文/克而瑞廣西區域分析師

導讀

2022南寧樓市“年終大考”落幕。

在市場褪去火熱、進入理性調整期之時，哪些項目還能實力突圍？和往年相比，商品房項目銷售TOP20各梯隊的入圍門檻、市占率、區域分布等有何變化？是否均難以避免地下滑？……

透過克而瑞廣西區域今日重磅發布的《2022年南寧商品房項目銷售TOP20》及深度剖析，這些問題的答案已“浮出水面”，請耐心往下看。↓↓↓

（注：如無特殊說明，以下分析內容默認基于單盤商品房銷售金額數據進行分析）

01

各梯隊門檻縮水，市占率持續高位

TOP20各梯隊入圍門檻和市占率，可謂“冰火兩重天”。

一方面，TOP20各梯隊入圍門檻均出現不同程度下滑。

具體來看，TOP3、TOP5、TOP10和TOP20入圍門檻分別為11.97億元、11.63億元、9.43億元和5.19億元，與2021年同期相比，普遍有40%以上的下滑，降幅分別為51%、46%、27%和41%，處于近三年低位。

另一方面，TOP20各梯隊市占率近三年基本維持不變，持續高位運行，市場壟斷趨勢明顯。

其中，TOP3市占率為9%，與2021年同期持平，較2020年同期收窄一個百分點；TOP5市占率為13%，較2021年和2020年同期均收窄一個百分點。

TOP10和TOP20市占率分別為14%、22%和33%，與2021年和2020年同期均持平。

02

熱點區域認可度高，良慶青秀占大頭

縱觀TOP20區域分布，良慶和青秀數量占比位列前兩位，分別為9盤和6盤，如良慶的萬科金域國際、大唐新希望·臻園、陽光城時代中心（大宗交易近期集中簽約）等，以及青秀的華潤置地·中山府、建發·央著等，合計15盤，占比約75%。

簡言之，良慶和青秀兩大熱點區域占據了TOP20中3/4的席位。

這進一步說明：在市場分化加劇的態勢下，熱點區域的價值仍能得到市場較高的認可，其中的熱點項目變現能力較強。

江南位列良慶、青秀之后，有4盤躋身TOP20，分別是華潤置地江南中心、龍光·玖譽城、華潤置地·西園、凱旋1號 上水灣。

這4盤也是過去一年江南的成交大戶，合計商品房成交金額在江南的占比接近50%。

如2022年月度榜單“常客”凱旋1號 上水灣，憑借著住宅的持續暢銷，以及車位的集中網簽，以10.56億元、11.82萬㎡，占據金額榜第7、面積榜第4。

興寧則僅是曾經的“神盤”嘉和城1盤上榜。

盡管西鄉塘、邕寧無項目躋身金額榜TOP20，但在面積榜TOP20中，我們也看到了西鄉塘的人和·公園溪府和邕寧的交投城東院（年末集中簽約）作為各自區域的“獨苗”榜上有名。

03

領秀前城霸榜，連續4年領銜金額榜

保利領秀前城以30.92億元和22.47萬㎡領跑金額和面積“雙榜”，可謂是表現搶眼。

一方面，這是項目自2019年以來，連續第4年成為金額榜“領頭羊”。

另一方面，項目是2022年僅有的一個商品房成交金額突破30億、成交面積20萬方+的項目，與其他上榜項目拉開了較為明顯的差距，一枝獨秀。

拆分項目業績構成，不僅是住宅，商業、辦公也較為暢銷，再加上車位的集中網簽，才奠定了項目過去一年亮眼的業績。

作為地處鳳嶺南核心腹地、臨近東盟商務區的優質大盤，保利領秀前城的持續暢銷也持續證明：在不確定性較多的市場中，核心區優質項目仍具備很強的生命力。

04

“國家隊”依舊搶眼，仍是上榜主力軍

央/國企主導市場，愈發明顯。頭部梯隊多為“國家隊”項目。

以金額榜TOP20為例，“狀元”和“榜眼”均為“國家隊”項目；TOP10中央/國企占據六席；TOP20中則有多達12盤為央/國企項目，占比約60%。

其中表現較為搶眼的是建發和華潤置地，前者旗下的建發·五象印月、建發·央璽、建發·養云、建發·央著4盤均在TOP20榜上有名。

后者打造的華潤置地江南中心、華潤置地·西園、華潤置地·中山府3盤也都躋身TOP20。

如華潤置地江南中心可謂是在江南賺足流量，憑借著住宅和商業的暢銷，以14.04億元和12.49萬㎡占據金額榜和面積榜次席。

又如建發五象湖“雙子星”項目之一的建發·五象印月，依靠住宅的暢銷以及車位的集中網簽，以11.625億元和5.54萬㎡，躋身金額榜第6、面積榜第14，繼續為五象湖“四大天王”撐起門面。

本土國企也表現不俗。如北投產城集團在五象湖和鳳嶺北打造的兩大品質項目北投時代和吉祥·鳳景灣均悉數上榜。

其中，北投時代業績全部來自住宅銷售，以10.30億元和6.76萬㎡，分列金額榜第8、面積榜第11，其商品住宅成交面積和成交套數領跑五象湖天王區；吉祥·鳳景灣則依靠住宅、商業、車位多物業類型齊發，以6.78億元位列金額榜第16，其商品住宅成交套數更是位列鳳嶺北TOP1。

05

超級大盤表現可圈可點，業績貢獻度高

縱觀金額榜TOP20，由多個地塊組成、占地面積數百畝乃至千畝的超級大盤是主力軍之一。

據不完全統計，金額榜TOP20中的保利領秀前城、華潤置地江南中心、龍光·玖譽城、北投時代、萬科城、路橋·壯美山湖、嘉和城等，都是由多個地塊組成、占地面積數百畝乃至千畝的超級大盤，并包攬了金額榜前兩位和面積榜前三甲。

在面積榜TOP20中，我們也看到了建工城、光明城市、榮和伍壹大道（相關資料顯示整個舊改項目規劃上千畝，有待之后實際出讓情況為準）等大盤榜上有名。

以成交金額測算，上榜的6個超級大盤合計成交金額約90.41億元，在TOP20中占據了約45%的業績，占比接近半壁江山。

其中不少項目表現可圈可點。如經開區綜合體大城龍光·玖譽城，住宅、商業、辦公、車位多線齊發，以11.92億元、12.02萬㎡，均處在金額榜第4、面積榜第三位。

又如鳳嶺北大盤萬科城，住宅、商業、車位多物業類型齊發，以9.43億元、10.66萬㎡，均占據金額榜第10、面積榜第5。

再如五象湖千畝大盤路橋·壯美山湖，依靠車位集中網簽，以及普通住宅、別墅的暢銷，以6.903億元和8.63萬㎡位列金額榜第14、面積榜第6。

06

改善需求持續釋放，高端改善盤流量不俗

在金額榜TOP20中，相比于往年，我們看到了更多高端改善項目的“身影”。

不完全統計顯示，建發·五象印月、萬科翡翠中央、華潤置地·西園、北投時代（二期北投時代·峯范主打改善大平層）、建發·央璽、建發養云、萬科城、華潤置地·中山府、建發·央著、萬科臻灣悅等，數量同樣占據了TOP20的“半邊天”。

如萬科翡翠中央憑借著普通住宅和合院的暢銷，以11.97億元和8.14萬㎡，占據金額榜第三位、面積榜第7。

又如占據西園半島一線臨江優質地段的華潤置地·西園，以11.632億元和7.28萬㎡，躋身金額榜第5、面積榜第8，業績來自于住宅和商鋪的銷售，以及部分車位的網簽。

再如下半年入市的建發·養云，在不到半年的銷售時間里便取得不俗成績，以9.05億元、5.79萬㎡分列金額榜第11、面積榜第13，在銷售時間上上演了典型的“以少勝多”好戲。

值得關注的是，這些高端改善項目中不乏2萬+項目，在單價、總價、首付等門檻相對較高的情況下，仍能有不俗流量表現，也反映出南寧市場的改需求在持續釋放。不僅是首改、再改，豪改亦是如此。

如建發五象湖“雙子星”的另一大項目——建發·央璽，憑借住宅的持續暢銷，以及車位的集中網簽，以9.71億元、5.40萬㎡，占據金額榜第9、面積榜第15。

再如五象湖東的高端改善項目萬科臻灣悅，憑借優質的產品力以5.19億元躋身金額榜TOP20，業績主要來自大平層產品銷售。

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對于2022年的南寧單盤榜

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