據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，今年十一假期及前夕廣州一手住宅開盤或加推個盤20個，合計2709套單位。

推盤個數(shù)比去年十一增加3個，總推貨量較去年十一增加42%。

受9月20日傍晚廣州中心五區(qū)社保“5改2”，黃埔、番禺等區(qū)取消限購，全市增值稅征免年限“5改2”三條措施可以稱之為“史詩級”的松綁政策刺激；

開發(fā)商、客戶的活躍度明顯提高，多個番禺、天河多個“網(wǎng)紅盤”率先搶跑吸客，市場明顯回溫。

關(guān)于更詳細(xì)的廣州十一推新情況，且看下文解讀：

2023年十一假期及前夕一手開盤/加推預(yù)測明細(xì)

01.

整體推貨特征分析：

新政積極帶動開發(fā)商推貨熱情，

改善型項目集中

2019-2023年五一/十一黃金周一手住宅開盤/加推情況

對比2019-2023年的十一節(jié)點，今年十一推貨呈現(xiàn)“920新政刺激力度空前，市場氛圍回溫態(tài)勢明顯”的特征：

從8月25日作為四大城市中首個宣布落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”；

到9月11日宣布“1房有貸”購買二套，首付降至4成；

再到9月20日力度空前的限購門檻調(diào)整，廣州這一輪樓市松綁均“敢為人先”，走在四大一線城市的前列。

廣州一系列樓市刺激政策，對于市場刺激作用明顯。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部對全市134個代表性一手樓盤的周度來訪去化表現(xiàn)監(jiān)測顯示；

35周（8.28-9.3）起，廣州樓盤來訪量對比7、8月低位有明顯抬頭改善趨勢。

廣州重點監(jiān)控134樓盤平均每周每盤成交套數(shù)走勢

另一方面，根據(jù)我部對9月23、24日“喝頭啖湯”推盤的天河保利天瑞、聯(lián)投文津府、中建天河精誠壹號去化監(jiān)控，三盤均獲得了較佳的去化表現(xiàn)；

可見920新政為一大波客戶提供了“房票”，尤其是具備一定經(jīng)濟(jì)實力，希望購置中心區(qū)物業(yè)的中高端、品改客戶，成交需求得到充分釋放。

在此市場環(huán)境回溫的態(tài)勢下，開發(fā)商、客戶重拾信心，為十一樓市黃金周奠定積極氣氛。

02.

區(qū)域特征：

新政刺激下番禺推貨近千套，

中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊“多點開花”

2020-2023年五一/十一主力推貨區(qū)域一覽

今年十一假期，番禺、增城兩區(qū)供應(yīng)占比較大，分別占36%、25%。

其中備受矚目的非番禺區(qū)莫屬，其中“網(wǎng)紅盤”華潤長隆悅府已率先在國慶前夕開盤（9月25日晚）；

該盤推出568套單位，首日去化率可觀，開盤現(xiàn)場“水泄不通”。

除該盤以外，羅邊村舊改項目星河盛世錦城亦計劃在9月27日開盤，預(yù)計推出過百套單位，“享受”新政紅利。

2023年十一假期各區(qū)推新結(jié)構(gòu)情況（單位：套）

另一方面，由于近1-2年廣州宅地供應(yīng)集中在中心區(qū)，因此本次國慶期間，多個城央優(yōu)質(zhì)板塊有項目計劃開盤；

如荔灣廣州和著美苑（2023年4月4日搖號出讓的羊城食品廠地塊）、白云廣州地鐵云廬、公交珠實?花城云著；

位于海珠客村板塊，臨近地標(biāo)廣州塔的新市頭村舊改方圓美林?濱江壹號正式獲得預(yù)售證，首批140套單位，預(yù)計亦有望加入十一黃金周。

此外，雖然920新政對本已屬于“不限購”范圍的增城直接刺激作用較小；

但受相鄰區(qū)域部分項目計劃取消限購后醞釀“調(diào)價”等消息影響，不少客戶亦加速入手增城優(yōu)質(zhì)板塊物業(yè)。

本次國慶期間計劃加推的項目，普遍位于地鐵沿線，具備較佳的通勤條件，加上普遍不超過2萬/平的單價；

對于預(yù)算有限、擔(dān)心920新政后項目調(diào)價的剛需客而言，吸引力較大。

2023年十一假期TOP10推貨板塊結(jié)構(gòu)一覽

十一預(yù)判：

新政釋放大量“房票”，

國慶廣州樓市可期

920廣州樓市新政，猶如“平地一聲雷”，為市場松綁。

大批新廣、外地客戶由此獲得了購置廣州住宅的“房票”，直接從需求端刺激樓市，預(yù)計市場反應(yīng)將會比此前政策來得更加迅猛、明顯。

部分合理的投資需求亦會流入市場，因此具有規(guī)劃利好、未來人口呈現(xiàn)增長趨勢的近郊產(chǎn)業(yè)中心，亦將會成為市場上的“香餑餑”。

十一黃金周期間，新貨供應(yīng)量充足，此外有不少此前已推未售的項目，亦將承借政策“東風(fēng)”，重新包裝吸客；

尤其像黃埔區(qū)，全新盤、推貨量少，但區(qū)內(nèi)大盤已有一定在售貨量，預(yù)計政策松綁亦將帶動項目順銷。

此外，今年適逢“中秋+國慶”重疊，產(chǎn)生8天長假，客戶擁有更加的充足的時間選房、購房，因此我部認(rèn)為，國慶假期、乃至2023年第四季度，廣州樓市可期。