今天水一篇文章，最近沒太多熱點，昨天東泰禾上架法拍，吸引了一波熱度，正好配合今天陽光城龍庭路95號的成交，水一水。

東泰禾上架

京東拍賣上架了東二環(huán)泰禾廣場7層商業(yè)mall及1203個地下車位，其中商業(yè)mall起拍價的27.87億，車位起拍價1.22億。

土拍歷史：2011年，泰禾拿下宗地2011-07號，面積226畝，2013年，泰禾加碼拿下隔壁258畝的綜合用地。

這也就構造了福州體量最大的城市綜合體，配合著板塊的持續(xù)開發(fā)，泰禾商場也成了板塊的第一個地標。

后來泰禾暴雷，在板塊開發(fā)的豪宅金府大院，各種捆綁加價達到5.6W，最終停工爛尾，截止目前依然沒有交房。

前幾天，在A股市場的泰禾，連續(xù)二十個交易日的每日收盤價均低于1元，觸及了深交所規(guī)定的股票終止上市情形，最終被摘牌退市。

最后市值10.7億，對比高峰期500億，可以說這樣的走勢，也基本是大部分暴雷房企的縮影。

對于這次上架的東泰禾，去年在阿里法拍上架招商，當初盛傳萬科接盤。

1年過后，正式上架法拍，這個給板塊帶來極大關注的商圈，能否成交會是一大熱點。

對于目前東二環(huán)板塊，泰禾商圈周邊次新，整體二手均價都不低，除了保利香檳外，基本都在3.5-4.5W。

今年的榕博小的提前三年落戶，配合這次中考錄取率偏差的表現(xiàn)，負面利空也不少。

如今泰禾商圈整體的人流和運營情況也不如當初，整個板塊的熱點已經轉移到了晉安湖。

后續(xù)東泰禾，誰能接受，以及能否重塑輝煌？

龍庭路95號

今天早上位于鼓樓區(qū)的豪宅，陽光城打造的龍庭路95號，法拍成交一套C1-1502單元，面積283.4平，評估單價55500，評估總價1573W。

最終成交：1365W，單價4.8W。

對于這個豪宅項目，歷史也較久遠，2016年8月，陽光城以15.5億元競得宗地2016-11地塊，溢價率106%，成交樓面價21685元/㎡，地塊須提供安置房建筑面積42435㎡，由市政府指定單位按照8467元/㎡回購。

由于配建安置房，最終可售樓面價達到4.5W，成為福州的地王盤。

項目捂盤多年，2021年底開始領證上市，打造兩棟聯(lián)體樓，類似褲衩，面積283平、235平，物業(yè)費9.9，宣稱驗資1000萬。

項目一領證就全部網簽，也給福州樓市帶來一波熱度，各種刷屏豪宅被搶光。

不過最終這些已網簽的房源，大部分都變黃，產權被凍結。

從備案價來看，整體備案均價4.6W，公攤15.9%，車位配比1：2.7，車位49W。

在當時陽光城的業(yè)績預報回復函，也描述了這個項目的價格變化，2021年市場下行且限價嚴格，預計售價無法覆蓋項目成本。（由8.72萬下降至6.42萬）

這個捂盤5年上市的項目，徹底錯過了福州樓市的高峰。

價格也從預期近9W跌倒6.4W，當然最終的結局比這個回復函還慘淡。

從法拍公告來看，除了網簽的8套房源外，剩余78套全部法拍，評估總價11.5億，套均1474W，車位223個，評估總價9392W，平均42W。

在公告還特別說明由于總價較大不利于整體處置變現(xiàn)，采取分批上架的方式。

從房源單價來看，評估單價在5.5W左右，不過從這次首套成交的高樓層房源來看，低于評估價，4.8W成交。

此時回顧過往，4.5W拿地，預期售價8.7W，由于樓市下行降到6.42W，房企暴雷法拍評估5.5W，最終成交4.8W。

這個福州的地王盤，價格直接走了一個輪回。

后續(xù)剩余房源預計還會陸續(xù)上架法拍，這個位于鼓樓，外立面亮眼、門檻較高的豪宅項目，假如持續(xù)以4.8W左右的價格成交，對于整個樓市也多多少少存在影響。

目前福州樓市，在售的或者交房的改善項目，去年天琴灣5.5W+2個車位，朗云4.8W+車位，目前的上海西建發(fā)和國貿，4.8W+車位，剛交房的養(yǎng)云二手5W+。

從對比來看，這些項目雖然面積門檻差異不小，不過也存在個別戶型在180-200平米，配合不低的單價，總價也達到千萬左右。

從價格來看，也存在一定競爭。

對于法拍房源，自身的也存在一些特殊+風險，對于市場整體而言，接受度也不算太高。

對于豪宅法拍，此前福州也有先例：

去年11月6日，阿里拍賣了一套融僑外灘A區(qū)的房源，面積279平米，樓層10層。

起拍價640W，吸引31069次圍觀，27人報名，1243次出價，最終定價2000.5W。

平臺給出的市場價是1900W，比市場價高出100.5W。

從對比來看，更新的龍庭路95號，最終的成交單價，遠低于外灘A區(qū)，這里面的因素為何？

預計法拍也存在貓膩，是真法拍還是假法拍，不太好評估。

盤點總結

對于項目的房企陽光城，作為暴雷的閩系，與泰禾一樣，連續(xù)20個交易日的每日收盤價均低于1元，觸及股票終止上市情形。

兩家福州極具代表的房企，作為當初的千億房企，最終在這一輪樓市洪流里面，都以暴雷退市，剩余資財法拍結束。

配合近期碧桂園的負面，在前年開始的暴雷，到去年的保交樓，再到目前的輿論，看上去暴雷還在持續(xù)。

這些房企相關的樓盤，也多多少少被波及，比如位于上街的陽光城旭輝·榕心江來，業(yè)主發(fā)現(xiàn)停工后，咨詢相關部門。

閩侯縣住房和城鄉(xiāng)建設局在回復中透露，旭輝榕心江來項目目前已經停工，原因是項目應回未回安置房回款未到位，市場銷售疲軟，導致項目現(xiàn)金流暫時性枯竭，無法支撐項目至交付前工程款需求。

此時再去回顧此前那些保交樓的項目，不少依然還在停工狀態(tài)。

回想當初千億的風光，再到如今被清算資產的局面，配合留下的一地爛攤子，也是令人唏噓！