今年重慶樓市的情況，目前不太樂觀，看起來又熄火了。

在經(jīng)歷二三月份短暫的小陽春之后，重慶四月新房銷量出現(xiàn)明顯的回落，最近連續(xù)兩周的新房住宅成交量都只有10萬多方，這可是傳統(tǒng)“金山銀四”的四月，這樣的銷量是遠(yuǎn)不如人意的。

重慶樓市為什么起不來？癥結(jié)在哪里。

我認(rèn)為，在上一輪去庫存周期里，重慶樓市購房需求透支太嚴(yán)重，如今存量已經(jīng)過剩，樓市失去上漲預(yù)期后，短期集中拋盤的太多。

僅在2016年-2021年這六年里，重慶中心城區(qū)新房商品住宅就賣了約1.35億方，如果按套均100㎡計(jì)算，也就是135萬套房，可以滿足400多萬人的居住需求了。而重慶主城九區(qū)常住人口總共也才1047萬，2016年至今的新增人口不到200萬。

在上一輪去庫存周期里，全國樓市都透支嚴(yán)重，而重慶因?yàn)槭侨珖欢€城市唯一不限購的城市，而且房?jī)r(jià)低，炒房的人實(shí)在太多，所以那幾年重慶樓市透支更加嚴(yán)重。

而經(jīng)過三年疫情后，很多人經(jīng)濟(jì)面臨困難，都迫切想短期內(nèi)拋盤變現(xiàn)，導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)飆升。

上月，重慶鏈家二手房掛牌量相繼沖破19萬和20萬大關(guān)，如今重慶二手掛牌量已經(jīng)逼近21萬套大關(guān)，這樣的增速讓人不寒而栗。

重慶新房的低迷，很大程度也是因?yàn)槌惺芰硕址渴袌?chǎng)的猛烈沖擊。很多新盤的主要競(jìng)盤，變成了周邊的二手房。

過去很長一段時(shí)間，重慶新房成交量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二手房，人們也總是說重慶人有嚴(yán)重的新房癌。

但是，情況在2022年發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。2022年重慶中心城區(qū)二手房住宅成交套數(shù)119562套，月均大約在1萬套左右，這樣的成交量并不低。但2022年重慶新房只成交49891套。也就是說2022重慶每10套住房交易就有7套是二手房成交。

保利發(fā)布的《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中提到，2022年重慶二手房套數(shù)和新房套數(shù)比為2.26，這在全國主要的一二城市中高居第一。

今年一季度，重慶二手房成交了28382套，新房成交了18886套。二手房銷售占比約60%，仍然遠(yuǎn)高于新房。

為什么重慶購房人轉(zhuǎn)向了二手房？

一方面，這兩年大量開發(fā)商的樓盤停工甚至爛尾，包括恒大、融創(chuàng)、金科這些銷售額常年在重慶排名前列的品牌開發(fā)商。人們購買新房的信心遭到重創(chuàng)。

另一方面，重慶新房因?yàn)榈貎r(jià)等原因，價(jià)格被拉高，但二手房?jī)r(jià)格跟不上。重慶二手房存量太大，愿意低價(jià)拋售套現(xiàn)的人太多。二手房房東壓低價(jià)格后，讓新房和二手房對(duì)比起來缺乏性價(jià)比。

雖然二手房仍能保持月均近1萬套的去化，但二手房拋盤的人實(shí)在太多了。買房的似乎還沒有賣房的多。

過去重慶長期天量供應(yīng)，尤其在2016年-2021年這幾年新房成交量過大，需求透支嚴(yán)重。

如今，存量二手房大量集中釋放，二手房房東為搶奪客戶不斷壓低價(jià)格，形成踩踏式出貨，繼而拖累新房銷售，這就是重慶樓市的癥結(jié)所在。

重慶還是需要穩(wěn)樓市的，之前出臺(tái)了不少措施，也在醞釀一些重磅政策。

本月上旬，重慶住建官方上就發(fā)布了《重慶市棚戶區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃(2023—2025年)(征求意見稿)》。

上周，我們對(duì)《重慶市棚戶區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃(2023—2025年)(征求意見稿)》進(jìn)行了相關(guān)解讀，大家關(guān)注度很高，近2萬閱讀，也有很多討論。但因?yàn)閄X原因，我們也刪掉了文章。

據(jù)說，征求意見稿在公告期內(nèi)就撤回去了，上面可能還需要深思熟慮。

我認(rèn)為，重慶樓市癥結(jié)還是比較清晰的，就看上面的態(tài)度和處理智慧了。