圖源：視覺中國

誰對樓市的研判相對準？萬科算一個。

其一，萬科研判趨勢是有“先天優勢”的。

作為廣泛布局一二三線、聚焦剛需改善主流產品、且整體規模巨大的頭部房企，注定他的市場觸角更廣闊，更縱深，更靈敏。

萬科先天就可以通過購房者“上門量、帶看量，認購量，成交周期”等銷售市場“KPI探針”，去真實感知中國房地產市場的一線水溫。而且數字化時代加持后，探針靈敏度更高了。

其二，萬科2018年“活下來”的提前研判，甚至之前很多輪房地產拐點萬科提前降價跑量的研判，都是屢屢驗證的。

當然，萬科背后的強大的研究團隊和行業研究以及一大批麥肯錫出身的高管就不多數了，這大抵可算是萬科研判的“后天優勢”。

“活下去”這個研判，筆者也多說一句！

筆者好奇的不是萬科做出了“活下來”這個預判，而是奇怪為何是“2018”這個節點喊出來？

畢竟眾所周知2019年，2020年，2021年7月之前，這有3、4年時間差。而且隨后三四年房地產行業和企業都繼續完成了高增長、高成長。

更奇怪的是，行業只關注了萬科活下來警告，而沒關注萬科喊出活下來的理由和依據是什么。甚至行業更多一部分在嘲笑活下來“喊太早了”，有點危言聳聽。

但奇怪的是，萬科只是悄悄收縮過冬，但卻依舊沒解釋理由和依據。

是不愿意說？還是不能說？

事實上，中國房地產走向本質是“政策市”主導，是上層主導。

而作為多年行業一哥的萬科，客觀上更有機會接觸政策上層，洞察上層對房地產真正動手的決心和舉措……當然，這都是猜想而已。

但過去4年間，原因已不重要，重要的是結果——即萬科在提前喊出并內部貼上“活下來”大字報后，也同步采取了諸如提前限制拿地規模甚至業績滑落，收斂聚焦等活下來的舉措。

彼時筆者也寫文提醒萬科儲銷比控制在2.0內，是10強房企中最低的一家。彼時萬科土地市場的提前收縮，與其他房企的高歌猛進形成兩個畫風。

如今看來，爆雷房企不就是當初那三四年高歌猛進的嗎？從這個角度來看，做企業，的確，難的不是踩油門，難的是踩剎車！

也因此，如今同行哀鴻遍野的背景下，萬科“活下來”了，而且活得較從容！

正如6月30日股東會深鐵領導評價：

“時間證明了郁亮主席、萬科經營班子是有前瞻性的，面對行業劇烈的調整，郁亮主席帶領萬科團隊極早地做了正確的戰略判斷和經營調整，采取了審慎的經營策略和穩健的財務策略，牢牢守住了不發生系統風險的底線?！?/strong>

此刻，2018年已過去很久了。

此刻，房地產依舊苦不堪言，眾多地產人信心不再紛紛轉行！

此時此刻，萬科對行業，對未來，對房企下一步怎么看？這是當下最關鍵的問題。

而提出活下來后，這一兩年，萬科一直給行業打氣。筆者也結合6月30日萬科股東會以及萬科的實際表現，總結一下在如今2023年630年中時刻，萬科對行業的7個判斷。

希望讓更多地產人對行業未來，對房企變革，對未來增添信心和判斷力。

01地產銳觀察

房地產購買力是夠的

當下更多是觀望

當下行業最大的痛點是銷售下行和對后市信心不足。

而作為產業鏈龍頭的銷售下行后，整個產業鏈就會被傳導，比如銷售不行，拿地就沒底氣，新開工也不敢多開……但銷售下行核心被大家歸結為需求不足、收入不足，老百姓三年疫情后沒錢了，而且眼下就業率也不理想。

對此，萬科給出的判斷很一針見血。當下房地產購買力是夠的，當下只是在持幣觀望！

翻譯一下就是當下買房的有錢人還是夠的，他們只是沒信心，沒好的預期，所以暫時不敢出手。

對此，郁亮給出2個量化指標。

其一，從購買力直接指標“居民存款額”看，眼下截止2023年5月底居民部門的存款增加到接近130萬億的規模，比去年同期還多增了1.4萬億。

顯然，總量看，老百姓不僅有錢，而且比2022年同期還要更多一些。

其二，第二個購買力觀察指標是居民部門總儲蓄對利息保障倍數。

即居民部門可支配收入扣掉消費之后的剩余部分能夠“覆蓋”多少倍利息，這個指標更能準確反映居民償付住房抵押貸款的能力。

總儲蓄對利息保障倍數高，意味著老百姓償本付息能力和再購買能力較強。

而郁亮表示：“現在來看這個指標還遠遠高于安全邊界，所以從購買力來看，購買力是在的?！?/strong>

筆者也查了一下，居民部門總儲蓄對利息保障倍數這個指標，中國過去是20多倍，現在是6倍到8倍水平。

國際經驗表明，當居民部門利息保障倍數高于 1.5 倍時，幾乎沒有國家/地區沒有發生過房價大跌情況。

根據數據顯示，美國在第一次泡沫頂峰期，家庭總儲蓄對利息償還的覆蓋倍數2007 年時只有1.46；日本1989 年時只有1.49；而1997年香港僅為1.23。

對比之下，當下中國總量看，“購買力”是在的。

更通俗的說是，購房者是有錢的，只不過現在越來越多存在銀行！

02地產銳觀察

市場看似飽和

但實質新需求巨大

購買力是夠的，購房者是有錢的，但為何當下房地產銷售不足？

答案只有兩種。

其一，大家對房子需求少了，不想買房了。

其二，大家有需求，但眼下感覺房價下跌，房地產在深度調整，所以先觀望不出手。對此，萬科的答案也偏后者。

的確，對未來房地產，有人說是夕陽行業了，有人說行業飽和沒得玩了，有人干脆轉行了，但事實上，萬科對中國房地產的未來是有信心的。

為何有信心？核心還是房地產需求是可清晰預判的。

郁亮強調，房地產未來長期的需求基礎還是在的，未來對房子的需求只不過從“有沒有”到“好不好”階段發展而已。

其一，未來十年城鎮化中后期，還將新增將近7000萬城鎮人口，將有2.6億新市民將會扎根下來，他們需要房子，他們的居住條件還有很大改善提升空間！

其二，有房子也需要再買房。數據表明，目前中國現有城市住房有1/3是2000年之前建設的房子，20年前的房子跟今天房子相比，在品質等方面還是有很多可以改善的。

打個最簡單的比方，今天城市里面房子竟然還有2/3是沒有電梯的，房子的眾多模塊，其實都有巨大改善提升空間。

其三，圍繞房地產空間的更多改善需求、衍生需求客觀存在。比如度假旅游需求，這是未來一個需求風口，是未來房地產合理增長的要素。

郁亮舉了一個秦皇島阿那亞這個文旅神盤的案例。郁亮的評價是——這個項目，與其說是解決了老百姓的旅游需求問題，還不如說滿足的是人們對精神文化生活需求的問題。

新需求，改善需求，美好生活的衍生需求……綜合來看，未來中國房地產市場是有機會的，市場是不會飽和的，未來市場需求是客觀存在且能持續的。

也因此，如果需求在，短期市場表現表明的是“市場短期預期”的問題。尤其大家對未來的預期感到不確定或不明朗，所以在買房方面先選擇看一看、等一等。

03地產銳觀察

無需擔憂行業收縮

18萬億是天花板12億平米是保底線

需求是客觀存在的，那么需求到底有多大？

作為頭部房企的萬科，沒有誰比巨頭更關心行業未來蛋糕究竟多大的研判！

對未來房地產市場大小，萬科有一個明確看法——即新房需求“上有天花板，下有保底線”。

說的更具體點是，2021年18萬億是天花板，是行業峰值。而未來12億平米則是“保底線”。

萬科不是隨口說說，而是深度分析。

其一，中國房地產商品房存量規模已經很大了，城鎮人均居住面積有40平米左右，再加上過去幾年大規模建設，這些建設的房子要陸續交付投入使用，所以未來新房市場不可能回到2021年的歷史峰值。

2021年就是中國房地產的天花板年！

其二，另一方面，從人口流動、住房改善的速度來看，只要外部環境不發生突發性變化，在一段時間之內每年有12億平方米需求，這就是保底線。

推算一下，2022年全國房產均價9552元，考慮到未來中國GDP的中速增長以及CPI上漲，也因此未來很長一段時間中國房地產保底線容量至少每年有（12億*0.955萬）11.4萬億規模。

未來中國房地產在10萬+量級是大概率事件。這一點頭部TOP10房企基本都是如此判斷。

另外考慮到泛地產，即加上每年的二手房交易大概7萬億左右的規模加持，未來僅僅住宅房地產的交易量就是18萬億甚至20多萬億的市場。

這還沒加上其他存量資產的經營運營，所以泛地產市場更加澎湃！

從這個角度講，不能因為房地產的短期深度洗牌出清，就對整個地產行業失去信心。

04地產銳觀察

哪怕4、5、6月下跌

但市場一定會恢復到合理水平

長期有需求，但短期4，5，6月的市場掉頭下滑，讓寒冬地產人的內心、信心又開始受挫。

的確，2023年年初1、2、3月市場有所恢復，特別是3月份給大家很好的感覺，信心有提振，但4、5、6月份的數據，讓大家信心、士氣很受挫，但哪怕如此，萬科依舊給出了給行業打氣的判斷。

其一， 短期信心，的確還需進一步“重建”。

郁亮坦言：

“4月份一、二線新房成交環比下降26%，5月份又下降了2%。6月份從先行指標來看，一手房來訪量又下降7%左右，二手房帶看量下降10%左右，這些先行指標告訴我們6月份的市場也不容樂觀。

3個月前的年度業績會上，我說了市場既沒有狂飆，也沒有倒春寒，因為那時候很多人覺得行業又開始狂飆了，所以我趕緊說沒有狂飆，也沒有倒春寒。但實際情況比當時預期要差一些，從目前看，短期信心還需要進一步重建?！?/p>

其二，短期雖然承壓，但短期的壓力更多源于“外在因素”所造成，并非是行業內在因素。

比如“購買能力”和“需求缺乏”等因素的缺失，所以，未來房地產一旦修復這種市場預期和市場氛圍，特別是外部因素趨于穩定后，房地產市場也一定能恢復，也會恢復到合理的成交水平。

所以，郁亮相信，哪怕當下4、5、6月下跌，但未來市場一定會恢復到“合理水平”。

未來房地產上有天花板，下有保底線，還是處于一個緩慢復蘇的過程中，只不過眼下比我們當初3月預測預想的時間更長一點，壓力更大一點而已！

05地產銳觀察

家電業

誕生更有競爭力的企業

這兩天，寧高寧提出一個觀點：好企業都產生危機之中！

而站在房地產市場日趨飽和，幾乎很多中產都有房子，人均住房40平米的現狀下，很多人本能覺得“客戶都有房子了，開發商沒得玩了”的簡單推斷。

但事實上眼下中國眾多成熟行業和優秀企業的演變都有一個共性現象。即更有競爭力的優秀企業往往會誕生在市場初步飽和時的行業調整洗牌期。

郁亮舉例：

中國的家電行業也是在基本每戶都有家電的情況下才誕生了更有競爭力的企業。

的確類似美的集團，也是家電看似飽和階段進行戰略收斂聚焦，產品力創新，管理變革，最終在家電整體蛋糕高位下行調整時逆向崛起。

當然，美的也是在3年左右業績少數下滑后結構性變革陣痛后開始崛起。

同樣，華潤雪花啤酒，也是在行業飽和整體蛋糕下滑時反而逆勢增長。

郁亮強調：

“消費者需求更新迭代非?？?，好的產品必然是受歡迎的，萬科相信市場永遠不會飽和的，房地產市場常做常有，常做常新。

過去的手機行業，如今的汽車行業，以及家電行業，往往都是在行業完全成熟后不斷長出新的分支，枝干，并逐步取代原來的主干?！?/strong>

郁亮的言外之意——今天的房地產行業也正在經歷這個關鍵時刻！

06地產銳觀察

大型房企

開發/經營/服務并重是必然趨勢

房地產如何常做常有，常做常新，分支如何變主干？現在整個優秀企業創新，轉型，突破的關鍵時刻。

如何在這個時期抓住這個機會需要什么樣的能力？對此，郁亮給出的答案是要具備“全場景服務”的綜合競爭力。

何為“全場景服務”的綜合競爭力？

回顧整個房地產開發過程，剛開始是有房子賣就好了，后來不僅房子要造好，還要有花園，后來發現物業服務也很重要，再后來是社區商業配套方不方便。

而到現在，甚至最好產城要融合，最好產業和生活能夠在一起，當然現在還要有綠色生態，包括智慧化、科技化住宅是剛需，這些都需要全場景的綜合競爭力。

的確，單一做住宅的房企在未來房地產新格局中越來越沒競爭力，這一點金地集團的董事長凌克也反復強調。

郁亮也表示：

“在房地產舊模式下，基本上靠拿地和融資。但在新的發展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會出現買越多地錯誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。”

所以長遠來看，眼下市場短期的上下波動可能都是正常的，但作為大型企業而言更重要的站在行業趨勢和客戶需求演變趨勢上，認清大勢，這個行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。

也因此，在萬科這2年，基本從戰略上鎖定了“開發、經營、服務并重”是必然選擇！

少賽道可以跑得快，多賽道可以跑得遠。未來多賽道的萬科，一方面既解決好開發業務的止跌企穩，又解決好經營性業務穩中提升，最終把開發經營服務并重的綜合能力變成綜合持續高質量的回報。

事實上，今天投資者對經營性不動產的吸引力、關注度、認可度都在提高增強。尤其在單一住宅賽道波動性過大的背景下，經營性不動產賽道能夠創造穩定的、持續的的現金流回報。

其次，開發，經營，服務并重后，公司整體不僅現金流互補，而且在收益利潤增長得到助力和做大。

應該說，相對以前經營服務類業務回報率低，如今隨著全社會平均收益水平的下降，隨著經營服務性的專業化、高效化，今天經營服務類收益率也在提升，最終經營服務類與開發類差距已經沒有那么大，未來經營服務類的利潤總額也不可小覷。

基于此，類似萬科、龍湖、華潤等大型房企都在強化這一趨勢和競爭力！

無獨有偶，龍湖在2022年底也開始針對6大航道進行梳理出122航道新組合。其中1為開發航道，2為經營航道（龍湖商業+龍湖長租公寓），2為服務航道（龍湖智慧物業+龍湖智造代建服務）。

歸納起來，打的也是開發+經營+服務的戰略組合牌。

值得期待的是，龍湖2022年非開的經營性收入236億，相當于每月即使不賣一套房子，已經有月均20億收入；

更讓業內艷羨的是龍湖2022年經營性利潤在總利潤占比已經高達27%。未來3到5年力爭提升到50%。

07地產銳觀察

要打造差異化投資力

房企拿地不是比拼有錢而是比拼綜合競爭力

今天房地產肌肉感、力量感都集中體現在央國企瘋狂大手筆拿地，而民營房企即使足夠專業化，有能力建造好產品，但卻巧婦難為無米之炊。

核心是沒錢去拿地。

比如就在深圳第二批土拍一塊超總地塊，中海以125億的總價獲取單個地塊，參賽選手全是央國企，無一民企。

但事實上，今天房企拿地除了資金門檻外，其實越來越多比拼的是綜合競爭力！

其一，核心一二線城市單純住宅土地越來越少，多業態，多持有的復合地塊成為常態；

其二，萬科也坦言在如今搖號拿地等背景下，萬科提出要構造自己差異化的投資優勢或是投資競爭力，最終萬科的答案正是“多賽道的綜合競爭力”。

即通過類似地產的開發建設，物業的蝶城戰略，到歷史文化街區的改造等多賽道的能力，去解決城市發展和管理過程中的各種問題。

對此，萬科內部形象稱為“打群架”的能力。

真正針對一個城市區域的問題，各個“軍種”包圍起來，形成綜合整體的解決能力。

萬科在多賽道綜合競爭力拿地已經嘗到很多甜頭，收獲頗豐。

比如萬科分享：

“2023年上半年，因為上海松江印象城一期商場印力做得非常好，所以助力獲取了上海松江印象城二期；同樣比如類似還有之前和悅榕莊協同獲取的東莞松山湖項目。

除了多賽道綜合競爭力外，萬科還在持續提升復雜產品的綜合產品力，最終這些都直接形成未來萬科投資競爭力的基礎?！?/p>

可以預見的是，伴隨萬科住宅，商業，長租公寓，物流，物業等多賽道，多業態各自形成競爭力乃至整體多賽道協同競爭力后，萬科的土地獲取將形成戰略上領先的競爭力。

小結

作為龍頭，4年前萬科是警告，強調活下去，如今這2年，萬科則在給行業打氣。此刻，對于未來樓市，看過萬科的最新提醒，你怎么看？

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