凱玥（The Corniche），合景和龍光在香港合作開發的豪宅。

這項目從2017年拿地開始歷時近6年，終于蓋成295套海景現房。當它成交3套后，“門口”來了“野蠻人”—長實集團。沒錯，就是香港首富李嘉誠的長實。

不過，眼下有另一股微弱的力量在跟長實PK，那就是合景美元債券的債權人。

跟長實一樣，這股力量也是找以匯豐銀行為首的銀團洽談收購凱玥的債權，以實現控制權。

長實是主動出擊；合景美元債券的債權人是被動為之。

1

凱玥目前最大債主和話事人是銀團。

匯豐+渣打+工銀亞洲組成的銀團，借給了合景和龍光102億港元。這筆借款本在2024年到期，由60多億港元定期貸款和約40億港元循環信貸組成，循環信貸一般每年還舊借新。

不用想，按照兩家房企的情況，銀團的借款肯定是違約了。

如果長實沒出現，節奏本該如下：

開發商慢條斯理地重組（拖）著。銀團很難處理凱玥的債權，只能老老實實跟開發商過日子，畢竟凱玥300多億港元的貨值能覆蓋銀團的債務。

銀團只能熬住時間，耐住寂寞，等到猴年馬月總歸可以回收貸款。然后銷售款盈余的部分，再允許開發商拿去還公開市場債務。

銷售款盈余的部分，是合景和龍光最在乎的，它們指著這來作為公開市場債務重組的增信之一。

但長實如果接手，畫風可以完全改變：

銀團提前上岸，但銷售款盈余的部分，跟合景和龍光沒半毛錢關系。

不同于國內資產的接管，香港在這方面已經玩得非常溜。長實只要拿下銀團債權里至少2/3的頭寸，然后走一個處置程序即可。

除非長實接手債權后不走處置程序，那合景和龍光還能分杯羹。

但長實會是來做慈善或紓困的嗎？

2

合景和龍光的反應也是微妙。

它們在媒體上單方面發起對長實的“討伐”和“批判”，強烈反對收購。應驗著郭德綱那句話，只有同行之間才有赤裸裸的仇恨。

表達反對，是兩家開發商權利，盡管反對不起實質作用。

長實也好，債權人也罷，不管是誰，只要有錢去接手銀團的債權，再走處置程序，就能用最高百億港元的代價，撬動300億的貨值。

這生意穩賺不賠。

所以，找銀團談債權收購的合景美元債券債權人，本質上是長實二號。對他們，合景和龍光暫時沒有公開反對。

美元債券債權人也是被逼無奈，雖然大家知道拿凱玥作為債務重組的增信，看上去挺虛。但有好過于無。

如若不然，失去凱玥等同于失去上岸的最后一絲念想。

而一旦凱玥走上處置程序，合景和龍光“軟著陸”的夢就碎了。凱玥會成為開發商為之頭禿的夢魘。

舊夢里的朱砂痣，成維港上空的蚊子血。

和長實的PK，合景美元債券債權人不占上風。

長實本就是地頭蛇實力強，就更別提它和匯豐多年的深交。

合景美元債券債權人這邊，唯一的優勢在于百億銀團貸款中，有難兄難弟。

因為部分銀行還有合景和龍光的無抵押貸款敞口，出于等著銷售回款的盈余部分用于債務重組的考慮，保不準會反對長實的收購，致使長實拿不到足夠的債權頭寸。

合景美元債券債權人是勞模般的存在，且不論債券被開發商收割著，還要再掏錢保衛重組資產。

他們還在努力湊錢中，并找龍光的美元債債權人一起商量。

他們只能相信團結就是力量。

3

坦白說，合景和龍光為香港帶去了一個有高建筑品質的豪宅。

不過，如果香港豪宅存在鄙視鏈，凱玥不處在香港傳統豪宅地段上。它需要時間讓市場接受和消化。

凱玥的巨幅廣告，這段時間還掛在香港金鐘遠東金融中心的大樓外，恰好正對著一路之隔北邊的香港特別行政區政府總部。很顯眼。

這個戶外廣告位之前屬于一部電影科幻片。那部電影在內地口碑爆棚但在香港不知為何影院排座率并不高。

我的一個朋友說，能在這掛上巨幅廣告，帶有明顯示好的意味。

中國歷史上，北人南下成就了六朝金粉的繁華。所以有史學家總結到，北人南下，實為六朝盛衰之總綱。

在過去的近200年里，香港這座城市能從海邊小漁村成為國際大都市，不得不說得益于一波接著一波的北人南下。

合景和龍光當年也算風光過。畢竟，2017年凱玥約168億港元的成交地價，刷新了當時約20年來香港地王紀錄。

那會兒的內房，可以稱得上是時代的弄潮兒。

時光的河入海流，當時代的弄潮兒開始向溺水者的角色轉換時，竟無人救助。