裁判要旨：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。小區物業服務企業因出租業主共有的部分所得收益應該歸業主共有。小區物業服務企業已經收取的租金，應當返還業主。

一、審理法院

一審：河北省樂亭縣人民法院

二審：河北省唐山市中級人民法院

二、當事人

一審原告（二審被上訴人）：唐山市海港經濟開發區銳點嘉苑業主委員會

一審被告（二審上訴人）：唐山海港恒耀物業服務有限公司

三、基本案情

唐山海港經濟開發區業主委員會、唐山海港恒耀物業服務有限公司曾簽訂《物業管理服務合同》，約定被告對唐山海港開發區銳點嘉苑小區提供物業服務，其中委托管理事項約定：……2、房屋建筑本體的共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護服務……。

2018年6月25日，唐山海港恒耀物業服務有限公司（甲方）與中國鐵塔股份有限公司唐山市分公司（乙方）簽訂《通信鐵塔（基站）場地租賃協議》，約定甲方同意提供銳點嘉苑樓頂場地供乙方使用。租期自2017年3月10日至2022年3月9日，租金每年人民幣8000元，乙方以轉賬的方式交付租金，甲方賬戶信息為收款人：楊麗，開戶行：中國工商銀行京唐港支行。合同簽訂后，唐山海港恒耀物業服務有限公司為中國鐵塔股份有限公司唐山市分公司先后開具三張總金額為24000元的發票，中國鐵塔股份有限公司唐山市分公司通過銀行轉賬方式分兩筆共計向唐山海港恒耀物業服務有限公司支付租金24000元，其中2018年7月9日報賬16000元，2019年11月22日報賬8000元。唐山海港恒耀物業服務有限公司將租金據為己有，拒不歸還。 唐山海港經濟開發區業主委員會認為該租金應該歸業主共有，遂提起訴訟。

四、一審審理及判決

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。本案中唐山海港恒耀物業服務有限公司與中國鐵塔股份有限公司唐山市分公司簽訂的租賃協議中所涉及的小區樓頂應屬小區共有部分，故銳點嘉苑小區業主對該共有部分享有共有和共同管理的權利，唐山海港恒耀物業服務有限公司因出租該部分所得收益應屬小區業主所有，故一審法院對唐山海港經濟開發區業主委員會要求唐山海港恒耀物業服務有限公司返還租金24000元的訴請依法予以支持。

河北省樂亭縣人民法院經審理，判決如下：

唐山海港恒耀物業服務有限公司在本判決生效之日起十日內返還唐山海港經濟開發區業主委員會租金人民幣24000元并支付相應的利息（標注略）。

唐山海港恒耀物業服務有限公司不服一審判決，向河北省唐山市中級人民法院提起上訴。

五、二審審理及判決

河北省唐山市中級人民法院經審理認為：一審判決結果僅為要求上訴人唐山海港恒耀物業服務有限公司將款項退還業主委員會而非個人，據此本院認為一審法院依據查明的證據及事實判決并無不妥，應予維持。綜上所述，唐山海港恒耀物業服務有限公司的上訴請求不能成立，一審認定事實清楚，適用法律正確。

河北省唐山市中級人民法院判決如下：

駁回上訴，維持原判。

六、律師說法

因購買、繼承、贈予等民事法律行為取得不動產所有權，并因此成為業主。根據《民法典》、《物業管理條例》的有關規定，業主對專有部分及共有部分享有不動產所有權、使用權、用益物權等物權權利及參加業主大會、選舉業委會、選聘物業服務企業、監督業委會、物業服務企業等權利。物業服務企業因業主大會的選聘，與經業主大會選舉成立的業主委員會簽訂物業服務合同，為業主及物業使用人提供物業服務。業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，并享有權利、承擔義務。

本案，唐山海港恒耀物業服務有限公司把屬于業主共有的樓頂出租給他人使用，所得收益應該歸業主共有。該公司拒不歸還應當歸業主共有的租金收益，被業主委會提起訴訟，要求返還，并最終經兩審審理，判決歸還租金收益。

實踐中，成建制小區的物業服務企業侵犯業主權利、損害居民合法權益的事件屢有發生，并因此導致的基層社會矛盾較為突出，屢屢發生群體訴訟、群體事件，甚至群體上訪的事件。究其原因，大概有幾個方面的原因：

一、物業服務企業缺乏契約精神，缺乏服務意識。物業服務企業的實際控制人唯利是圖，專營牟利，不思改進提高物業服務水平，導致業主及物業使用人的意見較大。甚至有的物業服務企業，欺上瞞下，違法經營，甚至涉黑、涉惡，因此誘發的矛盾突出。雖然近年來中央打擊涉黑、涉惡的力度非常之大，然而仍有少量涉黑、涉惡的物業服務企業成為漏網之魚。

二、沒有成立業主委員會，缺乏監督機制。物業服務企業因街道辦、居委會、鄉政府等單位的邀請、聘用或默許入駐或因歷史原因等，客觀上成為成建制小區的物業服務企業，缺乏監督機制。

三、成建小區雖然成立了業主委員會，但業主委員會成員責任心不強、不作為，甚至被物業以蠅頭小利賄買，導致監督機制失靈。

四、業主自身的問題，也比較集中。表現為部分業主的法律意識不高，不知道業主享有何種權利、不知道如何行使權利、當業主權利被侵犯時不知道如何維護權利；有的業主蠻橫不講理，增加業主委員會工作的難度；有的業主隔岸看火，自認為是大家的事情，不愿意出頭去做，最終縱容物業服務企業為所欲為等。

五、行政監管缺位、不到位、錯位、越位。部分基層監管機關（機構）人員理論水平較低、實務水平不高，服務意識不足，站位不高，甚至為了個人利益不惜成為涉黑、涉惡物業服務企業的幫兇、保護傘。

無論何種原因，在局部地方因物業服務誘發的社會矛盾不容忽視，因為矛盾誘發一系列的社會問題。問題突出的地方，或早或晚、或多或少引起了中央或地方黨委、政府的高度關注。有一些通過合理的引導得以化解，有一些通過公正司法的介入得以妥善解決，有一些因處置過程中的偏差，甚至濫用職權，采取鎮壓的行動，進一步激化矛盾，誘發復雜、影響深遠的社會事件，最終必將誘發更高級別、更具有權威組織的調查，處理一批責任人，逐漸平息、化解民憤。回到本案，樂亭縣人民法院、唐山市中級人民法院嚴格適用法律，依法維護業主合法權利，非常好地實現了司法的功能，及時通過適用法律維護社會規則，化解了社會矛盾，取得了非常好的效果，值得點贊。