今天來一個新盤分析，就是近期剛拿地的高新區純商，三家房企開發的悅湖，正好群友分享了資料圖，可以水一水。

樓盤情況

保建國悅湖：備案名湖畔公館，地處：閩侯高新區，萬科又一城北側。

項目占地40畝，規劃7棟高層連廊住宅，采用圍合式布局，主打建面約79-120㎡。

保利、建發、國貿，三家房企聯合開發，采取建發的新中式風，國貿物業，純商盤定位。

土拍情況

2023年5月30日，保利以6.185億競得榕高新2023-01號建平村住宅用地，樓面價約9233元/㎡，溢價率0.3%，宗地商品住宅銷售指導均價為22000元/㎡

地塊面積40.19畝，容積率2.5，限高80米，地塊需無償配建一處居民養老服務站（竣工備案后3個月內移交）。

分析：地塊位于高新區旗山湖海西園周邊，純商定位，算是近年比較優質的地塊，不過從土拍走勢來看，并不理想。

地塊三次上架才最終成交，成交過程也僅叫價三輪，接近底價成交。

過程：去年11月地塊首次上架，起拍價6.7億，隨后宣布因疫情取消，今年1月下調起拍價至6.156億，不過土拍前又一次取消，最終在5月底的土拍成功出讓。

從當時參與的房企來看，還在福州拿地的建發、國貿、保利，都有參與，不過舉牌并不激烈。

最終保利拿下，不知是否就達成協議，隨后三家房企聯合開發這個高新區的純商盤。

對于聯合開發，這幾年不少交房都翻車，互相甩鍋更是常態，這三家房企能否不重蹈覆轍，值得關注。

回歸到地塊自身，40畝的體量，地形方正，從開發角度來說尚可。

容積率2.5，對比近年出讓的住宅用地，即國貿學原1-3期，容積率都在2.8-3.2，優勢尚可。

最終的樓面價9.2K，對比浦上大橋以南的國貿學原，樓面價1W左右，優勢依然明顯。

整體來說，地塊不管是價格還是硬性指標，都比前2年南側的國貿學原都有優勢，可惜在低迷的市場上架，結果也相對一般。

對于房企而言，給出相對剛需的產品定位，配合不高的樓面價，整體的壓力也不算太大。

戶型情況

79平米：三房兩廳一衛，僅位于3號樓中戶，2T5的設計，三開間朝南，包芯布局，無過多空間浪費，主要還是北側隱私問題，小面積做三房，對于地緣剛需吸引力尚可。

89平米：三房兩廳兩衛，主打戶型，每棟中戶（除#3），三開間朝南，動靜分離，北側連廊隱私，主流布局，不用過多解讀。

89平米：三房兩廳兩衛，位于連廊端頭，三開間朝南，動靜分離，客餐廳南北通透，主臥比中戶小一點，沒有中戶的隱私問題，優勢更明顯。

95平米：四房兩廳兩衛，位于西側兩棟的西端頭，短面寬長進深布局，雙開間朝南，客餐廳一體化，靠西側采光，存在西曬問題，不過從樓棟位置來看，西側是體育中心，視野沒有遮擋，這個戶型布局，容易聯想就是萬科城市之光的116平，不過面積少20平，同樣做四房，對于剛需依然很有效。

120平米：四房兩廳兩衛，位于社區內部，變向的樓王房源，采取大面寬的布局，客餐廳一體化，極致面寬的陽臺，整體空間感不錯。

綜上，對于戶型設計來說，房企采取主打89平三房，端頭優勢肯定強于連廊，屆時看定價差異大不大，可參考南二環北園的去化情況，差價不大閉眼端頭。

對于剩余戶型，79平三房對板塊地緣剛需，吸引力不錯，95平雖然布局非主流，不過端頭四房+西側的視野，依然不乏亮點，至于120平，放在連廊端頭算是偏大一些，不過整體戶型設計夠亮眼，對于部分地緣剛改也算匹配。

只能說三家深耕福州的房企，在戶型這塊基本拿捏到位，對于剛需高層連廊的產品，公攤不低。

目前戶型圖呈現的得房率看上去都很高，最終的實際尺寸，有意向的購房者最好多關注。

區位情況

項目位于高新區，宣稱所謂的雙地鐵，實際卻是一條規劃都看不到影，一條直線也達到1公里。

項目北側建平快速路，連接繞城高速，存在較大的噪音影響。

主打旗山湖，距離800米以上，加上北側萬科又一城高層遮擋，湖景也基本可有可無。

項目周邊以公建為主，北側福大，左側體育中心、協和醫院(旗山院區)，右側未開發的高新萬科中心、擬建設的大型商超，南側旗山湖+省美術館、藝術中心、近200米的旗山湖國際會議中心等。

看上去周邊公建不少，城建還算不錯，當然目前的整體場景差異不小，大部分公建都未落地，目前實地左右兩側相對荒蕪。

綜上，對于項目區位來說，地鐵+教育等配套相對一般，最大的看點就是未來那些公建落地的情況，只是未來到底有多遠也難說，整體來說區位有一定特色，但是對于剛需而言還不夠。

價格情況

項目指導價2.2W，由于還未上市，所以最終價格無非定案，以周邊價格做個參考：

1、萬科又一城：精裝二手2W，去年2.2W
2、中海寰宇天下：精裝二手2.1W，去年2.3W
3、保利閱云臺：期房售價2.05W+車位

分析：對于項目的定價，周邊有較多參考盤，今年整個高新區房價可以說是大跌。

最典型的兩個頭部次新，全部都下跌2-3K，部分特價房源都刷新了近年新低，比如近期中海跌破2W，萬科1.7W成交。

可以說僅一年時間，整個板塊的價格信心也已經崩塌了。

此時配合上面土拍情況，也能發現為何房企沒有激烈拿地。

除了兩個次新外，還有看湖定位的閱云臺，2021年高峰期，2.05W+車位上市。

回到項目自身，雖然給出建發的新中式風，此前在市區建發盤都不低，不過建發在連江等地也有新盤，同樣中式風，只能說新中式≠高價。

房企給項目的戶型定位偏剛需，80%以上房源都低于100平，清一色高層連廊，對于項目的期望也不用太高。

綜上，目前整個板塊樓市氛圍，跟去年以及2021年相比，更是相去甚遠，南側萬科又一城出現1.7W精裝二手，閱云臺高峰期2.05W+車位。

對于這個聯合開發的項目，有一定特色，不過目前樓市氛圍，對于一個體量破700套的剛需盤來說，去化周期不會太短，不建議單價高出周邊過多上車。

盤點總結

項目位于高新區，優勢在于戶型設計比較主流，貼合地緣剛需，搭配板塊少有的新中式風以及純商定位，圍合式布局社區也相對亮眼，周邊新盤供應不多，周邊待建公建不少，有一定預期，劣勢在于聯合開發，地鐵、教育配套相對一般，北側存在噪音，周邊存在荒地。

前兩年建發的新中式風在福州盛行，2群網友感慨高新區何時有機會，目前通過聯合開發，也成功引入，當然目前看整體的預期可能比想象的差一些。

對于有意向的購房者，建議先觀察周邊二手走勢，對于項目期望不要過高。

目前看89平端頭、95平端頭，相對來說更值得關注最終定價，其他房源相比周邊次新，優勢并不明顯。

綜上，項目有一定特色，地緣客可以保持關注，不過保持冷靜，多考慮庫存、以及目前樓市走勢。

題外話

2年前，高新區南側的國貿學原1.9W+車位，首開賣了1029套，2年后項目已經交房。

如果這個以建發新中式風的純商盤悅湖，最終以指導價2.2W上市，不知道對于購房者來說，單價貴3K，會選擇哪個？