今天水一篇文章，最近沒太多熱點(diǎn)，昨天東泰禾上架法拍，吸引了一波熱度，正好配合今天陽(yáng)光城龍庭路95號(hào)的成交，水一水。

東泰禾上架

京東拍賣上架了東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)7層商業(yè)mall及1203個(gè)地下車位，其中商業(yè)mall起拍價(jià)的27.87億，車位起拍價(jià)1.22億。

土拍歷史：2011年，泰禾拿下宗地2011-07號(hào)，面積226畝，2013年，泰禾加碼拿下隔壁258畝的綜合用地。

這也就構(gòu)造了福州體量最大的城市綜合體，配合著板塊的持續(xù)開發(fā)，泰禾商場(chǎng)也成了板塊的第一個(gè)地標(biāo)。

后來泰禾暴雷，在板塊開發(fā)的豪宅金府大院，各種捆綁加價(jià)達(dá)到5.6W，最終停工爛尾，截止目前依然沒有交房。

前幾天，在A股市場(chǎng)的泰禾，連續(xù)二十個(gè)交易日的每日收盤價(jià)均低于1元，觸及了深交所規(guī)定的股票終止上市情形，最終被摘牌退市。

最后市值10.7億，對(duì)比高峰期500億，可以說這樣的走勢(shì)，也基本是大部分暴雷房企的縮影。

對(duì)于這次上架的東泰禾，去年在阿里法拍上架招商，當(dāng)初盛傳萬科接盤。

1年過后，正式上架法拍，這個(gè)給板塊帶來極大關(guān)注的商圈，能否成交會(huì)是一大熱點(diǎn)。

對(duì)于目前東二環(huán)板塊，泰禾商圈周邊次新，整體二手均價(jià)都不低，除了保利香檳外，基本都在3.5-4.5W。

今年的榕博小的提前三年落戶，配合這次中考錄取率偏差的表現(xiàn)，負(fù)面利空也不少。

如今泰禾商圈整體的人流和運(yùn)營(yíng)情況也不如當(dāng)初，整個(gè)板塊的熱點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了晉安湖。

后續(xù)東泰禾，誰(shuí)能接受，以及能否重塑輝煌？

龍庭路95號(hào)

今天早上位于鼓樓區(qū)的豪宅，陽(yáng)光城打造的龍庭路95號(hào)，法拍成交一套C1-1502單元，面積283.4平，評(píng)估單價(jià)55500，評(píng)估總價(jià)1573W。

最終成交：1365W，單價(jià)4.8W。

對(duì)于這個(gè)豪宅項(xiàng)目，歷史也較久遠(yuǎn)，2016年8月，陽(yáng)光城以15.5億元競(jìng)得宗地2016-11地塊，溢價(jià)率106%，成交樓面價(jià)21685元/㎡，地塊須提供安置房建筑面積42435㎡，由市政府指定單位按照8467元/㎡回購(gòu)。

由于配建安置房，最終可售樓面價(jià)達(dá)到4.5W，成為福州的地王盤。

項(xiàng)目捂盤多年，2021年底開始領(lǐng)證上市，打造兩棟聯(lián)體樓，類似褲衩，面積283平、235平，物業(yè)費(fèi)9.9，宣稱驗(yàn)資1000萬。

項(xiàng)目一領(lǐng)證就全部網(wǎng)簽，也給福州樓市帶來一波熱度，各種刷屏豪宅被搶光。

不過最終這些已網(wǎng)簽的房源，大部分都變黃，產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)。

從備案價(jià)來看，整體備案均價(jià)4.6W，公攤15.9%，車位配比1：2.7，車位49W。

在當(dāng)時(shí)陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)回復(fù)函，也描述了這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格變化，2021年市場(chǎng)下行且限價(jià)嚴(yán)格，預(yù)計(jì)售價(jià)無法覆蓋項(xiàng)目成本。（由8.72萬下降至6.42萬）

這個(gè)捂盤5年上市的項(xiàng)目，徹底錯(cuò)過了福州樓市的高峰。

價(jià)格也從預(yù)期近9W跌倒6.4W，當(dāng)然最終的結(jié)局比這個(gè)回復(fù)函還慘淡。

從法拍公告來看，除了網(wǎng)簽的8套房源外，剩余78套全部法拍，評(píng)估總價(jià)11.5億，套均1474W，車位223個(gè)，評(píng)估總價(jià)9392W，平均42W。

在公告還特別說明由于總價(jià)較大不利于整體處置變現(xiàn)，采取分批上架的方式。

從房源單價(jià)來看，評(píng)估單價(jià)在5.5W左右，不過從這次首套成交的高樓層房源來看，低于評(píng)估價(jià)，4.8W成交。

此時(shí)回顧過往，4.5W拿地，預(yù)期售價(jià)8.7W，由于樓市下行降到6.42W，房企暴雷法拍評(píng)估5.5W，最終成交4.8W。

這個(gè)福州的地王盤，價(jià)格直接走了一個(gè)輪回。

后續(xù)剩余房源預(yù)計(jì)還會(huì)陸續(xù)上架法拍，這個(gè)位于鼓樓，外立面亮眼、門檻較高的豪宅項(xiàng)目，假如持續(xù)以4.8W左右的價(jià)格成交，對(duì)于整個(gè)樓市也多多少少存在影響。

目前福州樓市，在售的或者交房的改善項(xiàng)目，去年天琴灣5.5W+2個(gè)車位，朗云4.8W+車位，目前的上海西建發(fā)和國(guó)貿(mào)，4.8W+車位，剛交房的養(yǎng)云二手5W+。

從對(duì)比來看，這些項(xiàng)目雖然面積門檻差異不小，不過也存在個(gè)別戶型在180-200平米，配合不低的單價(jià)，總價(jià)也達(dá)到千萬左右。

從價(jià)格來看，也存在一定競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于法拍房源，自身的也存在一些特殊+風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于市場(chǎng)整體而言，接受度也不算太高。

對(duì)于豪宅法拍，此前福州也有先例：

去年11月6日，阿里拍賣了一套融僑外灘A區(qū)的房源，面積279平米，樓層10層。

起拍價(jià)640W，吸引31069次圍觀，27人報(bào)名，1243次出價(jià)，最終定價(jià)2000.5W。

平臺(tái)給出的市場(chǎng)價(jià)是1900W，比市場(chǎng)價(jià)高出100.5W。

從對(duì)比來看，更新的龍庭路95號(hào)，最終的成交單價(jià)，遠(yuǎn)低于外灘A區(qū)，這里面的因素為何？

預(yù)計(jì)法拍也存在貓膩，是真法拍還是假法拍，不太好評(píng)估。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于項(xiàng)目的房企陽(yáng)光城，作為暴雷的閩系，與泰禾一樣，連續(xù)20個(gè)交易日的每日收盤價(jià)均低于1元，觸及股票終止上市情形。

兩家福州極具代表的房企，作為當(dāng)初的千億房企，最終在這一輪樓市洪流里面，都以暴雷退市，剩余資財(cái)法拍結(jié)束。

配合近期碧桂園的負(fù)面，在前年開始的暴雷，到去年的保交樓，再到目前的輿論，看上去暴雷還在持續(xù)。

這些房企相關(guān)的樓盤，也多多少少被波及，比如位于上街的陽(yáng)光城旭輝·榕心江來，業(yè)主發(fā)現(xiàn)停工后，咨詢相關(guān)部門。

閩侯縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在回復(fù)中透露，旭輝榕心江來項(xiàng)目目前已經(jīng)停工，原因是項(xiàng)目應(yīng)回未回安置房回款未到位，市場(chǎng)銷售疲軟，導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流暫時(shí)性枯竭，無法支撐項(xiàng)目至交付前工程款需求。

此時(shí)再去回顧此前那些保交樓的項(xiàng)目，不少依然還在停工狀態(tài)。

回想當(dāng)初千億的風(fēng)光，再到如今被清算資產(chǎn)的局面，配合留下的一地爛攤子，也是令人唏噓！