青島近期土拍的最大看點，大約就是嶗山張村河北的大宇地塊了，能否順利出讓關(guān)乎著樓市的信心。畢竟，青島頭牌張村河都上不了鐘的話，其他地塊就只能去站街了。

奇怪的是，相關(guān)方明知道事關(guān)重大，而且張村河北的條件要遜于河南，卻仍然為大宇地塊設(shè)下了地價高、容積率高、商業(yè)配比高的苛刻條件。當時坊間就推測，大概率是國資平臺出手托底。

果然，9月25日上午10點開拍后，嶗山灣投資以40.6億元的底價拿下大宇地塊。

為了護盤，自己人給上了個鐘，也沒什么好說的了。

來看一看，上周青島樓市都發(fā)生了哪些事。

1

青島國資部門有沒有房子拋售？

北京朝陽區(qū)住建委拋售154套房子，濟南國資平臺甩賣1341套現(xiàn)房，最近國資拋售房產(chǎn)的消息成為熱門話題。

也引來疑問，他們哪來這么多房子呢？

各有各的不同吧，北京住建委是因故閑置的員工住房，濟南則是劃轉(zhuǎn)的安置房。

因為前些年土地市場太過火爆，濟南于2017年開始施行土地限價政策，就是設(shè)置一個最高限價，達到這個價格后就轉(zhuǎn)入比拼安置房的環(huán)節(jié)，誰提供的安置房面積最大，土地就給誰。

其中，土地市場最為火爆的2017年，濟南一年配建的安置房面積就差不多有40萬㎡

這些安置房陸續(xù)劃轉(zhuǎn)給國資平臺管理，本次甩賣1341套現(xiàn)房的濟南城發(fā)集團承接了其中的大頭。公開的新聞稿透露，該集團通過多種渠道，包括劃轉(zhuǎn)競建公有房和投資購置存量商品房等，擁有超過45萬平方米的住宅項目、50萬平方米的公寓項目等。

本來這些房子可以一邊出租一邊坐等升值，雖然出租回報率不理想，但是升值可期啊，所以持有起來也挺開心。

這不市場變了嗎，升值成空還面臨貶值風險，于是持有不再是好的選擇，只能選擇賣掉。

至于這么多房子突然出現(xiàn)在市場上，好不好賣，以及會對本已蕭條的市場產(chǎn)生多大沖擊，也顧不得了，先走先得吧。

這樣一想，青島的國資部門應(yīng)該也有不少房子吧，要不要拋售呢？

2

福州北路這個盤，玩得眼花繚亂！

上宅下商的青島福州北路新匯星城項目，不僅地處繁華配套成熟，而且還是現(xiàn)房，價格不過2萬，按理說應(yīng)該不愁賣。但是開盤四個多月，賣出的套數(shù)一只巴掌數(shù)得過來。

為啥呢？因為這個項目是一個爛尾快10年的樓盤改造而來。

這座30層高的建筑原名叫駐青福鼎大廈，2007年取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2014年主體結(jié)構(gòu)封頂，此后一直停工爛尾。去年青島啟動城市更新計劃，東營新匯集團接手后變更為新匯星城，1—14層為商業(yè)辦公，15—30層為住宅。

公攤大、戶型落后，車位還只有72個，包括地上地下一起。

咋賣嘛？

要不說窮人的孩子早當家呢，雖然面臨諸多不利因素，但是項目的銷售方一直在努力，這不最近推出了一套讓人眼花繚亂的降價方案：單價直降6千元，從開盤的2萬4千元直降到1萬8千元，最高優(yōu)惠幅度57萬元/套。

不過客戶要享受優(yōu)惠得先交2萬元的“好處費”，理由是這些房子是低價賣給員工的，有些員工因為各種原因不買了，把員工房的資格轉(zhuǎn)給客戶，需要2萬元的轉(zhuǎn)讓費。

不就是房子賣不動被迫降價嘛，繞了這么大一個圈子。

3

嶗山富貴花委身綠地，就能賣出去？

在宣傳文案中自詡為“嶗山富貴花”的靜山悅園，終于也扛不住了，近期傳出與綠地合作的消息。

開盤六年還沒賣完，而且眼見的未來也不會好賣，換了誰也扛不住。扛不住倒也不一定是財力上的困窘，可能心理上自我懷疑的壓力更大：這有啥意思呢？

為啥賣不動啊，6年前正值樓市巔峰，上合、藍谷那些偏僻之地的房子都搶到飛起，嶗山張村河的房子咋就剩下了？

原因有很多，但是坊間公認的主因，是敗在了與眾不同的審美上，簡單說，就是孤芳自賞吧，開發(fā)商呈現(xiàn)出來的美學(xué)意境，市場并不接受。

那么，綠地接手之后，就能賣出去了嗎？

目前看起來也難，經(jīng)過國科小鎮(zhèn)項目炸樓、延交、質(zhì)次等一系列風波之后，綠地在青島的形象已經(jīng)完全與豪宅不沾邊，更多的是掙扎度日的感覺。

但是靜山悅園的價格擺在那里呢，只能當豪宅賣。

你說愁人不愁人？

4

名人海廣場樓頂加蓋被罰26萬余元！

位于青島西海岸薛家島的名人海廣場，在沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，將2號樓樓頂加蓋一層簡易鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)筑物，開發(fā)商被青島雙星集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司因此被罰款26萬余元。

真是挺奇怪的一件事，雙星不僅是青島數(shù)得著的大企業(yè)，在全國范圍內(nèi)也是名聲赫赫，按說不應(yīng)該發(fā)生這樣的事情，畢竟有各種規(guī)章制度和內(nèi)部管理流程的管控。

所以，問題出在什么地方？

5

冷眼多時再出手，鑫江胸有丘壑？

很久沒有拿地的青島本土房企鑫江，9月20日以5.11億元的底價拿下城陽小周村11.37萬㎡地塊，樓面價4498元/㎡。

而一路之隔，就是曾經(jīng)的城陽地王北京城建國譽府：2020年12月，經(jīng)過150輪競價，北京城建以56%的溢價拿下東郭莊片區(qū)兩塊地，樓面價7068元/㎡。

不到三年，樓面價就從7068元/㎡來到了4498元/㎡，拋開市場大環(huán)境下行的因素，城市界面落后也是拖累價格的重要原因。從2017年保利進入開始，到北京城建等多家房企陸續(xù)進駐，多年來該片區(qū)的生活配套始終難稱滿意。

城市界面不友好，對銷售的影響顯而易見，自然也不利于土地出讓，本次小周村地塊出讓，就只有鑫江一家出價。

其實，雖然市場下行，但是好地塊并不缺乏追求者，比如7月份的城陽小北曲地塊出讓，就引來了28家房企“火拼”，一分鐘觸發(fā)熔斷！

鞋子舒不舒服只有腳知道，地塊好不好，開發(fā)商最明白。

所以，蟄伏許久的鑫江出手拿下這樣一塊地，坊間就在討論：是胸有丘壑，還是看到別人都交卷了就亂寫答案？

誰知道呢，等時間來揭曉吧。

編輯：周道