2022年北京整年的商辦市場，基本上是北京2021年商辦市場的翻版。

1. 大宗交易仍然很多，據不完全統計包含一手寫字樓在內大宗交易總額接近300億（部分交易暫未對外公布）。

因為大宗交易周期長，從計劃購買，實地看房，交易等整個流程下來，短則半年，長則幾年。而統計數據大部分以交易雙方公告為準，信息相對滯后。

正是因為北京商業地產的吸引力，2023年仍將會是北京商業地產大宗交易的活躍年份。

2.相比寫字樓大宗交易的火熱，小面積小業主二手寫字樓交易則是顯得平淡，從2022年二手寫字樓市場統計交易價格來看還是延續了走低的趨勢。

當然，也不能簡單的說市場在兩極分化，畢竟大宗交易考慮更加的長遠，而小面積交易持有時間變動更多一些。

小面積購買群體考慮的方面很多：除了價格，還有租期，租戶租金，朝向，樓層，還有性價比，如果出租還要考慮空置期，買房租房要支付的中介費。在購買決策上，這些因素對小業主來說都是相當敏感的。

一位專門從事二手寫字樓買賣房產中介總結年初開春的市場：“今年成交的客戶中，不少人看房看了三四年了，今年終于下定決心要買寫字樓了，這種類型的客戶挺普遍的，基本上都是自用”。

這類購房群體并非‘新增’的客戶群體，而是早就觀望很久，看了很多房子，咨詢過很多房產中介。 正是因為內心有所傾向，早就選擇范圍聚集在了很小的范圍內，所以有的樓宇看房量次數多，有的樓宇則很少，冰火兩重天。

以上地金隅嘉華大廈為例，現在還是出一套優質低價的寫字樓就成交一套，這種情況，去年前年都是如此。以至于現在大廈在售的單價幾乎沒有低于3.5萬的。

難道上地的二手寫字樓市場都是如此火爆嗎？

不是！ 僅僅就金隅嘉華大廈。周邊的寫字樓，比如科實大廈，信息大廈。即使單價低了很多，成交量仍然很少。

3. 放開限購，商業地產價格能不能上漲？

今年年初，關于是否放開商業地產限購的討論很多，還有人提出來折中的方案應該在五環外部分區域放松限購。

如果完全放開限購政策，像北京這樣的城市會有大量的購買群體和資金進入商業地產。交易量肯定會上升。但是，也不會出現暴漲的現象，或者說沒有上漲的基礎。

另外，交易過程中遇到的障礙之一，除了最重要的交易稅費，還有公司對個人賬戶轉賬的監管限制，有人擔心以后可能會被追繳稅費等等。

所以，整個交易流程中，涉及的各個方面的障礙，要全部打通，交易量才會上升。

4. 法拍房仍然是撿漏投資群體重點關注的。 不過有些房子一拍流拍，反而是二拍競爭相當激烈，成交價格甚至超過了一拍的價格。

還有很多猶豫的商辦購買群體，“向左向右搖擺”。

既關注到了不少利好的消息，也關注到了不少看空的消息。

比如他們覺得北京這樣的城市，商業地產永遠值得投資持有。

還比如部分央企總部搬離北京，部分高校要逐步搬離北京到雄安。還比如市場新增的供應量以及預租的辦公面積，像海淀中關村東升科技園二期三期，金隅西三旗科技園都會進入寫字樓市場。這些都會影響市場租金，進而對寫字樓投資群體決策產生一定的影響。