文/地金君

原本以為買了國央企建造的限競房就可以安心等著入住，卻沒想到遇上低配、減配、漏水、墻體開裂等百余處問題。

2023年315國際消費者權益日過去不久，位于北京大興舊宮商圈的京能電建·洺悅灣業主剛收房，就又遇上了煩心事。據了解，該小區是由京能置業和電建地產聯合開發的項目，在開盤不久后就冠上了“五環內最后一個限競房”的稱號。

彼時，京能電建·洺悅灣最大的“亮點”就是與區域內的二手房價格倒掛。有媒體報道顯示，2021年年中，洺悅灣附近的富力盛悅居、金第萬科朗潤園二手房均價分別為6.8萬元/平方米、6.1萬元/平方米，而當時洺悅灣的均價約5.5萬元/平方米。

面對在同一位置建造、價格相對便宜且由兩家國央企操盤的新房，不少購房者紛紛將目光投向洺悅灣。

但在前不久，洺悅灣業主芳芳（化名）找到了地產金融視界，訴說著交房日前后遇到的種種糟心事……

正門不能走、側門保安把守

還未進樓已問題不斷

2023年4月的第一個周末，芳芳和200多位業主共同迎來洺悅灣的交房日。但是，等到來到項目時才發現，大家并不能從正門進入小區。同時，芳芳等人要走的大門也與當時看到的效果圖有著明顯差異。

圖源：業主供圖

在進入小區后，芳芳的眉頭更是沒有舒展過。在路過大面積枯黃死亡的植物之后，走到自家房子所在的12號樓前，芳芳的心直接涼了半截。

站在樓前，映入眼簾的則是看起來十分違和的藍色塑膠跑道。但通過對比沙盤、規劃以及現場可以看到，原本應該12號樓前該有的綠植、草坪都被改成了從未出現過的藍色塑膠跑道。

圖源：業主供圖

綠化并不盡如人意，而樓梯外立面更是讓業主們失望至極:竟然出現了十分明顯的大面積斑駁———原本灰褐色的墻體已經露出了里面的白色膩子。開發商連如此明顯的外觀問題都沒全面整修，業主們感覺到不能理解。

其實，早在2022年6月，就有人在上證e互動平臺提出質疑：“洺悅灣項目是否存在資金違規挪用情況？”“為何進度停滯不前，質量以次充好，不按照銷售邀約進行建設？”“為何開盤至今沒有組織業主開放日，是否存在爛尾風險？”

2022年8月9日，京能置業表示“京能海賦公司（開發商，由京能置業、電建地產分別持有51%、49%股權）洺悅灣項目資金均按照國家法律法規規定范圍內進行使用。在項目建設過程中，各項施工工作均按照既定工序計劃順利推進”、“根據屬地及政府相關部門疫情防控工作要求，施工現場總包單位采取全封閉管理，嚴禁任何非現場人員進出，故工地開放日暫無法舉辦”，同時，京能置業還強調“項目為雙國企開發，不存在爛尾風險”。

2022年7月，還有業主在人民網領導留言板公開投訴京能電建洺悅灣施工質量差，外墻鼓包不平，墻體不平整存在脫落風險。另有不少業主稱該項目施工進度遠慢于同時期其他項目，不設立工地開放日，且園林景觀未公示，存在壓縮預算的可能。

24項驗房小毛病

漏水、掉門框更是常態

三單元業主康女士對單元門的尺寸有很大異議，康女士認為單元門太小了。

同時，康女士、芳芳等業主發現，小區單元入戶門和當時看到的宣傳效果圖并不一致：不僅地燈沒有了，連門框側邊鋁板也沒到底，甚至有些入戶門門頭石材也沒打膠。

最重要的是，康女士發現，同一棟樓內各單元消防步行梯裝修標準竟然不一樣。除了普遍存在的暴土揚灰、地面坑洼不平外，有的步行梯防火門還存在大量劃痕、把手開關損壞、電子門禁破損等情況。

如果說社區公共區域算作小區的“外衣”，那么房子的本身就是小區的內里，也是業主們最為關心的地方。

有戶業主表示，雖然房子并不是精裝修而是工裝，但一指寬的門框縫隙以及通過廚房看到了隔壁家鏤空的墻體，也是無法接受的。

同時，在交房日當天，康女士家的衛生間、廚房并沒有安裝水龍頭，客廳地面還有不十分顯眼的垃圾。

康女士表示，所買房屋的玻璃安全問題，也讓她憂心忡忡。

不可思議的是，康女士發現，客廳、廚房、臥室等房間的玻璃等級并不相同，比如客廳的玻璃就印有3C標識，而其他位置的玻璃并沒有任何標識。同時，廚房的玻璃甚至已經裂了。

有驗房師表示，廚房的玻璃是普通玻璃，因為鋼化玻璃如果破裂會呈現類似蜂窩狀的碎小鈍角顆粒，而不是現場看到的這種情況。

更有業主直接帶了驗房師上門驗房，檢測后對方表示空鼓、柜門異響、窗戶開關不通暢、墻皮脫落等問題多達24項。該業主將這些問題反映至小區業主群時，還有業主表示自己家問題更嚴重。

雙面膠粘住的門吸、一碰就掉的門框、坑坑洼洼的墻面，以及對于馬桶中還有沒沖的排泄物時，工作人員回復“這是在你沒收房之前發生的事，那會兒房子還不是你的”，業主們更加無法抑制住內心的怒火。

在康女士等人氣憤地在群里吐槽時，有業主稱地下車庫同樣慘不忍睹。據康女士介紹，交房日當天，出了電梯通過臟兮兮的水泥地后進入車庫，發現墻邊還有一大堆建筑垃圾，水泥地的斑馬線、車位線已經有不少磨沒了，隨處可見的還有被水泡了的墻面、存水的地面。

康女士不禁發問：開發商到底做沒做防水？這就是所謂的符合國家標準嗎？

帶著業主們發現的問題，芳芳、康女士等人找到了項目負責人。不過直到現在，業主們仍沒等到電建地產、京能置業的任何回復。

律師建議：及時收集證據，向開發商主張賠償

對于洺悅灣業主們反應的重點問題，地產金融視界咨詢了北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師。她表示，業主可以采取下列方式維護自己的合法權益：

第一，針對地下車庫、樓道等公共區域的質量問題，可以向房屋所在地的建設主管部門進行投訴舉報，要求行政主管部門對該事實進行調查核實和處理，最終由行政主管部門責令開發商進行整改，或者對開發商的違法違規行為進行行政處罰。對于因為質量問題影響業主對于房屋使用的，業主可以向開發商主張相應的損失賠償。

第二，對于房屋的實際情況和宣傳、沙盤不符等情形：一方面可以針對開發商的虛假宣傳情形向市場監督管理部門投訴舉報，由市場監督管理部門進行調查確認；另一方面可以針對開發商基于該宣傳給業主帶來的損失，主張賠償責任，但是這對于業主的舉證責任要求比較高，一個是開發商可能會在合同中寫明開發商的宣傳、沙盤都屬于要約邀請，一個是業主得證明該宣傳對自己購買房屋以及價格的確定有重大影響才可以，實踐中舉證難度很大。

對于業主們提到的水龍頭未安裝等問題，王佳紅表示，住建部《住宅裝飾裝修工程施工規范》中明確規定住宅裝飾裝修工程所用材料的品種、規格、性能應符合設計的要求及國家現行有關標準的規定。對于精裝修房屋的材料、設備、防火、電氣、室內環境污染控制、防水工程、抹灰工程、吊頂工程、門窗工程等都有明確的要求。但是對于安裝不同玻璃的行為確實沒有明確的限制，除非在合同中有特別的約定。

“退房令”下電建系重組加速

地產板塊拿地熱情不減

頭頂央企金字招牌，電建集團是國資委批準的16家以地產為主業的央企之一。

而電建地產原為中國電建的子公司，后者是電建集團下屬A股上市公司。2022年3月，電建地產的控股股東由中國電建，變更為電建集團，實際控制人仍為國資委。

這被視為中國電建剝離房地產業務的重要一步，解決與母公司同業競爭問題。

事實上，在央企“退房令”的大背景下，自2020年起，中國電建就已經開始逐漸剝離房地產開發業務。

直到2022年6月，中國電建發布公告稱，以49.42億元的價格向電建集團及其下屬子公司出售剩余的房地產資產，至此，中國電建旗下再無房地產業務。

雖然從2021年年報來看，房地產業務板塊對中國電建的貢獻占比尚不足10％，但從最近幾年大手筆拿地態勢來看，以電建地產為主要發開主體的地產業務，仍是電建集團重要業務板塊。

2022年以來，電建地產已先后在南京、珠海、濟南、北京等地頻繁高調拿地。

2022年6月，電建還與首鋼聯手，以“26.45億元+3萬平方米現房銷售面積”拿下了北京二批次供地中熱門的豐臺小瓦窯地塊，其銷售指導價為7.5萬元/平方米，而周邊項目均價已基本達到8萬元/平方米以上的水平。

這與北京大興京能電建·洺悅灣拿地時，二手房價倒掛狀況頗為相似——2019年10月15日，在10家房企的激戰中，京能電建聯合體以44.3億的總價拿下了該地塊，要求銷售均價不超過54715元/平方米。

價格倒掛，再加上央企品牌背書，2020年6月開盤后，洺悅灣在當年簽約額就突破50億，業績斐然。

交房本是開心的日子，但面對上述房屋質量問題時，京能電建·洺悅灣的業主在驗房時總是難掩失落。

事實上最近幾年，除北京外，電建地產在全國的不少項目也屢遭消費者投訴。

比如2022年1月，濟南電建洺悅府就被曝出承諾業主的“學區房”落空、私屬電梯廳變消防廳等，在交付后與開發商前期售賣宣傳階段的描述存在多處不符。

2022年11月，武漢市住房保障和房屋管理局公布了2022年三季度房企信用扣分情況，共有32家房企違規被扣分。其中，電建地產旗下項目——武漢電建地產·洺悅江灣就因以學區房等名義炒作房價，成為首個因此被信用處罰的房企。

另一方面，京能置業天津項目也在去年出現了類似問題。2022年5月，天津武清一位購買了京能雍清麗苑項目的業主在政府留言板上反映，自己購買的二期住房外窗擋板遮光嚴重，且類似問題在一期就存在，開發商非但沒有提前告知，還故意隱瞞了業主。

從沙盤與實際建造不符，到裝修減配、墻體歪斜破損……近年來，期房交付引發的“貨不對板”問題頗多，消費者該如何盡量避免損失？

對此，王佳紅給購房者提出兩點建議：第一，建議業主先行做好驗房工作，針對驗房過程中房屋所存在的質量問題、地下車庫的質量問題、環形跑道等問題，建議業主及時固定和收集證據，以方便后期維權過程中有相應的證據支持，進而向開發商主張賠償。

第二，針對小區和房屋所存在的各種問題，可以向相應的主管部門投訴舉報，若開發商未及時解決，行政主管部門也不作為，可以針對政府主管部門提起相應的行政訴訟，要求行政機關依法履行行政監管職責。

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