我是紫沐，這是我第322篇日記。

上篇日記（樓市的真相，就是80%的房子都跑不贏通脹），聊了聊樓市的二八定律，怎樣買對房，可點擊鏈接了解。

有粉絲說，看了幸福灣的軟文，心動了怎么辦。

我說不奇怪，軟文如果不能讓人心動，那就是不合格的軟文。

你們看這外立面，大面積的玻璃+鋁板，還是高成本的圓弧三層LOW-E玻璃，香檳金配色，優雅！

你們看這大堂，10米挑高，超6星級酒店標準，搭配超高速靜音電梯，盡顯尊貴！

你們看這交標，全屋墻面魚肚金大理石，頂級衛浴潔具，深圳灣壹號同款門窗，品質感拉滿！

還有全屋智能家電，6種不同尺寸車位，6棵單價上百萬的羅漢松..

“不計成本”+“卷顆粒度”，賺不賺錢無所謂，業主滿意我們就開心，這是情懷。

所以，漂亮嗎？漂亮。

心動嗎？心動。

那買嗎？不買！

認真看這些軟文對幸福灣的宣傳，80%都在寫品質。

玻璃、鋁板、挑高、裝修、智能、車位，這些東西看上去很高端，事實上不值錢。

因為復制成本太低，只要多花點預算，哪個開發商都可以造，沒有稀缺性。

這大篇幅宣傳的亮點，擔不起幸福灣賣10萬的理由。

細數單價上10萬的板塊：

天河公園地段無敵，華景新城非常均衡，金融城未來核心，琶洲是廣州老二。

反過來看幸福灣，醫藥港的定位就很一般。

而且就荔灣的速度，目前沒啥產業落地，今年頂多就把CoCopark給建起來。

和其他10萬+板塊比起來，差距有點大，溢價有點高。

連白鵝潭都不敢賣10萬，只能說幸福灣確實很自信。

另外幸福灣的總價段，在1500-3500萬左右。

這是典型的改善-高端改善價位段。

那就有兩個很致命的問題：

花園太小，學位太爛，環境和教育這兩個改善買家關注的重點，幸福灣都沒做到位。

也就是說，幸福灣對外展現的這么多優點，真正契合改善群體需求的很少。

當然，你可以說有江景就夠了，這些細枝末節的不重要。

那你為啥不買中海映瀾臺？

你說映瀾臺周邊城中村，那幸福灣也城中村。

你說映瀾臺現在沒地鐵沒學位，那幸福灣現在也沒地鐵沒學位。

而且人家映瀾臺戶型更先進，品質也拉滿，不比幸福灣堆料差。

更關鍵的，同一片江景，映瀾臺是南向望江，幸福灣只能東北向望江。

同樣10萬+，同樣有溢價，那為啥不把這錢給中海賺？

創新灣定位還比醫藥港高點咧。

所以廣州幸福灣，要是賣個7-8萬，自住我覺得也還行。

但賣9-11萬，就真有點愿者上鉤釣魚那味了。

不過有一說一，如果拿來和星河江縵比，幸福灣還是香的。

江縵在我心中，才是釣魚王。