廣州今年土拍市場的熱點，先是西邊荔灣的白鵝潭，之后南邊番萬博，然后輪到北邊的嘉禾望崗，之后是番禺南部，6月再到天河員村板塊，吸引了35家房企一起搖號，而7月份又要輪到白云的設計之都地塊了！ 在前兩年廣州市場的熱點是往東部走，現今來看，當大家一窩蜂追趕一個區域或者一個板塊的熱點是極不明智的選擇，當時在高位接黃埔盤的接盤俠們有不少在站崗的。今年2-3月珠城也是極其火熱，但最近三個月成交跌到谷底，只要量上不去，價格自然也上不去。

目前廣州的趨勢并不是一個區域或者一個板塊統領市場，而是各個區域有各自的熱點。2023年1月廣州政府工作報告就指出廣州編制面向2049年的城市發展戰略規劃，將優化形成“一廊一帶、雙核五極”的多中心、網絡化城市結構，廣州未來發展會呈現出多點開花的狀態。我們從城市更新規劃的戰略布局，也可以窺見一座多中心、多極點的城市發展邏輯。

未來城市的發展一定是敞開的，而不是圍繞核心而設定的，深圳的崛起就是這樣的一個過程，從關內特區到隨著外部需求增長，形成各自區域的發展中心。

過去白云因為地大房多，產品豐富，豪宅、改善、剛需樣樣都有，所以白云的樓市部分板塊常常被人吐槽價格不怎么漲。但是今年的市場卻不同，我們來看這8宗地塊中，白云區有一宗地塊進入搖號，成為開發商中的香餑餑，就是嘉禾望崗地塊，這里和設計之都屬于白云新城北片區。這是一宗回爐地塊，地塊本身的條件也非常優越。步行500米即達嘉禾望崗站；周邊交通路網密集，車行30分鐘可到白云新城。2公里范圍內有云門NEW PARK、嘉禾金鉑天地、盈通綜合批發市場等購物中心；2公里內坐擁頂級醫療配套1所三甲醫院，東側緊鄰白云山。

追溯下過去，2022年第三批次土拍掛牌中，本宗地塊在首次掛牌之時，來自行業發展以及疫情發展的不確定性因素還比較多，盡管當時已有多家房企表明了意向，但最終卻無人出價，導致流拍。本次掛牌并沒有自降身價，再次 “回爐”。在地塊開拍前，很多人預判要流拍或者底價成交。但實際上，這宗地成了三家企業心中的香餑餑，保利、建發、國貿三家房企的積極舉牌，競價18輪，直接封頂，轉入搖號環節，地塊溢價率為15%！地塊成交總價248220萬元，折合樓面價24650元/平。

最終被過江龍廈門國貿地產幸運搖中，收入囊中，將會為近年以本地國企開發為主的白云帶來“新元素”“新產品”。

為什么嘉禾望崗的地塊會受到這三家房企的青睞呢？

無外乎有以下幾點讓房企看到有錢賺：1、地價便宜，有利潤空間；2、看好本板塊，周邊有規劃有配套能吸引到客戶；3、周邊購買潛力強勁。

先說下板塊，項目地塊距離設計之都2公里，地鐵14號線/2號線/3號線三線交匯。

自2016年底黃邊片區舊廠房改造項目正式啟動開始，設計之都起步；

國際知名的設計都市有巴黎、柏林、米蘭、都靈、赫爾辛基、蒙特利爾等等。設計關乎到一座城市的氣質，也會左右市場潮流的方向。柏林、法蘭克福的工業設計，巴黎的服裝設計，都成為埋進城市血液的烙印。而廣州的設計之都改造目標是成為設計產業集聚的國際品牌搖籃，粵港澳大灣區甚至全國設計行業領軍機構的總部落戶地，前景遠大。首個園區還沒開建，就受到聯合國教科文組織邀請申報“設計之都”名號的城市。

廣州也有打造設計之都的資本。這里是廣告業發展的起源地，工業設計有深厚的歷史。最好的例子網紅冬奧會吉祥物“冰墩墩”，便出自廣州美術學院視覺藝術設計學院院長曹雪教授，曾設計廣州城市形象LOGO。

除了工業設計，廣州的建筑、服裝、美妝、珠寶等設計水準也處于前列，但缺少一個發聲的大載體、大平臺，來發展壯大。因此廣州設計之都應運而生，擔負起提高廣州在設計行業的話語權、助力廣州成為全球設計之都的重任。

2017年設計之都開始謀劃，共28平方公里，分三期開發，相當于3個白云新城總部集聚區（9平方公里）、3.5個國際金融城（8平方公里）、4個珠江新城（6.6平方公里）那么大，接近廣州琶洲人工智能與數字經濟試驗區（30平方公里）。

3年多的時間，廣州設計之都面貌已經發生了翻天覆地的變化：

目前設計之都25棟大樓封頂、19棟建成投產。4月28日，隨著新一批企業集中簽約，廣州設計之都“總部朋友圈”突破140家。建筑設計領域有省交研院、香港思城等龍頭機構；工業設計領域有歐派家居、德國ABT等骨干企業；時尚設計領域有阿道夫、洪興股份等頭部企業；數字設計領域有廣聯達、4K花園等創新企業。

廣州設計之都屬于戰略性新興產業，在白云現代產業集群中，政府投入超2000億，廣州國際金融城總投資才超1800億元，琶洲西區總投資867億。等到全部地塊投產后，廣州設計之都的年產值將達300-500億，稅收超過20億，2022年8月，一期開園運營，僅開園5個月，首年產值達480億元。廣州民營科技園工業總產值目前才800億。廣州設計之都的目標是，千億級精品價值園區。

設計之都規劃之初人口目標約4.1萬人，預計可容納5到8萬的就業人口。

未來板塊發展將會輻射到周邊板塊，因此如果在嘉禾望崗和設計之都周邊置業是有遠見的，選房要怎么選？來看看白云樓市的情況：

白云區市場相對是比較穩定，全市一手住宅2月份成交猛漲時，白云市場也成交猛增；5月份成交是下滑態勢，但是白云區卻是逆勢上漲23%；再來看看二手成交，2月份越秀、海珠成交上漲81.24%和82.6%時，白云區僅僅上漲51.1%；而3月份市場繼續上漲時，越秀和海珠成交上漲15.47%和23.79%，白云上漲是中心五區最高的42.32%。可以判定市場向高點走時，白云表現會慢半拍，但是從來不會缺席，最終該有的都會有。白云的樓市有內生市場供應，站得比較穩。

白云是廣州唯一一個超300萬人的區，相當于廣州1/5的常住人口生活在白云。2020年，白云常住人口374.3萬人，全市排第一，是南沙的4倍。廣州最年輕的區，年輕人多，意味著勞動力充足、有購房需求的人群龐大。而嘉禾望崗板塊就是勞動力匯集的地方，由于這里是三地鐵交匯處，每逢節假日，這里坐地鐵用“人山人海”來形容都不為過，這些都意味著強大的購買力。

因此對于剛需和改善人群，如果買這個板塊的住宅，不會因為之前價格過高而水分多高位站崗 ，反而有些板塊價格漲得太高了，跌落的風險就高。

嘉禾望崗本身流量就很高，再加上南下通過2號線承接白云新城南片區，而白云新城配套成熟，商業，醫院，教育，宜居，人口密度集中。周邊望崗村（時代介入，改造范圍為230公頃）、陳田村（富力已經在在改造中，總范圍約62.61公頃 ）進行舊改，板塊將舊貌換新顏，提升城市形象，虹吸人口進入。

白云新城南片區主要以政府配套，商業辦公樓為主，住宅盤均過1000W。而白云新城北片門檻低點，相對中心區的房價來說，這個板塊的物業起點不高，但是居住卻很舒適、生活方便、交通便捷，不管是自住還是保值增值都是相對穩定的。

我們來看下這個板塊有哪些優質的一二手物業：

嘉禾望崗板塊的二手物業相對較多，居住人口也較多，周邊成熟的都有新世界的3個組團、時代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩意和嶺南新世界。

從地理位置來看時代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩意擁有地理上絕對的優勢，靠近白云設計之都，也靠近地鐵黃邊站。樓齡相對舊一些，但是價格相對便宜，成交熱度也較高，轉手高，不愁接盤俠。金碧雅苑適合剛需首次買房的客戶，230萬左右就可以上車；而玫瑰園和云山詩意280萬可入手，如果想買120方以上在500萬左右。如果想買新一點的樓盤，可以考慮新世界的云逸和嘉云府，價格也相對貴一些。如果想買豪宅單位，可以考慮華發四季名苑，樓盤新，價格為嘉禾望崗板塊的天花板。

有些朋友想選新房，首先推薦：

天悅云山府：越秀地產與廣州公交集團兩大國企聯手打造，位于白云山底。項目打造6棟高層住宅和3棟小高層住宅、1棟公寓及附屬配套商業，還需配建1所9班幼兒園、1座公交站場。帶裝修均價約4.7-5.3萬元/平。與周邊二手相比，可謂是在廣州屈指可數的一二手倒掛的新項目，值得抓住機會。

本項目主要特點為：廣州核心區域首個公交TOD，即樓下便是公交總站，能無縫接駁2/3/14號線嘉禾望崗站、14/18號線（在建）東平站、3號線白云大道北站。樓體東南向45度+樓棟抬高約18米，讓更多戶型能無遮擋看一線山景。

主打建面約90㎡/125㎡/160㎡三至五房，戶型方正實用，適合剛改性，預算在400-800萬左右的人群。

其次推薦：廣州地鐵·云城上品

廣州地鐵集團在白云區首個獨立開發的住宅產品，創新“軌道+產業+生活”開發模式，自主開發物業“上品”系。廣州地鐵打造了萬勝廣場、荔勝廣場、悅江上品等多個商業與住宅項目。整個項目約1180戶，7棟100m高層住宅樓。

雖然這個項目目前交通不方便，但是未來是4條地鐵線交匯。項目是白云城市中心站地鐵上蓋，這里已有18號線、22號線。18號線途經珠江新城、琶洲等高能板塊，22號線串聯廣州南站、白云站、廣州火車站等樞紐，這兩條大動脈在白云城市中心交匯，這個站點離CBD最近，3站到廣州東站，4站到珠江新城，5站到琶洲。

同時，34、39號線（規劃中）也將在白云城市中心設站。四線交匯，不僅讓白云城市中心虹吸人口，更是徹底打開白云的格局。以后從這里出發，可以地鐵直通深圳、香港、東莞、珠海等地。想搭高鐵出省，這里去白云站（在建）僅2站距離；去國外出差，坐3站地鐵就到白云機場。

學校方面更不用擔心，2019年9月，政府就在白云城市中心站旁引入名校廣州市鐵一中學（白云校區）。別的地方，通常先賣房后建學校。白云城市中心則是真正的“配套先行”。2022年，廣州市鐵一中學（白云校區）首屆中考畢業生平均分達636分，高居白云公辦學校第一。云城上品還配建有12班幼兒園，附近也有多所中小學林立。

產品為73~105m2，全部為4房剛需緊湊戶型，適合首次上車的客戶。

了解板塊的規劃和未來的前景，也了解了周邊一手和二手住宅的產品和價格等現狀，回過頭再看看，嘉禾望崗望崗地塊到底做什么樣的產品和價格合適呢？

優勢：交通方便：離地鐵近，有產業：離板塊發展中心設計之都近；有購買力：周邊二手住宅小區成熟，且大部分房齡較久，有置換需求，購買力較好。項目配套幼兒園，1公里范圍內有優質的小學。

劣勢：項目體量不大，66385平方米（可建設用地面積33566），計容面積為100698（居住用地）。項目自身僅有生活配套，無大型的商業配套。要到嶺南新世界那邊共享配套。競品也較為強勢，例如新世界云耀，還有越秀公交天悅云云山府以及二手樓盤。

綜合以上客群、區位發展和競品差異化等情況，小研君初步判斷：可以定位為剛改類型產品，適度的輻射一些剛需首次置業和品質改善客戶，面積段為90-160㎡，價格定位在5.0-6.0萬元/㎡之間。如果裝修檔次等偏剛需，則價格可以為5.0-5.5萬元/㎡，對開發商來說可以去化快一些，盡快回籠資金；如果裝修檔次等偏品改，價格可以定位在5.5-6.0萬元/㎡，具體戶配還需要再做客戶研究和細化。

另外，在7月12-13日白云還有一宗靚地，設計之都AB2603065地塊出讓。位于設計之都西擴區，橫跨設計生活區與創意活力區，占地約2.8公頃，計容建面約8.4萬方。起拍樓面地價26000元/平方米，起拍總價為21.97億元。距離地鐵站較近，14號線二期（在建，預計2024年開通）鶴南站500米，周邊交通路網密集，車行20分鐘可到白云新城，40分鐘可達市政府、北京路。

從起拍樓面地價可以看出，這個項目也是非常的優質，直接奔5-6萬元/㎡去，具體這個地塊會表現如何，我們拭目以待！

一般項目上市會加緊宣傳造勢，周邊二手的業主的心態也會增強，所以趕在這兩個項目入市之前置入周邊的物業，是一個非常明智的決定！ 趕緊點擊下方小程序，看看有什么優質物業吧！