8月30日一天之內(nèi)，廣州和深圳這兩大一線城市同時出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，緊接著，北京、上海于9月1日也相繼發(fā)布通知執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

所謂認(rèn)房不認(rèn)貸，是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。此前部分重點城市實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內(nèi)范圍內(nèi)有過的購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認(rèn)定為二套。“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。

這不是近期政策層面扶持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的“第一槍”，事實上，早在2021年末-2022年初，各地已經(jīng)出臺了一系列政策，但久病沉疴，直到目前，房地產(chǎn)行業(yè)總體仍處在較為低迷的狀態(tài)，部分龍頭房企的信用違約事件不時發(fā)生，仍然帶起一輪又一輪對產(chǎn)業(yè)鏈上下游的震蕩，有待風(fēng)險進(jìn)一步出清。

在“政策底”出來之后，房地產(chǎn)行業(yè)的整體性復(fù)蘇，或許也可以期待一下了。

01、認(rèn)房不認(rèn)貸政策陸續(xù)出臺

8月30日晚，深圳住建局、央行深圳市分行和國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

而廣州的執(zhí)行開始時間還更早，自8月18日零點開始。官方通知中提到，本輪政策調(diào)整是廣州對中央新一輪經(jīng)濟(jì)政策的積極貫徹，以拉動內(nèi)需擴(kuò)大消費為目標(biāo)促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。

9月1 日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，自9月1日起在北京市執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在北京市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

同一天，上海市住建委、上海市房屋管理局、中國人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)通知，從9月2日起，上海執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。居民家庭在申請貸款購買商品住房時，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

四大一線城兩天內(nèi)齊撲撲“官宣”認(rèn)房不認(rèn)貸的政策，因此也引發(fā)市場熱議。其實在住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布相關(guān)政策后，已經(jīng)有部分二三線城市發(fā)布了執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策的消息。

據(jù)新華社消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，發(fā)布15條樓市調(diào)控新政，包括落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、暫停執(zhí)行限售政策、有序下調(diào)存量房貸利率等。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

8月29日起，成都市宣布執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

8月31日，中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行中山市分行、國家金融監(jiān)督管理總局中山監(jiān)管分局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

隨著政策落實推進(jìn)，特別是多個城市加入“認(rèn)房不認(rèn)貸”陣營后，二級市場的房地產(chǎn)板塊也迎來了久違的熱潮，多家地產(chǎn)公司近幾日都出現(xiàn)了大漲。

02、房企提振業(yè)績尚需時日

冰凍三尺非一日之寒，要解凍也不是一日之功。

近年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了數(shù)年調(diào)控之后，已經(jīng)基本出清了“炒房”的金融需求。但與此同時，市場的長期低迷也讓部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，甚至整個產(chǎn)業(yè)鏈面臨較大的下行壓力。

2021年末-2022年初開始，政策端就在頻頻發(fā)力，不論是部分城市限購限貸政策的松綁，還是近期一線城市也開始加入的“認(rèn)房不認(rèn)貸”等，本質(zhì)上仍然偏重于購房者端的刺激，而對于企業(yè)端，要走出資金緊張、銷售不振的局面仍然不是一件容易的事。

從全國范圍的房地產(chǎn)銷售情況來看，據(jù)國信證券研報數(shù)據(jù)，2023年1-7月，商品房銷售額為70450億元，同比轉(zhuǎn)負(fù)為-1.5%，較1-6月下降了2.6個百分點；商品房銷售面積為66563萬㎡，同比-6.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.2個百分點。

2023年7月單月，商品房銷售額7358億元，環(huán)比-45%，同比-19%，與6月持平；銷售面積7048萬㎡，環(huán)比-46%，同比-16%，降幅較6月收窄3個百分點；銷售均價為10440元/㎡，環(huán)比+2.6%，同比-4.4%。

從日頻跟蹤來看，8月銷售未見明顯復(fù)蘇。2023年8月24日，30城商品房7天移動平均成交面積同比-22%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域 7天移動平均面積同比分別變動為-33%、-13%、-21%、-12%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動平均成交面積同比分別為-37%、-9%、-31%。

截至2023年8月24日，30城商品房累計成交面積為8947萬㎡，同比-6%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計同比分別為-6%、-7%、-3%、-9%；一線城市、二 線城市、三線城市商品房成交面積累計同比分別為+8%、-10%、-9%。

總體來看，雖然政策轉(zhuǎn)暖的信號日益明顯，但政策利好向房企銷售業(yè)績端的傳導(dǎo)顯然還需要時間。

東吳證券一份名為《日本房地產(chǎn)泡沫破裂啟示錄：加大政策放松力度，助力市場回歸良性發(fā)展》的研究報告，通過對比我國目前的房地產(chǎn)市場狀況和1991年的日本，特別提示了當(dāng)前面臨的困境和解決之道：（1）當(dāng)前我國樓市與日本1991年對比：相同點：我國和日本有著相似的人口結(jié)構(gòu)，快速攀升的杠桿率和過高的房價收入比，購買力接近極限。不同點：我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展外部環(huán)境復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋階段仍保持中高速增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入快速發(fā)展期的減速階段，未來發(fā)展空間猶在，房地產(chǎn)作為我國支柱行業(yè)，對宏觀經(jīng)濟(jì)更重要；（2）當(dāng)前我國市場信心不足，近年來多重貨幣、財政政策力保經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇穩(wěn)增長，長遠(yuǎn)還需將擴(kuò)張性宏觀調(diào)控政策與改革相結(jié)合：2023年我國出現(xiàn)提前還貸率持續(xù)上升現(xiàn)象，可能對社會融資增長、消費有所拖累，為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行和市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱造成的需求不足，還需開大政策工具箱，提振市場信心；（3）穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式：短期，降低首套首付比和貸款利率、為改善型住房提供稅費減免、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策等政策；通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等供給端政策化解房企風(fēng)險。長期，推動城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、租購并舉等為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

在8月31日的2023年中期業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮的發(fā)言或許能代表廣大房地產(chǎn)企業(yè)的心聲：目前的整體房地產(chǎn)市場處于膠著狀態(tài)，市場顯然超跌了，由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易作出過度反應(yīng)。“當(dāng)前政策已經(jīng)在發(fā)力，希望已出臺的政策能盡快落實到位。相信在各方努力下，隨著經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的持續(xù)平穩(wěn)改善，人們對未來預(yù)期的穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)遲早會回到一個健康合理的水平。”