現的模式，拿到銷售線索并推薦給開發商，開發商的案場的銷售人員再去完成銷售。這樣辛巴會從開發商那邊得到客戶轉接或者分銷的傭金。從這個角度來看，辛巴只是介入到房產交易，在房產交易中去做流量變現，還算不上真正的完成房產交易閉環。因為房產交易是獲客+拿貨+高效的運營能力，獲客也分線上獲客和線下獲客，辛巴線上賣房，也只是提高線上獲客的一種方式，還不一定是高效的，缺少強管控的線下渠道和交易場景的都是偽命題。

所以對于辛巴而言，直播賣房時一件出力不討好的事情。地產金融君也勸辛巴不要涉足這塊業務。

廣州辛創置業管理有限公司，經營范圍中還有一項業務是倉儲設備租賃服務。

在業內人士看來，這個或是未來辛巴業務的助攻方向。

合碩地產機構首席分析師郭毅分析，可能還是與其自身主業有一定關系。為了承載自身業務發展需要，租賃辦公場地未必能夠滿足這些網紅主播們的日常工作需求。而投資地產公司也是為其商業形態尋找一個物理載體。

另外，郭毅認為，MCN（網紅經濟運作，主要目的為穩定的商業變現）模式其實也需要更多定制化空間和場景，但開發商在做項目開發商很難關注到這個行業，所以就無法針對性的量身定制園區和辦公場景。在部分主播實現大量資金積累后，自己定制適合公司商業模式、運營模式以及整體團隊工作模式的辦公場景，是更合適于網紅、主播的商業模式。

辛巴會如何玩轉房地產，地產金融視界將持續關注。