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消息：深圳市規劃和自然資源局南山管理局關于[紅樹灣地區]法定圖則規劃調整公示，將DY08單元北部兩地塊均由“商業服務業用地”調整為“二類居住用地”

也就說，紅樹西岸、中信紅樹灣等頂豪集聚的深圳灣超總，要迎來新住宅。

看下方截圖，本次調整涉及DY04、DY08兩個單元，其中新調整增加了住宅用地的是DY08單元，有3個重點信息：

1、 法定圖則DY0 8單元主導功能由“商業服務業用地”調整為“商業服務業用地+二類居住用地”；該單元北部兩地塊均由“商業服務業用地”調整為“二類居住用地”，新增地塊編號分別為03-14、03-15。

2、 其中03-14地塊用地面積17388平方米，03-15地塊用地面積17222平方米。

3、 兩 個地塊規劃指標合并控制如下：用地性質為二類居住用地，容積率6.0。

這是兩個地塊調整后的法定圖則對比，DY04單元某地塊由商業服務業用地變更為了一所九年制學校；DY08單元上方兩個地塊（03-14和03-15），調整為了二類居住用地。

根據地塊控制指標一覽表（調整后）顯示，這兩個地塊（03-14和03-15）將配套建設9班幼兒園、托育機構、社區體育活動場地、社區健康服務中心，文化活動室，社區管理用房、社區老年人日間照料中心、社區兒童游戲場地等設施。

這是DY04、DY08兩個單元的實景圖。

圖源微信群

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看到這里，可能由粉絲會疑惑：控制指標并沒有顯示有住宅？到底有嗎？

淘哥認為：應該是有的。因為這兩個地 塊的容積 率為6.0，如果只是建設幼兒園、活動室、兒童游樂場等配套，容積率不會這么高。

兩塊地的用地面積分別為17388、17222平方米，合計34610平方米，按照6.0容積率計算，總建面大約為20.766萬平。

20多萬的建面，如果全部是商品房，如果拿出來拍賣，淘哥地價估計要近百億。這方面可以參考深業和人才安居拿下的前海桂灣地塊（即今年的深業云海灣項目），建面是21萬，占地5.13萬，限價封頂總價是86.65億，最后定格配建5.7萬保障房，就這樣還搖號才最終決定歸屬。

無論從哪方面，紅樹灣超總這個地塊的價值都要超過桂灣地塊。所以未來如果拍賣，一定是會到達限價封頂（或許會定個百億內）+保障房封頂+搖號。

更關鍵的問題，這兩塊宅地如果入市，能賣到多少錢？

看下圖，DY08鄰近紅樹灣地鐵站，對面是萬科Sic綜合體，商場這個五一就要開業，附近就是中信紅樹灣、紅樹西岸兩大知名豪宅，是深圳灣超總的核心位置。

地塊一路之隔的紅樹西岸，二手估值應該在18-20+，而中信紅樹灣不同房源區別比較大，近期成交的兩套房源，單價約15萬/平。

淘哥認為，如果這里賣住宅，不限價的情況下，輕松能到15-20萬/平。應該是可見的地塊中，除了東角頭，半五這兩個，深圳最頂級的地塊了，如果說有遺憾，那就是恐怕不能看海，否則就是另一個招商璽、悅府。即使不看海，但是它比紅樹西岸和中信紅樹灣要安靜，如果做大戶型改善，配合高品質，未來也會是深圳頭部的豪宅。

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文杰淘樓小密圈由陶文杰創辦，20年深圳房地產從業經驗，歷任南方都市報黃金樓市記者、新浪樂居深莞惠總編輯、深圳公司副總經理。創辦文杰淘樓、淘友薈。

曾參與LEJU美國紐交所上市敲鐘，世界頂級商學院，賓夕法尼亞大學沃頓商學院兩次進修，并多次奔赴美國日本新加坡等國考察房地產，曾獲“中國十大地產媒體人微博”稱號。

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